Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

5AF Minute N°

N° RG 26/00100 - N° Portalis DB3J-W-B7K-G6NW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 04 SEPTEMBRE 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

Monsieur [R] [E] [F] né le 02 Septembre 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

S.C.I. ALCATRAZ INVEST dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Benoit GLAENTZLIN, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Aline ASSELIN, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 JUILLET 2026

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 04 SEPTEMBRE 2026

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé du 5 décembre 2014, la SCI BOISSINOT a donné à bail à Monsieur [F] [R] un logement situé [Adresse 3] à LOUDUN (86200), moyennant un loyer mensuel de 295€, outre une provision mensuelle sur charges de 5€. Par lettres recommandées des 9 décembre 2024 et 26 février 2025, Monsieur [F] [R] a mis en demeure la SCI BOISSINOT de réaliser des travaux dans l’immeuble loué en raison de son insalubrité. Le 25 juillet 2025, l’immeuble situé [Adresse 4], à LOUDUN, a été vendu à la SCI ALCATRAZ INVEST. Par acte de commissaire de justice du 2 février 2026, Monsieur [F] [R] a fait assigner la SCI ALCATRAZ INVEST à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir, à titre principal, sur le fondement des articles 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et 1719 du code civil : - condamner la SCI ALCATRAZ INVEST à réaliser les travaux suivants dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à venir et sous astreinte de 100€ par jour de retard : restauration de la structure des murs et de la cheminée ; mise en conformité de l’électricité dans les parties communes ; réparation de l’escalier en pierres et mise en conformité des fenêtres ; réparation de la toiture ; remplacement des fenêtres dans le logement de Monsieur [F] [R] et création de point d’aération ; remplacement du radiateur dans la chambre de Monsieur [F] [R] ; - suspendre totalement l’obligation de paiement du loyer de Monsieur [F] [R], sans consignation jusqu’à l’exécution des travaux ; - condamner la SCI ALCATRAZ INVEST à verser à Monsieur [F] [R] la somme de 5 000€ à titre de provision correspondant au préjudice de jouissance et au préjudice moral subi, notamment en raison de l’insécurité des lieux et de la peur engendrée par les risques de chutes dans les escaliers ou les chutes de pierres. - condamner la SCI ALCATRAZ INVEST à verser à Monsieur [F] [R] la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. A titre subsidiaire, Monsieur [F] [R] a demandé de : - ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour confirmer les désordres suivants : délabrement de la structure des murs et de la cheminée ; mise en conformité de l’électricité dans les parties communes ; dangerosité de l’escalier en pierres et non étanchéité des fenêtres ; dégradation de la toiture ; usure des fenêtres dans le logement de Monsieur [F] [R] et absence de point d’aération ; non-conformité du radiateur dans la chambre de Monsieur [F] [R] ; tout autre élément d’indécence ; - suspendre totalement l’obligation de paiement du loyer de Monsieur [F] [R], sans consignation, durant les opérations d’expertise judiciaire et jusqu’à l’exécution des travaux déterminés selon le rapport d’expertise. A titre infiniment subsidiaire, Monsieur [F] [R] a demandé d’ordonner la consignation du loyer sur le compte séquestre du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats de [Localité 2] et ce, jusqu’à l’exécution des travaux, qu’ils soient ou non déterminés après l’expertise. Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 3 juillet 2026. Lors de celle-ci, Monsieur [F] [R], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance. Il conviendra de se reporter à ses conclusions n°1 reçues le 25 juin 2026 pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. La SCI ALCATRAZ INVEST, représentée par son avocat, a sollicité, à titre principal, que Monsieur [F] [R] soit débouté de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. A titre subsidiaire, elle a demandé qu’un expert judiciaire soit nommé, celui-ci ayant pour mission d’examiner contradictoirement l’état réel de l’immeuble et l’état du logement de Monsieur [F] [R] ; de déterminer l’origine des désordres allégués et leur ancienneté ; de dire s’ils sont imputables au bailleur actuel ou à l’ancien propriétaire, de prescrire les travaux strictement nécessaires en déterminant leur urgence réelle et leur compatibilité avec les contraintes ABF et patrimoniales. Elle a sollicité que les frais d’expertise soient avancés par Monsieur [F] [R] et que les loyers soient consignés sur le compte séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 2]. En tout état de cause, elle a demandé que Monsieur [F] [R] soit condamné à lui verser la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Il conviendra de se reporter à ses conclusions reçues le 21 mai 2026 pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION : En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Sur la responsabilité de la SCI ALCATRAZ INVEST Le 25 juillet 2025, un notaire a informé Monsieur [F] [R] que l’immeuble situé à LOUDUN [Adresse 4] a été vendu au profit de la SCI ALCATRAZ INVEST. Dans cette lettre, il est précisé que « les conditions et modes de règlement du bail restent, de par la loi, les mêmes ». Monsieur [F] [R], qui avait déjà mis en demeure l’ancien propriétaire des désordres affectant l’immeuble et son appartement, a également mis en demeure le 9 septembre 2025 la SCI ALCATRAZ INVEST, nouvellement propriétaire, de ceux-ci. C’est au propriétaire de répondre des désordres, quand bien même ceux-ci seraient antérieurs à la vente, à charge pour lui de se retourner, par la suite, contre l’ancien propriétaire s’il le juge utile. En conséquence, c’est à juste titre que Monsieur [F] [R] demande à la SCI ALCATRAZ INVEST de répondre des désordres du logement qu’il lui loue. Sur la réalisation de travaux Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ; d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. D’après l’article 20-1 de cette même loi, si le logement ne satisfait pas aux dispositions précitées, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. En l’espèce, il ressort notamment des constatations du commissaire de justice, faites le 1er novembre 2025, que les pierres constituant les murs de la maison sont fortement rongées, que certaines sont manquantes et qu’il y a une fissure verticale sur les pierres d’angle ; que la cheminée présente une fissure verticale et qu’elle est sanglée ; que le mur entre les deux portes d’entrée est fissuré ; que dans l’entrée du bâtiment, la veilleuse n’est pas fonctionnelle ; qu’un interrupteur émet un léger sifflement ; que les marches de l’escalier permettant d’accéder à l’étage sont érodées, cassées et qu’elles glissent ; qu’il n’y a pas d’interrupteur au premier étage ; que dans l’appartement 4 de Monsieur [F] [R], dans la pièce principale, les deux fenêtres en bois ne sont pas munies d’aération et aucune ventilation n’est présente ; qu’il y a une odeur d’humidité dans la chambre, des moisissures sur le pourtour de la fenêtre et qu’il n’y a aucune aération ; que la cloison présente entre la chambre et la salle d’eau présente une fissure et que la porte ne ferme pas correctement ; que sur le toit, certaines tuiles sont cassées et que d’autres ont glissé. Ces conclusions, de mêmes que les photographies versées aux débats, vont dans le sens d’éléments d’indécence, que ce soit concernant la solidité du bâtiment ainsi que celle des murs et escaliers, l’étanchéité et la ventilation du logement. Toutefois, ces constats n’ont pas été réalisés de façon contradictoire, et ne peuvent donc, en l’état, être pris en compte pour ordonner en référé la mise en œuvre sous astreinte des mesures sollicitées par Monsieur [F] [R]. En effet, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; étant précisé que, conformément à l’article 16 du même code, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut pas se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci. En revanche, elle constitue un élément suffisant pour que soit organisée une mesure d’instruction, conformément à l’article 145 du code de procédure civile qui dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Il convient par conséquent, avant dire droit sur les demandes de Monsieur [F] [R], d’ordonner une mesure d’expertise dans les conditions qui seront précisées au dispositif, cette expertise devant contenir, de façon opportune, une évaluation du caractère décent du logement au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; tandis que, en revanche, il ne pourra être demandé à l'expert de faire ressortir des responsabilités entre l'ancien et le nouveau bailleur, dans la mesure où le premier n'est pas partie à l'instance.

Sur la suspension des loyers Conformément à l'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux qu'il a déterminés. En l'espèce, la nécessité d'imposer des travaux à la charge du bailleur reste aléatoire, de sorte que ce texte ne trouve pas à s'appliquer et que la demande sera rejetée. Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral Dans la mesure où l’existence d’un trouble de jouissance ou d’un préjudice moral est subordonnée aux conclusions du rapport d’expertise qui est ordonnée, il n’y a pas lieu de fixer une provision à valoir sur une éventuelle indemnisation de ces deux postes. Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile La preuve de la responsabilité de la SCI ALCATRAZ INVEST n'étant pas établie à ce stade, il conviendra de laisser les dépens à la charge de Monsieur [F] [R], et à chacun les frais irrépétibles qu'il a personnellement exposés. La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort, RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent : ORDONNONS une mesure d’expertise confiée à Monsieur [D] [B], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Poitiers, demeurant [Adresse 5], avec mission de : se rendre sur les lieux, [Adresse 3] à [Localité 3], et procéder à toutes visites et constatations utiles et entendre tous sachants,examiner les désordres susceptibles d’affecter la décence du logement au sens des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres,se faire remettre ou obtenir la délivrance de tous documents utiles à sa mission,déterminer les éventuels travaux de mise en conformité, de réparation ou de remplacements à entreprendre, en chiffrer le coût, et se positionner par rapport aux contraintes ABF et patrimoniales,dire si des travaux urgents sont nécessaires pour empêcher l’aggravation des désordres,déterminer les responsabilités encourues et chiffrer les préjudices allégués,faire toutes observations utiles à la manifestation de la vérité ;DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ; RAPPELONS que l'expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais dans une spécialité distincte de la sienne, à charge de joindre son avis au rapport ; FIXONS le montant de la consignation à valoir sur les frais d’expertise à 2000 euros, que Monsieur [F] [R] devra verser à la régie du présent tribunal avant le 15 octobre 2026, à défaut de quoi la mission d’expertise sera caduque sauf à ce que ce dernier justifie de l’aide juridictionnelle ; FIXONS à six mois, à compter de sa saisine, le délai dans lequel l'expert devra déposer son rapport au greffe du Tribunal judiciaire ; DESIGNONS le juge chargé du contrôle des expertises aux fins de suivi de l’exécution de la mesure d’instruction ; DEBOUTONS Monsieur [F] [R] de sa demande aux fins de suspension ou de consignation du paiement des loyers, ainsi que de versement de provisions ; LAISSONS à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;

LAISSONS les dépens à la charge de Monsieur [F] [R] ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision. Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS