Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 25/00971 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NKMT

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [V] [Adresse 1] [Localité 1]

[V] Civil N° RG 25/00971 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NKMT

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes à Me Catherine SOUDANT

Expédition et annexes à Me Francis SCHMITT

Me Catherine SOUDANT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [X] [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Me Francis SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [N] [Adresse 3] [Localité 3] représenté par Me Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection Isabelle JAECK, Greffier

DÉBATS : A l'audience publique du 02 Juillet 2026 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Septembre 2026.

JUGEMENT Contradictoire en dernier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Isabelle JAECK, Greffier

N° RG 25/00971 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NKMT

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat prenant effet le11 mars 2022, M. [H] [X] a donné à bail à M. [B] [N] un logement sis14 [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 650 euros outre 60 euros de provision sur charges. Un dépôt de garantie de 650 euros a été versé.

M. [N] et son épouse ont donné congé du logement. Un état des lieux de sortie a été réalisé le 10 juillet 2024.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, M. [H] [X] a fait assigner M. [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Haguenau aux fins de le voir condamné au paiement des sommes suivantes : - 6 249,08 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 9 septembre 2024, - 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant les charges locatives du 5 janvier 2022 au 10 juillet 2024, M. [X] réclame le somme de 983,25 euros au titre de la redevance eau froide sur la base de 4,37 euros/m3 pour une consommation de 113 m3, la somme de 388,02 euros au titre de la taxe des ordures ménagères et la somme de 265,16 euros pour la consommation d’électricité des parties communes. Déduction faite des provisions sur charges versées de janvier 2022 à juin 2024 à hauteur de 1 800 euros, M. [N] est créancier de la somme de 163,57 euros. Néanmoins, le défendeur ne s’est pas acquitté du loyer du mois de juillet au prorata du temps d’occupation et est donc redevable de la somme de 216 euros à M. [X]. En outre, il résulte de l’état des lieux de sortie du 10 juillet 2024 que le logement quitté par le défendeur présentait diverses dégradations, obligeant le bailleur à engager les frais suivants: 4 697,40 euros au titre du nettoyage, scellement du meuble vasque dans la salle de bains, remise en peinture complète de l’appartement et remplacement du parquet ainsi que la somme de 550 euros pour le remplacement d’une plaque de garde-corps sur terrasse, soit un total de 6 846,65 euros. Ainsi, M. [N] est redevable de la somme de 6 249,08 euros à M. [X] après déduction du solde des provisions sur charges et du dépôt de garantie.

M. [N] a constitué avocat le 3 février 2025 puis, après un dépôt de mandat, le 20 novembre 2025 et a conclu les 24 novembre 2025 et 1er avril 2026, demandant en dernier lieu au tribunal de:

- juger l’assignation recevable mais mal fondée ; - débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ; - juger que les provisions pour charges d’un montant de 1800€ sont supérieures aux charges réellement exposées par le bailleur ; - juger que le dépôt de garantie d’un montant de 650€ a été conservé par le bailleur ; - juger que les réparations locatives sont minueres et ne sauraient dépasser un montant de 650€ ; - juger que le mécanisme de la compensation s’applique aux faits de l’espèce ; - condamner M. [X] à rembourser le trop-perçu d'un montant de 1 245,98€ au bénéfice de M. [N] ;

A titre subsidiaire,

- condamner M. [X] à rembourser le trop-perçu d’un montant de 487,01€ au bénéfice de M. [N] ; En tout état de cause, - condamner M. [X] à verser une indemnité de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant les charges locatives, M. [N] argue que le courrier de mise en demeure mentionnait le montant de 493,81 euros au titre du décompte d’eau froide, et non 983,25 euros, et que les factures produites par le bailleur concernent un compteur A01MU724386 alors que l’état des lieux de sortie fait état d’un compteur CEM181383 n°18110996. En outre, le montant des factures d’eau pour l’ensemble de l’immeuble est d’un montant total de 813,03 euros. Sur les taxes d’enlèvement d’ordures ménagères, M. [X] produit deux factures du premier semestre 2024 pour le logement sis [Adresse 5] sans préciser quelle puce correspond au logement de M. [N]. Sur le décompte d’électricité des parties communes, M. [N] précise que les locataires de l’immeuble ont à plusieurs reprises constatés des branchements surprenants de câbles provenant de l’habitation de M. [X] dans les communs. Concernant le loyer du mois de juillet, M. [N] ne conteste pas ne pas avoir réglé le prorata du loyer du mois de juillet 2024. Sur les travaux de réfection, M. [N] rappelle ne pas avoir signé l’état des lieux d’entrée, qui n’a donc pas été réalisé contradictoirement. Dès lors, il soutient qu’il est dénué de valeur probante et qu’un tel document n’a qu’une valeur de simples renseignements. Il ne conteste pas que le logement était en bon état à l’entrée des lieux. Néanmoins, le devis produit prévoit la réfection des peintures de l’ensemble de l’appartement et le remplacement de 2m2 de parquet. Or l’état des lieux de sortie ne mentionne nullement que l’ensemble de la peinture de l’appartement doit être refaite. Des menues réparations ne sauraient justifier une telle somme. Ainsi, le prix annoncé dans le devis parait excessif d’autant plus que les lames proviennent de la menuiserie de M. [X]. Pour la peinture, seules quelques retouches sont nécessaires par endroit. En outre, la grille de vétusté doit être appliquée.

Par ses dernières conclusions du 13 février 2026, M. [X] demande au tribunal de:

- condamner [B] [N] à payer à M. [X], après déduction du dépôt de garantie et du solde au titre de la régularisation des avances sur charges, la somme de 3 619, 33 € avec les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 9 septembre 2024, réceptionnée le 12 septembre 2024, à défaut à compter de l’assignation, - condamner le défendeur à tous les frais et dépens de la procédure ainsi qu'à un montant de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Concernant les charges locatives, il explique qu’à l’état d’entrée des lieux le compteur d’eau froide indiquait 0,36 m3 arrondi à 1m3 et qu’à la sortie le compteur affichait 116 m3 soit une consommation de 115 m3, soit un solde de 502,55 euros (4,37 euros x 115 m3). Concernant les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et l’électricité des parties communes, le locataire ne prétend pas avoir réglé ces redevances, si ce n’est au moyen des provisions versées. Dès lors, elles seront mises à sa charge. Sur les travaux, il rappelle que le logement était neuf au jour de l’entrée dans les lieux du locataire ainsi qu’il en résulte de l’état des lieux et des photographies annexées. L’état des lieux de sortie démontre qu’après deux ans d’occupation, les murs et plafonds du logement sont passés d’un état neuf à un état moyen. Ainsi, le nettoyage et la mise en peinture des murs ainsi que le remplacement de 2m2 de parquet ont été chiffrés selon devis de la société MTL Design à la somme totale de 4 697,40 euros. Il ajoute que la grille de vétusté mentionnée par la partie défenderesse n’a pas été contresignée par les parties.

Il sera renvoyé aux écrits des parties pour plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 2 juillet 2026, pour le présent jugement rendu contradictoirement et en dernier ressort.

MOTIFS

1. Sur les impayés de loyer

En vertu des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

En l’espèce, le défendeur a quitté le logement le 10 juillet 2024. Il ne conteste pas ne pas avoir payé le loyer du mois de juillet au prorata du temps d’occupation, soit (650/31 jours) x 10 jours = 209,68 euros.

Dès lors, M. [B] [N] sera condamné à payer à M. [X] la somme de 209,68 euros au titre du prorata du loyer de juillet 2024.

2. Sur les charges locatives

Selon l’article 23 de la loi du 6 Juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Sur la redevance eau froide

En l’espèce, M. [X] ne produit qu’une facture datée du 3 octobre 2023 pour une consommation d’eau de 51 m3 au tarif de 226,22 euros. Dès lors, cette seule facture ne permet pas au bailleur de justifier du prix de base de 4,37 euros au m3 qu’il a retenu pour le calcul de la redevance. M. [X] sera donc débouté de sa demande.

Sur les taxes d’enlèvement des ordures ménagères

En l’espèce, M. [X] produit trois factures d’ordures ménagères pour le 1er semestre 2024, une concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] et deux concernant des logements situés [Adresse 5] à [Localité 4]. Ces deux dernières factures correspondent à des puces différentes. M. [X] ne précise pas quelle puce correspond au logement de M. [N]. Néanmoins, les deux factures étant d’un montant identique, M. [N] sera condamné au paiement de la somme de 78 euros à M. [X].

Sur l’électricité des parties communes

En l’espèce, M. [X] produit plusieurs factures d’électricité pour un site de consommation situé [Adresse 5] à [Localité 4], pour une somme totale de 104,58 euros. L’immeuble comportant deux logements, seule la moitié de cette somme reste à la charge du défendeur soit 52,29 euros. Le demandeur sera débouté du surplus, faute de justificatif.

2. Sur les réparations locatives

Au terme de l’article 7 c) et d) de la même loi, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; Il est tenu en outre de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Une liste indicative des réparations locatives est fixée par l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987, qui les définit en son article 1er comme les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Aux termes de l'article 3-2 de la même loi et de l'article 1731 du code civil, à défaut d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée produit par M. [X] ne comporte pas la signature du locataire. Ainsi, ce dernier est présumé avoir reçu le logement en bon état, ce qu’il ne conteste pas.

A son départ, un état des lieux de sortie contradictoire a été établi et signé par les parties le 10 juillet 2024.

M. [X] produit un devis MTL Design n° 2024-0424 pour le nettoyage et la mise en peinture des murs ainsi que le remplacement de 2 m2 de parquet pour un total de 4 697,40 euros.

*Sur les postes relatifs aux murs :

L’état des lieux de sortie souligne que les murs du hall d’entrée, de la cuisine, de la chambre 1, de la chambre 2 et de la salle d’eau sont dans un état moyen, présentant des traces noires et un ternissement, que les murs du séjour sont dans un état d’usage avancé présentant de nombreuses traces, 8 trous de cheville, un jaunissement et des traces noires et que les murs des WC sont en bon état. Bien que le jaunissement des murs puisse résulter d’une usure normale des murs, les traces noires ainsi que les trous de cheville s’analysent à des dégradations.

Le devis prévoit un nettoyage des murs, la réparation des fissures et trous laissés, l’application d’une première couche peinture ainsi que d’une couche de finition sur tous les murs du logement. Or, bien que certains murs présentent des traces noires, une simple retouche peinture aurait été suffisante. En outre, les murs des WC étant en bon état, la réfection de la peinture dans tout le logement n’est pas justifiée.

Cependant, eu égard à l’état des murs dans les pièces susmentionnées, les sommes mises en compte au titre du nettoyage des murs et de la réparation des fissures et trous laissés sont justifiés. Aucun coefficient de vétusté ne saurait y être appliqué puisqu’il s’agit de remédier non pas à une usure normale des lieux mais à une dégradation .

* Sur les postes relatifs aux plafonds :

Il ressort de l’état des lieux de sortie que seuls les plafonds du séjour, de la chambre 1 et de la salle 2 sont dans un état moyen présentant certaines traces.

Le devis envisage l’application d’une première couche ainsi que d’une couche de finition sur l’ensemble des plafonds de l’appartement. Or, une simple retouche peinture aurait été suffisante et uniquement dans les trois pièces mentionnées. Le tribunal, disposant des éléments d'appréciation suffisants, évalue le coût de ces retouches à la somme de 400 €, et déboute le demandeur du surplus de sa demande de réfection totale.

*Sur le remplacement du parquet

Concernant le remplacement du parquet, le défendeur ne conteste pas avoir abîmé deux lames de parquet. Néanmoins, il affirme que le prix annoncé dans le devis est excessif d’autant plus que les lames viennent de la menuiserie de M. [X]. Il ne produit aucun élément au soutien de ces affirmations. En outre, aucun abattement n’est possible, la franchise étant de 4 ans et le locataire ayant occupé le logement un peu plus de 2 ans. Dès lors, Il sera fait droit à la demande de M. [X] à ce titre.

4. Sur le décompte final

Les postes suivants ont été retenus à la charge de M. [N] : - Prorata de loyer (juillet 2024) : 209,68 € - Charges locatives : 130,29 € - Réparations locatives: 922 € (comprenant 400 € pour le nettoyage et rebouchage des murs, 200 € pour les retouches peinture des plafonds, et 322 € pour le remplacement du parquet) soit un total de 1 261,97 euros.

Il doit être déduit de ces postes le dépôt de garantie de 650 euros ainsi que les provisions sur charges à hauteur de 1 680 euros (28 mois (mars 2022 à juin 2024) x 60 euros= 1 680 euros), soit un total de 2 330,68 euros.

Dès lors, la dette de M. [N] est éteinte et M. [X] sera condamné à payer à M. [N] la somme de 1 068,03 euros au titre du trop perçu.

5. Sur le caractère exécutoire :

Le présent jugement étant rendu en dernier ressort, il y a lieu de le déclarer exécutoire de plein droit en application de l’article 504 du Code de procédure civile.

6. Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile :

M. [X] succombant à la présente instance, il sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue et du contexte du présent litige, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [H] [X] à payer à M. [B] [N] la somme de 1 068,03 euros au titre du trop-perçu, avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de plein droit ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [X] aux entiers dépens de la présente instance.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, juge et greffier, avons signé le présent jugement.

Le greffier, Le juge