Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /26 DU 10 SEPTEMBRE 2026

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 25/01720 - N° Portalis DBVR-V-B7J-FTAS

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy, R.G. n° 23/00761, en date du 05 mai 2025,

APPELANTS :

Monsieur [P] [Y],

né le 30 mai 1982 à [Localité 1] (Turquie), domicilié [Adresse 1]

Représenté par Me Annie LEVI-CYFERMAN de la SCP ANNIE LEVI-CYFERMAN LAURENT CYFERMAN, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 25/4436 du 04/08/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])

Madame [T] [Z] épouse [Y],

née le 30 septembre 1986 à [Localité 3] (Turquie), domiciliée [Adresse 2]

Représentée par Me Annie LEVI-CYFERMAN de la SCP ANNIE LEVI-CYFERMAN LAURENT CYFERMAN, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025/4434 du 04/08/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])

INTIMÉE :

MEURTHE-ET-MOSELLE HABITAT,

Office public d'habitat, immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le numéro 783 329 774 dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège

Représentée par Me Elyane POLESE-PERSON, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 18 Juin 2026, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 10 Septembre 2026, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 septembre 2018, l'OPH Meurthe-et-Moselle Habitat ([M]), a donné à bail à M. [P] [Y] et Mme [T] [Y] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] (54), pour un loyer mensuel initial de 291,88 euros ainsi que des provisions mensuelles sur charges de 181,23 euros.

[M] a, par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2021, fait délivrer aux époux [Y] un commandement d'avoir à payer la somme en principal de 2 095,38 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire.

Par ordonnance du 1er juin 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] a conféré force exécutoire au protocole d'accord transactionnel, conclu entre les parties le 27 juin 2022, aux termes duquel les époux [Y] ont reconnu leur dette au titre des loyers et charges d'un montant de 2 078,04 euros et se sont engagés à régler cette somme en 20 mensualités de 100 euros à compter du 15 mars 2022 et une dernière mensualité venant solder la dette. L'article 4 du protocole stipulait qu'en cas de non-paiement d'une seule des mensualités et/ou des loyers courants aux échéances exactes, le plan d'apurement sera considéré caduc de plein droit et le commandement de payer visant la clause résolutoire reprendrait alors tous ses effets.

Invoquant le non-respect dudit protocole d'accord par les époux [Y] malgré de multiples relances, la société Meurthe-et-Moselle Habitat a fait assigner les locataires, par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] qui a, par jugement du 5 mai 2025 :

- déclaré l'OPH Meurthe-et-Moselle habitat recevable en ses demandes,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 janvier 2022,

- constaté, en conséquence, la résiliation du bail à compter du 26 janvier 2022,

- ordonné à M. et Mme [Y] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans les quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

- dit qu'à défaut pour M. et Mme [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, l'OPH Meurthe-et-Moselle habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- condamné solidairement M. et Mme [Y] à verser à l'OPH Meurthe-et-Moselle habitat la somme de 8 009,58 euros au titre des loyers, des charges, des régularisations de charges et des indemnités d'occupation impayés au 11 février 2025 (terme de janvier 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer àl'OPH Meurthe-et-Moselle habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 685,93 euros hors APL, qui sera révisable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, et qui sera due à compter du mois de mars 2025 jusqu'à la libération effective des lieux par M. et Mme [Y] caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire,

- ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

- condamné in solidum M. et Mme [Y] à payer à l'OPH Meurthe-et-Moselle habitat la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. et Mme [Y] aux dépens de l'instance,

- rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration enregistrée le 22 juillet 2025, les époux [Y] ont interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 20 octobre 2025, les époux [Y] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement.

Statuant à nouveau,

- débouter purement et simplement l'intégralité des demandes et prétentions del'OPH Meurthe-et-Moselle habitat.

A titre subsidiaire,

- ordonner une mesure d'expertise confiée à tel expert qu'il plaira, avec pour mission :

* de vérifier le fonctionnement de l'installation d'eau chaude et froide, ainsi que l'installation de chauffage et ainsi fournir tout élément technique permettant d'apprécier la réalité de la consommation des époux [Y] et la cohérence des charges leur étant répercutées par rapport à celle-ci,

* de vérifier l'état de vétusté de ces différentes installations, outre celle d'évacuation des eaux usées.

A titre encore plus subsidiaire,

- accorder à M. et Mme [Y] les plus larges délais en cas de subsistance d'une dette locative à leur charge,

- dire et juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant la durée des délais de paiement, la clause étant réputée ne pas avoir jouée en cas de respect de ceux-ci,

- condamner l'OPH Meurthe-et-Moselle habitat aux entiers dépens de la procédure ainsi qu'au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 17 décembre 2025, l'OPH Meurthe-et-Moselle habitat demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

- condamné solidairement M. et Mme [Y] à verser à l'OPH Meurthe-et-Moselle habitat la somme de 8 009,58 euros au titre des loyers, des charges, des régularisations et des indemnités d'occupation impayés au 11 février 2025 (terme de janvier 2025), avec intérêts au taux légal à compter de la présente

décision.

Et statuant à nouveau sur ce point,

- condamner solidairement M. et Mme [Y] à verser à l'OPH Meurthe-et-Moselle habitat la somme de 12 272,77 euros au titre des loyers, des charges, des régularisations et des indemnités d'occupation impayés 31 octobre 2025 (terme de janvier 2025), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- condamner solidairement les époux [Y] à verser à l'OPH Meurthe-et-Moselle Habitat la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de [M]

M. et Mme [Y] qui sollicitent, dans le dispositif de leurs conclusions, l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions, ne formulent cependant, dans la discussion, aucun moyen de fait ou de droit, quant à la recevabilité des demandes de [M], de telle sorte qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est pas saisie de cette disposition du jugement qui présente dès lors un caractère définitif.

Sur le montant de la dette locative de M. et Mme [Y]

Le premier juge a condamné solidairement M. et Mme [Y] à verser à l'OPH Meurthe-et-Moselle habitat la somme de 8 009,58 euros au titre de leur dette locative, arrêtée à fin janvier 2025 et comprenant :

- outre les loyers et provisions sur charges courantes,

- les régularisations des charges des années 2020, 2021 et 2022, en prenant en compte pour chacune de ces trois années, une remise correspondant à la moitié du montant de la régularisation des charges d'eau froide.

[M] sollicite l'infirmation du jugement et la condamnation de M. et Mme [Y] à lui payer une somme de 12 272,77 euros au titre de leur dette locative actualisée au 31 octobre 2025. [M] reproche au jugement entrepris d'avoir exagérément diminué le montant dû par M. et Mme [Y] au titre des régularisations de charges des années 2020 à 2022. Il fait valoir que la remise de 484,20 euros accordée à M. et Mme [Y] le 17 novembre 2022 avait vocation à les indemniser en totalité du dysfonctionnement du compteur d'eau froide. [M] précise qu'il n'y a pas eu de surfacturation de sa part mais uniquement une surconsommation de M. et Mme, ce qui justifie les régularisations de charges intervenues. [M] ajoute avoir toujours veillé à ce que M. et Mme [Y], de nationalité turque, soient accompagnés, lors de leurs rencontres et échanges, d'un traducteur ainsi que d'un travailleur social.

M. et Mme [Y] sollicitent également l'infirmation du jugement. Ils font valoir qu'ils ne devraient aucune somme au titre de la régularisation des charges, qu'ils contestent à compter de l'année 2020, au motif qu'il existerait un dysfonctionnement des différents compteurs pouvant être à l'origine des sommes qui leur sont réclamées. Ils sollicitent à titre subsidiaire une expertise judiciaire aux fins de vérifier le fonctionnement des installations d'eau chaude, d'eau froide et de chauffage ainsi que la réalité de leur consommation.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.

L'article 146 du code de procédure civile précise enfin qu'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve.

*En l'espèce, s'agissant des régularisations de charges, M. et Mme [Y] contestent la totalité des sommes qui leur sont réclamées.

Il ressort d'un courriel de [M] du 9 novembre 2022, qu'à la suite de l'individualisation des compteurs et de la contestation soulevée par les époux [Y], un contrôle a été effectué en présence de M. [Y]. Il a alors été mis en évidence :

- une absence d'anomalie du compteur d'eau chaude ;

- un dysfonctionnement du compteur d'eau froide, tournant trop vite et affichant ainsi une différence de 0,5 litre d'eau en plus par litre réellement consommé.

Force est tout d'abord de constater que M. et Mme [Y] ne rapportent aucunement la preuve qui leur incombe ni d'un quelconque dysfonctionnement des compteurs d'eau chaude et du chauffage, ni d'une erreur affectant le décompte de régularisation de ces charges. Il n'y a pas lieu à suppléer leur carence probatoire, de telle sorte que leur demande d'expertise judiciaire ne pourra qu'être rejetée.

Il ressort du reste des relevés versés aux débats que, depuis leur entrée dans les lieux en 2018, la consommation d'eau (chaude et froide) de M. et Mme [Y] s'avère, certes plus élevée que la consommation moyenne pour une famille (comme la leur) de 4 personnes (130 m³) mais qu'elle reste stable à un montant élevé (supérieur à 350 m³).

Concernant le compteur d'eau froide, à la suite de la constatation de l' anomalie, [M] a accordé le 17 novembre 2022 à M. et Mme [Y] une remise d'un montant de 484,20 euros, correspondant à la moitié du montant de la régularisation des charges d'eau froide pour l'année 2021. [M] a également procédé au remplacement du compteur d'eau froide le 5 décembre 2022.

Au vu de l'anomalie constatée contradictoirement, en novembre 2022, sur le compteur individuel d'eau froide mis en place en 2020, il apparaît que les charges d'eau froide doivent être réduites du 1/3, chaque année, de 2020 (date de mise en place du compteur individuel) jusqu'à la fin de l'année 2022 (remplacement du compteur défectueux).

Au titre de la régularisation des charges d'eau froide, [M] a réclamé à M. et Mme [Y] les sommes de 994,43 euros pour l'année 2020 ; 968,40 pour l'année 2021 ainsi que 1 141,37 euros pour l'année 2022.

Compte tenu de l'anomalie d'affichage du compteur, ayant perduré jusqu'à la fin de l'année 2022, il convient de déduire les montants suivants (correspondant au tiers des montants réclamés au vu des relevés affichés) respectivement au titre de la régularisation des années :

- 2020 : 331,47 euros (994,43/3)

' 2021 : 302,80 euros (968,40/3)

' 2022 : 380,46 euros (1 141,37/3),

soit un montant total à déduire de 1 014,73 euros.

* S'agissant des loyers et charges courants,

Il ressort du décompte versé aux débats par [M] que M. et Mme [Y] ne s'acquittent que très irrégulièrement des loyers et charges courants (n'ayant ainsi effectué aucun règlement de novembre 2023 à mars 2024, en juin 2024, décembre 2024, janvier 2025, d'août à octobre 2025), de telle sorte que leur dette locative actualisée à la date du 31 octobre 2025 s'élève à un montant total du de 12'272,77 euros.

M. et Mme [Y] n'allèguent ni ne justifient a fortiori s' être acquittés de cette somme.

Conformément à la clause de solidarité figurant au contrat de bail, M. et Mme [Y] sont obligés solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations du contrat.

Après déduction de la somme de 1 014,73 euros au titre de la régularisation des charges relatives à l'eau froide, il apparaît que la dette locative de M. et Mme [Y] s'élève à un montant de 11 258, 04 euros, selon décompte arrêté à la date du 31 octobre 2025.

Il convient en conséquence :

- d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [Y] à verser à [M] la somme de 8 009,58 euros au titre des loyers, des charges, des régularisations de charges et des indemnités d'occupations impayés au 11 février 2025 (terme de janvier 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- statuant à nouveau de ce chef, de condamner solidairement M. et Mme [Y] à payer à [M] la somme de 11 258, 04 euros, selon décompte arrêté à la date du 31 octobre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 8 009,58 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

- de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément à la demande de [M], en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;

- et ajoutant au jugement (qui a omis de statuer sur cette demande déjà formulée en première instance par M. et Mme [Y]) de rejeter la demande d'expertise judiciaire de M. et Mme [Y].

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

M. et Mme [Y] ne contestent pas ne pas avoir réglé dans les deux mois la somme visée au commandement de payer, qui leur a été délivré par acte du 26 novembre 2021, étant précisé que le montant en principal de 2 095,38 euros qui y est mentionné (comprenant, outre des loyers impayés, la régularisation des charges d'eau froide de l'année 2020) doit être diminué de 331,47 euros ainsi qu'il a été vu précédemment.

C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 janvier 2022.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années.

Il est ajouté au VII de cet article que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. et Mme [Y] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement.

[M] souligne que le loyer courant n'est pas réglé, ce qui n'est pas contesté par M. et Mme [Y], leur dette locative n'ayant fait au contraire que s'accroître depuis la délivrance du commandement de payer.

Leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire apparaissent ainsi mal fondées.

C'est dès lors à bon droit que le premier juge a :

- rejeté la demande de délais de paiement,

- rejeté la demande en suspension de la clause résolutoire,

- constaté la résiliation du bail à compter du 26 janvier 2022,

- ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. et Mme [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est.

M. et Mme [Y] se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre depuis le 26 janvier 2022, ce qui cause un préjudice à [M] qui ne peut disposer du bien à son gré, et justifie que M. et Mme [Y] soient en conséquence condamnés à lui verser une indemnité d'occupation, d'un montant correspondant à celui des loyers et charges prévus au contrat de bail si ce dernier s'était poursuivi, soit la somme de 685,93 euros/mois hors APL.

C'est dès lors à bon droit que le premier juge a :

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers et charges prévus au contrat de bail si ce dernier s'était poursuivi, soit la somme de 685,93 euros hors APL,

- condamné solidairement à payer à une indemnité d'occupation mensuelle, payable à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

M. et Mme [Y] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés in solidum au paiement d'une somme de 500 euros et de les condamner in solidum à ce titre à hauteur d'appel à payer à [M] une somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Infirme le jugement uniquement en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [Y] à verser à l'OPH Meurthe-et-Moselle habitat la somme de 8 009,58 euros au titre des loyers, charges, régularisations de charge et des indemnités d'occupations impayés au 11 février 2025 (terme de janvier 2025 inclus) ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant ;

Rejette la demande d'expertise judiciaire de M. et Mme [Y] ;

Condamne solidairement M. et Mme [Y] à payer à l'OPH Meurthe-et-Moselle habitat la somme de 11 258, 04 euros, selon décompte arrêté à la date du 31 octobre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 8 009,58 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

Condamne in solidum M. et Mme [Y] à payer à l'OPH Meurthe-et-Moselle habitat une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;

Condamne in solidum M. et Mme [Y] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en sept pages.