Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

AFFAIRE : N° RG 25/02053

SP

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de Caen en date du 10 Juillet 2025

RG n° 25/00206

COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2026

APPELANTE :

Madame [C] [D]

née le 11 Mai 1977 à [Localité 1]

[Adresse 1]

Résidence [Etablissement 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de Me Sophie LECHEVREL, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2025-05278 du 11/09/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)

INTIMEE :

Madame [Z] [S] épouse [J]

née le 05 Septembre 1986 à [Localité 3] (GUINÉE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Me Jean-Jacques SALMON, substitué par Me Christine BAUGE, avocats au barreau de CAEN

DEBATS : A l'audience publique du 20 mai 2026, sans opposition du ou des avocats, Mme MEURANT, Présidente de chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme MEURANT, Présidente de chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

Mme LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 10 septembre 2026 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2020, Mme [Z] [S] épouse [J] a donné à bail à Mme [C] [D] un logement à usage d'habitation, situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 540 euros, outre le versement d'une provision mensuelle pour charges de 90 euros.

Par acte extrajudiciaire du 13 janvier 2025, Mme [J] a fait délivrer à Mme [D] un commandement d'avoir à payer la somme en principal de 3.941,44 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, Mme [J] a fait assigner en référé Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la voir condamner à titre provisoire à lui payer différentes sommes au titre de sa dette locative, de l'indemnité d'occupation, de la clause pénale, des frais irrépétibles et des dépens.

Par ordonnance du 10 juillet 2025, le magistrat a :

- renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent :

- condamné Mme [D] à payer à Mme [J] la somme provisionnelle de 4.914 euros au titre des loyers et charges dus au 2 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025, date de l'assignation,

- constaté la résolution du bail conclu le 23 octobre 2020 à la date du 13 mars 2025 par l'effet de la clause résolutoire,

- dit que Mme [D] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 13 mars 2025,

- dit que Mme [D] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code,

- autorisé, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Mme [J] à faire expulser Mme [D] et tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- rappelé que par application des dispositions de l'article L411-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l'article L412-6 du même code,

- rappelé que conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu'il aura choisi et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois,

- condamné Mme [D] à payer à Mme [J] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle fixée par référence au loyer et à la provision mensuelle pour charges en cours à la date de la résolution du bail, à compter du 13 mars 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l'audience et ce, jusqu'à libération définitive des lieux,

- dit que cette indemnité est payable selon les mêmes modalités que le loyer initial,

- rejeté toutes les autres et plus amples demandes, formées par Mme [J],

- rejeté la demande de délais formulée par Mme [D],

- condamné Mme [D] aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais de procédure antérieurs et ceux liés au recouvrement de la créance et à l'expulsion,

- condamné Mme [D] à payer à Mme [J] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration du 25 août 2025, Mme [D] a interjeté appel de cette décision la critiquant en toutes ses dispositions, hormis celle par laquelle Mme [J] a été déboutée de ses autres et plus amples demandes.

Un commandement de quitter les lieux a été signifié le 11 août 2025 à Mme [D].

Cette dernière a saisi le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Caen, lequel, par jugement du 30 septembre 2025, l'a déboutée de sa demande de délai pour quitter les lieux.

Mme [D] a finalement quitté les lieux en remettant les clés par lettre recommandée, reçue le 12 avril 2026 par Mme [J].

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 7 avril 2026, Mme [D] demande à la cour de :

- dire Mme [D], recevable et bien fondée en ses conclusions ;

- infirmer le jugement entrepris, en accordant à Mme [D] un délai de 12 mois ;

- infirmer le jugement rendu en ce qui concerne la dette de loyer en l'absence de certitude, sur son montant exact, du caractère certain de son montant exact ;

- infirmer le jugement en ce qu'il ordonne l'expulsion de Mme [D] du logement dont elle est locataire, sis [Adresse 1], en lui permettant de quitter ce logement uniquement lorsqu'elle aura conclu un bail portant sur un nouveau logement adapté à sa situation ;

- infirmer le jugement querellé en ce qu'il condamne Mme [D] aux dépens et aux frais irrépétibles ;

- condamner Mme [J] aux dépens de la présente procédure.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 29 avril 2026, Mme [J] demande à la cour de :

- confirmer la décision du 10 juillet 2025 en ce qu'elle a :

* condamné Mme [D] à payer à Mme [J] les sommes provisionnelles de 4.914 euros au titre des loyers et charges dus au 2 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025, date de l'assignation,

* constaté la résolution du bail à la date du 13 mars 2025 par l'effet de la clause résolutoire,

* dit que Mme [D] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 13 mars 2025,

* dit que Mme [D] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et sans préjudice des articles L412-2 et suivants du même code,

* autorisé, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Mme [J] à faire expulser Mme [D] et tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier.

* condamné Mme [D] à payer à Mme [J] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle fixée par référence au loyer et à la provision mensuelle pour charges en cours à la date de résolution du bail, à compter du 13 mars 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l'audience et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux,

* dit que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial,

* rejeté la demande de délais formulée par Mme [D],

* condamné Mme [D] aux dépens de la présente instance en ce compris les frais de procédure antérieurs et ceux liés au recouvrement de la créance et à l'expulsion,

* condamné Mme [D] à payer à Mme [J] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles.

En conséquence,

Et vu l'évolution du litige en cours de procédure d'appel,

- constater que la demande d'expulsion est devenue sans objet du fait de la libération spontanée des lieux en cours de la procédure d'appel,

- condamner Mme [D] à payer Mme [J] la somme de provisionnelle de 6.436,44 euros arrêtée à la date de remise des clés au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 12 avril 2026,

- condamner en sus Mme [D] à payer Mme [J] la somme de provisionnelle de 5.230 euros au titre des réparations locatives,

En tout état de cause,

- condamner Mme [D] au paiement d'une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer, la notification à la CCAPEX, les frais de première instance et les frais d'appel.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mai 2026.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour relève que Mme [D] a déféré les chefs de l'ordonnance par lesquels le premier juge a constaté la résolution du bail au 13 mars 2025, ordonné l'expulsion ainsi que ses mesures accessoires et fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer charges comprises. Cependant, elle ne formule pas, aux termes du dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, de prétentions tendant au débouté de Mme [J] de ces demandes. Ces chefs de l'ordonnance seront par conséquent confirmés.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

A nouveau, si Mme [D] a déféré à la cour le chef de l'ordonnance par lequel elle a été condamnée à payer à la bailleresse la somme de provisionnelle de 4.914 euros au titre des loyers et charges dus au 2 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025, elle ne formule, au dispositif de ses conclusions, aucune prétention tendant au débouté de Mme [J] de sa demande en paiement.

Mme [D] sollicite, au regard de l'évolution du litige, l'actualisation de sa créance à la somme de 6.436,44 euros arrêtée à la date de remise des clés au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 12 avril 2026.

La date de réception par la bailleresse du courrier recommandé du 26 mars 2026 par lequel la locataire a restitué les clés du logement n'est pas discutée.

Mme [J] communique en pièces 16 et 17 un décompte de la dette de loyers, charges et indemnités d'occupation de Mme [D] dont il ressort qu'au 12 avril 2026, l'appelante était redevable à ce titre de la somme de 6.436,44 euros.

En application de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et par infirmation du jugement, Mme [D] sera donc condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Mme [D] ayant restitué les clés du logement à la bailleresse le 12 avril 2026, la demande de délai pour quitter les lieux est sans objet.

Sur la demande au titre des frais de remise en état du logement

Mme [J] soutient qu'à la suite de la restitution des clés, Mme [D] ne s'est pas présentée au rendez-vous du 24 avril 2026 destiné à établir l'état des lieux de sortie au cours duquel il a été constaté que l'appartement n'avait pas été entretenu et que des dégradations avaient été commises.

Elle réclame une somme de 5.230 euros au titre des réparations locatives.

Mme [D] n'a pas conclu sur cette demande.

Sur ce,

En application de l'article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'assumer l'entretien courant du logement et de répondre des dégradations locatives.

Aux termes du courrier par lequel elle a restitué les clés à Mme [J], Mme [D] n'a pas communiqué sa nouvelle adresse. Le conseil de la bailleresse a donc sollicité du conseil de la locataire la transmission de cette adresse et l'a informée de l'organisation d'une réunion destinée à établir l'état des lieux de sortie le 24 avril 2026 à 10h00, la priant de bien vouloir convier Mme [D] à y participer.

Non seulement la nouvelle adresse n'a pas été transmise puisque les conclusions de Mme [D] comportent toujours l'adresse de l'appartement appartenant à Mme [J], mais de plus, la locataire ne s'est pas présentée au rendez-vous.

Il ressort de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie que l'appartement présente un état de saleté général, qu'une porte a été cassée, que la baignoire, son mitigeur et sa faïence doivent être remplacés, que le canapé a été tâché, que les portes du mobilier de cuisine sont à remplacer et que les peintures de l'appartement sont à refaire.

L'état du logement constaté lors de l'état des lieux de sortie n'est pas compatible avec la seule vétusté résultant d'une occupation normale du logement pendant 5 ans et demi et révèle un défaut général d'entretien de l'appartement et des dégradations imputables à la locataire.

Mme [J] communique un devis établi par l'entreprise Samuel Brehier le 27 avril 2026 dont il ressort que le coût total des réparations locatives s'élève à la somme de 5.230 euros TTC. Cette évaluation apparaît raisonnable au regard des prestations chiffrées, lesquelles correspondent aux dégradations constatées. Elle n'est au demeurant pas discutée par l'appelante.

Par conséquent, Mme [D] sera condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Les chefs de l'ordonnance relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles, justement appréciés, seront confirmés.

Par ailleurs, Mme [D], partie perdante en appel, en supportera les dépens et sera condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel exposés par Mme [J].

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a condamné Mme [C] [D] à payer à Mme [Z] [S] épouse [J] la somme provisionnelle de 4.914 euros au titre des loyers et charges dus au 2 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne Mme [C] [D] à payer à Mme [Z] [S] épouse [J] la somme provisionnelle de 6.436,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 12 avril 2026, date de restitution des clés ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [C] [D] à payer à Mme [Z] [S] épouse [J] la somme provisionnelle de 5.230 euros TTC au titre des réparations locatives ;

Condamne Mme [C] [D] à payer à Mme [Z] [S] épouse [J] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;

Condamne Mme [C] [D] aux dépens d'appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT