Demande formée par le propriétaire de démolition d'une construction ou d'enlèvement d'une plantation faite par un tiers sur son terrain

N° RG 24/08093 - N° Portalis DBVX-V-B7I-P6Y4

Décision du

tribunal judiciaire de lyon

Au fond

du 17 octobre 2024

RG : 20/05804

ch 3 cab 03 C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 08 Septembre 2026

APPELANTS :

M. [H] [Q] [H] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Mme [P] [H] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentés par Me Noémie DAVID, avocat au barreau de LYON, toque : 2623

INTIMES :

Mme [Y] [E] épouse [B]

née le 17 Février 1970 à [Localité 2] (69)

[Adresse 2]

[Localité 1]

M. [O] [B]

né le 13 Juin 1962 à [Localité 3] (ALGERIE)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentés par Me Guillaume PICON de la SELARL PICON AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2206

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 18 Mai 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Mai 2026

Date de mise à disposition : 08 Septembre 2026

Audience présidée par Stéphanie LEMOINE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Patricia GONZALEZ, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Les consorts [B] d'une part, et les consorts [V] d'autre part, sont propriétaires chacun d'une maison édifiée sur deux terrains contigus du lotissement "[Adresse 3]" situé au lieu dit "[Localité 4]" sur la commune de [Localité 5] (Rhône), le lotissement étant régi par un règlement de copropriété du 4 février 1965.

Après avoir obtenu un permis de construire le 20 juillet 2018, les consorts [V] ont fait édifier un garage sur leur terrain.

Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 27 septembre 2019, les consorts [B] ont mis en demeure les consorts [V] de conformer cette construction à l'article 4 du règlement de copropriété en le reculant à cinq mètres de la limite de leur parcelle, ce qu'ont refusé les consorts [V].

Le 12 février 2020, les consorts [V] ont obtenu un nouveau permis de construire aux fins de modification des ouvertures.

Par acte introductif d'instance du 29 juillet 2020, les consorts [B] ont fait assigner M. [Z] [V] et Mme [P] [V] devant le tribunal judiciaire de Lyon en démolition du garage litigieux et en réparation de leurs préjudices.

Constatant qu'ils avaient assigné à tort M. [Z] [V], père de M. [U] [V], non concerné par le litige, les consorts [B] ont appelé en cause M. [U] [V] par exploit d'huissier de justice du 29 mars 2022.

Par ordonnance du 9 mai 2022, les procédures ont été jointes.

Par ordonnance du 11 décembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lyon a constaté le désistement d'instance et d'action des consorts [B] à l'égard de M. [Z] [V], a constaté l'extinction de l'instance entre ces parties et fixé le sort des dépens.

Par jugement contradictoire du 17 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Lyon a :

- condamné Mme [P] [H] [R] et M. [H] [Q] [H] [R] à procéder ou faire procéder à la démolition de la construction réalisée suite à la délivrance d'un permis de construire du 20 juillet 2018, en bordure, et en tous cas à moins de cinq mètres, de la limite séparative de leur fonds et de celui des M. et Mme [B],

- débouté M. et Mme [B] de leurs demandes de dommages-intérêts,

- condamné M. et Mme [H] [R] à payer à M. et Mme [B] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. et Mme [H] [R] aux entiers dépens de l'instance,

- écarté l'exécution provisoire de la présente décision,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M. et Mme [H] [R] ont relevé appel du jugement suivant déclaration du 23 octobre 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 5 mai 2026, ils demandent à la cour de :

- déclarer leurs demandes recevables et bien fondées,

- infirmer le jugement en ce qu'il les a :

* condamnés à procéder ou faire procéder à la démolition de la construction réalisée suite à la délivrance d'un permis de construire du 20 juillet 2018, en bordure, et en tous cas à moins de cinq mètres, de la limite séparative de leur fonds et de celui de M. et Mme [B],

* condamnés à payer à M. et Mme [B] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamnés aux entiers dépens de l'instance,

* a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [B] de leurs demandes de dommages-intérêts,

En conséquence,

- dire que l'article 4 du règlement de copropriété du lotissement [Adresse 3] est caduc,

- constater, en tout état de cause que la construction, consistant en un garage, qu'ils ont réalisée, objet du permis de construire du 20 juillet 2018 et de celui modificatif du 12 février 2020, n'est génératrice d'aucun préjudice,

- dire n'y avoir pas lieu à démolition de ladite construction,

- débouter M. et Mme [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

- subsidiairement, limiter leurs prétentions indemnitaires à l'euro symbolique,

- condamner M. et Mme [B] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral,

- les condamner à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance dont distraction sera faite au profit de Maître Noémie David, avocat, sur son affirmation de droit.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 15 mai 2026, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

- déclarer leur demande recevable et bien fondée,

Et en conséquence,

A titre principal,

- juger que la construction nouvelle du garage de M. et Mme [H] [R] en limite séparative de la parcelle leur appartenant est contraire aux dispositions du cahier des charges du règlement de copropriété du lotissement,

- juger que la responsabilité contractuelle de M. et Mme [H] [R] est engagée,

- en conséquence, confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [H] [R] à procéder ou à faire procéder à la demolition de la construction réalisée en bordure, et en tous cas à moins de 5 mètres, de la limite séparative du fonds de M. et Mme [H] [R] et de leurs fonds,

- statuant à nouveau, assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue d'un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à venir,

A titre subsidiaire,

- juger que la construction nouvelle du garage de M. et Mme [H] [R] en limite séparative de la parcelle leur appartenant et sur une hauteur de 3 mètres, leur occasionne un trouble anormal de voisinage,

- en conséquence, confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [H] [R] à procéder ou à faire procéder à la démolition de la construction réalisée en bordure, et en tous cas à moins de 5 mètres de la limite séparative de leurs deux fonds,

- statuant à nouveau, assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue d'un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à venir,

En tout état de cause,

- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés leurs demandes de dommages-intérêts ainsi que de leurs demandes plus amples ou contraires et, statuant à nouveau, la cour d'appel condamnera M. et Mme [H] [R] à leur verser les sommes suivantes :

* 32.000 euros en indemnisation de la perte de la valeur vénale de leur bien,

* 20.000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance de leur logement occasionné par la perte de luminosité et d'ensoleillement,

* 10.000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance de leur jardin,

- débouter M. et Mme [H] [R] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, en confirmant le jugement,

- condamner les mêmes à leur verser la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,

- infirmer le jugement en ce qu'il a écarté l'exécution provisoire de la décision, et, statuant à nouveau, la cour d'appel assortira sa decision de l'exécution provisoire.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 mai 2026.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de démolition

M et Mme [H] [R] font notamment valoir que:

- la mise en demeure de démolir leur garage est intervenue postérieurement à la construction, alors qu'ils en avaient confié la réalisation à un cabinet d'architecte,

- les dispositions de l'article 4 du règlement de copropriété, selon lesquelles les constructions doivent obligatoirement se trouver à cinq mètres des limites des lots sont des dispositions d'urbanisme, de sorte que le règlement a un caractère réglementaire et relève des dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme,

- en conséquence, il convient de les écarter en raison de leur caducité,

- les colotis n'ont pas perpétué l'application des dispositions réglementaires, de sorte qu'elles n'ont pas été contractualisées,

- édictées depuis plus de 10 ans, ces dispositions étaient caduques au moment de la construction,

- même si l'article 4 du règlement de copropriété est une disposition contractuelle, la démolition de l'ouvrage est disproportionnée,

- le garage a été réalisé en remplacement d'un ouvrage existant qui se situait au même emplacement,

- le préjudice résultant de la construction est inexistant, il n'y a aucune perte d'ensoleillement, de jouissance du jardin ou de vue ni de perte de valeur vénale de la maison ou de trouble anormal du voisinage.

M et Mme [B] font notamment valoir que:

- la construction viole les dispositions de l'article 4 du cahier des charges, de sorte que la démolition doit être ordonnée,

- la construction litigieuse constitue une extension de leur garage, qui préexistait, et il suffit de démolir la partie de la construction qui s'étend au-delà de la distance minimale de cinq mètres de la limite séparative, le reste de la construction nouvelle pouvant rester en l'état,

- en dépit des règles du PLU, le colotis demeure tenu par les dispositions du cahier des charges du lotissement,

- bien que conforme aux règles d'urbanisme, le garage viole le cahier des charges,

- leur acte de vente leur est inopposable et la caducité du règlement de copropriété n'est indiquée qu'à propos des dispositions réglementaires urbanistiques,

- le cahier des charges est un document contractuel dont l'ensemble des dispositions ont valeur contractuelle,

- le cahier des charges n'est pas établi par l'autorité administrative mais par acte authentique du 4 février 1965 et a une valeur contractuelle, ainsi que l'énonce l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965,

- la démolition n'est pas conditionnée à la preuve d'un préjudice de leur voisin, lequel est en tout état de cause avéré,

- la nouvelle construction ne remplace pas une construction existante déjà en limite de leur parcelle,

- le nouveau garage a remplacé un petit cabanon en bois qui n'était pas en limite de parcelle,

- rien ne démontre un abandon du règlement de copropriété par les autres colotis,

- ils n'avaient pas de raison de contester le permis de construire qui est conforme aux règles d'urbanisme,

- la disproportion de la demande de démolition ne concerne que le domicile,

- ils disposent déjà d'un garage,

- la démolition d'un second garage est proportionnée aux préjudices occasionnés,

- la petite cabane en bois préexistante n'était pas en limite de parcelle mais accolée à leur maison,

- cette construction leur cause un trouble anormal du voisinage du fait de la perte d'ensoleillement, de la perte de la valeur vénale de leur bien.

Réponse de la cour

Selon l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 115-6.

Il résulte de ces dispositions que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis et continuent à s'appliquer entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, y compris celles qui ont trait aux conditions d'utilisation du sol (3e Civ., 21 janvier 2016, pourvoi n° 15-10.566, Bull. 2016, III, n° 14). Sa violation doit être sanctionnée même en l'absence de préjudice subi par le propriétaire voisin coloti.

En l'espèce, l'article 4 du cahier des charges du lotissement stipule que les constructions à édifier sur les lots devront obligatoirement se trouver à cinq mètres des limites de ceux-ci, ainsi que des alignements approuvés ou projetés.

Le cahier des charges, qui est mentionné dans les actes d'acquisition des parties, leur est opposable.

Il n'est pas discuté entre les parties que M et Mme [H] [R] ont fait édifier un garage d'une hauteur de trois mètres sur la limite séparative entre leur lot et celui de M et Mme [B], en violation du cahier des charges.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné à M et Mme [H] [R] de procéder à la démolition de la construction réalisée en bordure, et en tout cas à moins de cinq mètres, de la limite séparative de leur fonds et de celui de M et Mme [B].

Cette décision, qui ne concerne pas le domicile de M et Mme [H] [R] et qui est limitée à la partie de la construction se situant à moins de cinq mètres de la bordure n'est pas disproportionnée, étant précisé que contrairement à ce qui est soutenu par ces derniers, il ressort des plans et photographies annexés à leur permis de construire que cet ouvrage ne remplace pas un ouvrage identique préexistant mais un simple abri de jardin en bois qui était accolé à leur maison.

Par ailleurs, il résulte du constat dressé par un commissaire de justice le 3 septembre 2020 que le nouveau garage construit par M et Mme [H] [R] modifie la vue depuis le jardin de M et Mme [B], ce qui leur cause en outre un préjudice.

La sanction de la démolition est donc adaptée à la situation et doit être confirmée.

En outre, ajoutant au jugement, il convient d'assortir cette condamnation d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois, qui commencera à courir dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt.

2. Sur les demandes de dommages et intérêts

C'est par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que la modification à venir de l'implantation de la construction litigieuse à l'origine de la perte de la valeur vénale de leur bien, dont ils demandent l'indemnisation, rendait sans objet cette demande.

Il est ajouté que les constatations du 3 septembre 2020 du commissaire de justice sont insuffisantes pour établir la perte d'ensoleillement du jardin en l'absence de tout élément de comparaison avec la situation antérieure.

En revanche, les constatations du commissaire de justice du 3 septembre 2020 permettent d'établir que le mur de près de quatre mètres de haut qui longe la parcelle de M et Mme [B] a eu un impact direct sur la jouissance de leur jardin ainsi que sur leur vue tant du rez-de-chaussée que depuis l'étage de leur maison.

En conséquence, infirmant le jugement, il convient de condamner M et Mme [H] [R] à payer à M et Mme [B] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ces préjudices.

3. Sur les autres demandes

En l'absence de toute faute de la part de M et Mme [B], il convient, ajoutant au jugement, de débouter M et Mme [H] [R] de leur demande de dommages-intérêts.

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M et Mme [B], en appel. M et Mme [H] [R] sont condamnés à leur payer à ce titre la somme globale de 3.000 €.

Les dépens d'appel sont à la charge de M et Mme [H] [R] qui succombent en leur tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il déboute M et Mme [B] de leur demande de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la condamnation de M et Mme [H] [R] à procéder ou faire procéder à la démolition de la construction réalisée suite à la délivrance d'un permis de construire du 20 juillet 2018, en bordure, et en tous cas à moins de cinq mètres, de la limite séparative de leur fonds et de celui des M. et Mme [B], doit être exécutée dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt,

Assortit cette condamnation d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois,

Condamne M et Mme [H] [R] à payer à M et Mme [B] la somme globale de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Déboute M et Mme [H] [R] de leur demande de dommages-intérêts,

Condamne M et Mme [H] [R] à payer à M et Mme [B] la somme globale de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne M et Mme [H] [R] aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,