Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

6ème chambre civile

N° RG 24/02737 - N° Portalis DBYH-W-B7I-L2XY

N° JUGEMENT :

JYC/MD

Copie exécutoire et copie

délivrées

à :

Me Thierry ALDEGUER

la SELARL LX [Localité 2]

la SCP [Z] [X] MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOUL IN KREMENA MLADENOVA– AVOCATS ASSOCIES

Me Régine PAYET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 10 Septembre 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. MIL IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Thierry ALDEGUER, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSES

S.C.I. MILCEL, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Régine PAYET, avocat au barreau de GRENOBLE

S.C.I. PGG, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Kremena MLADENOVA de la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOUL IN KREMENA MLADENOVA– AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

S.D.C. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Maître Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 21 Mai 2026, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Delphine HUMBERT, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 09 Juillet 2026 prorogé au 10 Septembre 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Les demandeurs à la présente instance par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024 pour la SCI MIL IMMO, du 6 juin 2024 pour la SCI MILCEL et 7 juin 2024 pour la société PGG ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à Grenoble devant le tribunal de céans à l'effet d'obtenir notamment l'annulation de la résolution N°14 de l'assemblée générale du 25 mars 2024. Cette résolution porte sur le financement des travaux d'étanchéité des balcons ouest, sud et sud est avec acrotères de l'immeuble pour un montant de 433 500,91 euros. Elle prévoit que les provisions nécessaires seront calculées sur la base des tantièmes généraux en ce que ces travaux constituent des charges communes générales.

Les sociétés demanderesses font valoir notamment que les balcons ne sont pas des parties communes.

La SCI MILCEL sollicite également l'annulation des résolutions 15,16,17 et 18 régissant les incidences financières de la résolution 14, ainsi que l'annulation de la résolution 23 lui ayant refusé d'effectuer des travaux pour installer des groupes extérieurs de climatisation.

La SCI PGG sollicite également l'annulation de la résolution 22 lui ayant également refusé d'effectuer des travaux pour installer également des groupes extérieurs de climatisation.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 Février 2026, auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, la SCI MIL IMMO demande au tribunal de céans, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, et du décret du 17 mars 1967, de : Prononcer l'annulation de la résolution N° 14 de l'assemblée du 25 mars 2024 en ce qu'elle a voté que la dépense ayant trait aux réfections des balcons serait répartie en fonction des tantièmes de charges communes générales ;Décharger la SCI MIL IMMO de cet appel de charges pour la somme de 14 481,22 euros ;Condamner le syndicat de copropriété de l'immeuble [Adresse 7] et [Adresse 8] à restituer au titre des appels de charges concernant les balcons privatifs la somme de 14 481,22 euros outre intérêts de droit à compter de l'assignation ;Condamner le Syndicat des copropriétaires à payer au requérant la somme de 3000 euros, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre une somme de 3000 euros pour résistance abusive ;Condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. Par conclusions notifiées le 26 mars 2025, auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, la SCI MILCEL demande au tribunal de : Prononcer l'annulation de la résolution N° 14 de l'assemblée du 25 mars 2024 ;Prononcer l'annulation des résolutions 15,16,17 et 18 ;Condamner le syndicat de copropriété de l'immeuble [Adresse 7] et [Adresse 8] à restituer à la SCI MILCEL au titre des appels de charges concernant les balcons privatifs les provisions sur charges indument prélevées au titre de travaux de réfection des balcons ;Prononcer l'annulation de la résolution N°23 ;Faire application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit du demandeur ;Autoriser le demandeur à faire réaliser les travaux d'installation d'un groupe extérieur de climatisation tels qu'ils ont été soumis au vote de l'assemblée du 25 mars 2024 ;Condamner le Syndicat des copropriétaires à payer au requérant la somme de 2500 euros, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. Par conclusions notifiées le 24 mars 2026, auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, la société PGG demande au tribunal de : Prononcer l'annulation de la résolution N° 14 de l'assemblée du 25 mars 2024 ;Prononcer l'annulation des résolutions 15,16,17 et 18 ;Condamner le syndicat de copropriété de l'immeuble [Adresse 7] et [Adresse 8] à restituer à la SCI PGG au titre des appels de charges concernant les balcons privatifs les provisions sur charges indument prélevées au titre de travaux de réfection des balcons ;Prononcer l'annulation de la résolution N° 22 ;Autoriser le demandeur à faire réaliser les travaux d'installation d'un groupe extérieur de climatisation tels qu'ils ont été soumis au vote de l'assemblée du 25 mars 2024 ;Prononcer l'annulation de la résolution N° 20 ;Condamner le syndicat de copropriété de l'immeuble [Adresse 6] à restituer à la SCI PGG au titre des appels de charges concernant les travaux d'installation du pare vues indument prélevées ;Condamner le syndicat de copropriété de l'immeuble [Adresse 6] à procéder au démontage du pare vue ;Faire application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit du demandeur ;Condamner le Syndicat des copropriétaires à payer au requérant la somme de 3000 euros, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. Par conclusions notifiées par RPVA le 26 mars 2025, auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, le syndicat de copropriété demande au tribunal de céans, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, et du décret du 17 mars 1967, de : Juger que les articles 4 et 5 du règlement de copropriété sont ambigus, s'agissant de la qualification des balcons ;Faisant application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 juger que l'ossature même des balcons qui en tant que faisant corps avec le gros œuvre est partie commune et que le revêtement du sol à l'exclusion de l'étanchéité est partie privative ;Juger conforme les résolutions contestées 7, 14,15,16,17,18,20 et 22 ;Débouter la SCI PGG de sa demande de faire réaliser les travaux d'installation d'un groupe extérieur de climatisation sur le fondement de l'article 30-4 ;Condamner la SCI PGG à payer au syndicat la somme de 3000 euros, en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Par conclusions notifiées par RPVA le 27 mars 2025, auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, le syndicat de copropriété demande au tribunal de céans, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, et du décret du 17 mars 1967, de : Juger que les articles 4 et 5 du règlement de copropriété sont ambigus, s'agissant de la qualification des balcons ;Faisant application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 juger que l'ossature même des balcons qui en tant que faisant corps avec le gros œuvre est partie commune et que le revêtement du sol à l'exclusion de l'étanchéité est partie privative ;Juger conforme la résolution contestée N° 14 ;Condamner la SCI MIL IMMO à payer au syndicat la somme de 3000 euros, en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Par conclusions notifiées par RPVA le 27 mars 2025, auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, le syndicat de copropriété demande au tribunal de céans, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, et du décret du 17 mars 1967, de : Juger que les articles 4 et 5 du règlement de copropriété sont ambigus, s'agissant de la qualification des balcons ;Faisant application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 juger que l'ossature même des balcons qui en tant que faisant corps avec le gros œuvre est partie commune et que le revêtement du sol à l'exclusion de l'étanchéité est partie privative ;Juger conforme les résolutions contestées 14,15,16,17,18,20 et 23,Débouter la SCI MILCEL de ses demandes de remboursement ;Débouter la SCI MILCEL de sa demande de faire réaliser les travaux d'installation d'un groupe extérieur de climatisation sur le fondement de l'article 30-4 ;Condamner la SCI à payer au syndicat la somme de 2500 euros, en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2026.

A l'audience du 21 mai 2026 l'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026 prorogé au 10 septembre 2026.

EXPOSÉ DES MOTIFS

1° Sur l'annulation des résolutions 7, 14 15,16,17 et 18 de l'assemblée générale du 25 mars 2024

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 le règlement de copropriété doit d'une part déterminer la quote part afférente à chaque lot pour chaque catégorie de charges et d'autre part indiquer les éléments pris en compte et la méthode de calcul retenue, à la fois pour arrêter les quotes parts et pour répartir les charges.

Il est constant que les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ne sont dues que pour autant que le service ou l'élément en question présente une utilité objective pour le lot.

Il en va différemment pour les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, que le fait d'appartenir au syndicat de copropriété suffit à justifier le fait de devoir s'acquitter des charges communes.

En l'espèce il s'agissait de faire des travaux portant sur la reprise de l'étanchéité et de la rénovation de l'ensemble des balcons de l'immeuble

Une clause d'un règlement de copropriété peut valablement prévoir la prise en charge des dépenses concernant un lot privatif au titre des charges communes de conservation et d'entretien de l'immeuble dès lors que ces charges et les frais en résultant sont la conséquence et l'accessoire par exemple d'un ravalement général nécessaire et indivisible de tous les éléments de gros œuvre quelle que soit leur nature, ravalement décidé pour un bon entretien de l'immeuble.

En l'espèce le règlement de copropriété de l'immeuble ne comporte pas de clauses similaires permettant de neutraliser la distinction parties privatives-parties communes permettant d'affecter les tantièmes généraux à l'ensemble des travaux. Le règlement ne permet pas en conséquence de favoriser la prise en charge des dépenses concernant un lot privatif au titre des charges communes de conservation et d'entretien de l'immeuble.

Au contraire il appert que le règlement de copropriété gouvernant cet immeuble classe expressément en son article 5 les balcons comme parties privatives. En conséquence des charges de rénovation de ces balcons ne pouvaient pas être appliquées à tous les copropriétaires, les frais afférents notamment aux balcons de nature privative ne sauraient être appelées en retenant les tantièmes de charges communes générales pour calculer les charges dues par chaque copropriétaire.

En l'espèce, en l'absence de clauses du règlement de copropriété pouvant permettre de considérer qu'en cas de travaux de rénovation du gros œuvre la prise en charge des dépenses concernant un lot privatif, en l'occurrence les balcons, serait provisionnée au titre des charges communes de conservation et d'entretien de l'immeuble, les décisions querellées 7, 14 15,16,17 et 18 ne pouvaient faire prendre en charge par les tantièmes généraux de tous les copropriétaires des travaux portant sur des parties privatives.

En conséquence elles seront annulées comme contraires aux modalités de répartition des charges découlant du règlement de copropriété de l'immeuble.

2° Sur la résolution N° 20 et la demande de démolition du pare vue :

La SCI PGG ne démontre pas de trouble anormal de jouissance à son encontre du fait de l'autorisation donnée par la résolution n° 20 à l'installation d'un pare vue sur la clôture de la crèche, et ce d'autant que cette installation remplace la haie de lauriers antérieure. En conséquence la SCI PGG sera déboutée de ses demandes à ce titre.

3° Sur les résolutions n° 22 et 23 et les autorisations sur le fondement de l'article 30-4 :

Les sociétés PGG et MILCEL sollicitent l'annulation des résolutions 22 et 23 leur ayant refusé l'installation de bloc de climatisation. En conséquence de ces annulations, elles demandent à être autorisés judiciairement à engager cette pose de bloc climatisation.

Les demanderesses évoquent une rupture d'égalité dans la mesure où à la même assemblée générale la société MIL IMMO a été autorisée à installer un bloc climatisation.

Des pièces et observations des parties, il appert que les société PGG et MILCEL n'ont pas présenté un dossier technique suffisamment complet pour éclairer le syndicat sur la fiabilité des installations projetées. Nonobstant leur rejet aux termes de cette assemblée du 25 mars 2024, le syndic a invité les deux sociétés à présenter un descriptif plus précis de leur projet au syndic afin de pouvoir représenter le dossier à une assemblée subséquente.

En conséquence les sociétés PGG et MILCEL seront déboutées tant de leurs prétentions à voir annuler les résolutions 22 et 23 qu'à être autorisés judiciairement à réaliser ces travaux d'installation de blocs climatisation.

4° Sur les restitutions financières :

Compte tenu des appels indus auprès des demandeurs, le syndicat sera tenu de rembourser à chacun d'eux les montants suivants : - 9.227,40 euros au bénéfice de la SCI MILCEL, - 11.802,06 euros au bénéfice de la SCI PGG - 14.481,22 euros au bénéfice de la SCI MIL IMMO,

5° Sur les dépens, les demandes indemnitaires, l'article 700 et l'article10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, elles conserveront à leur charge les dépens qu'elles ont supportés.

Pour les mêmes raisons, les parties à l'instance seront déboutées de leur demande respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu, au regard du remboursement des indus, de rejeter la demande des SCI MILCEL, PPG et MIL IMMO visant à être exonérer de leur participation à la dépense commune des frais de procédure.

La SCI MIL IMMO sera déboutée de sa demande indemnitaire pour résistance abusive du syndicat dans la mesure où ester en justice tant en demande qu'en défense est un droit. En l'espèce le syndicat ne manifeste aucune intention de nuire susceptible de générer une indemnité.

6° Sur l'execution provisoire :

L'exécution provisoire du présent jugement, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les résolutions 7,14 15,16,17 et 18 de l'assemblée générale du 25 mars 2024 sont contraires au règlement de copropriété en ce qu'elles mettent à la charge de l'ensemble des copropriétaires le coût des travaux projetés sur les balcons en tant que parties communes alors que ces balcons sont des parties privatives dont la réfection ne peut être appelée au titre de charges de parties communes ;

CONSTATE que les résolutions 7, 14 15,16,17 et 18 sont contraires au règlement de copropriété en ce qu'elles mettent à la charge de l'ensemble des copropriétaires des travaux portant sur des parties privatives ;

ANNULE les décisions 7, 14 15,16,17 et 18 de l'assemblée générale du 25 mars 2024 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] à [Localité 1] de l'immeuble à verser à chacun des demandeurs le montant des indus, soit : - 9.227,40 euros au bénéfice de la SCI MILCEL, - 11.802,06 euros au bénéfice de la SCI PGG - 14.481,22 euros au bénéfice de la SCI MIL IMMO,

DÉBOUTE la SCI PGG de sa demande d'annulation de la résolution N° 20, et de la demande de démontage du pare vue ;

DÉBOUTE la SCI MIL IMMO de sa demande indemnitaire à l'encontre du syndicat pour résistance abusive ;

DÉBOUTE les SCI MILCEL et PGG tant de leurs prétentions à voir annuler les résolutions 22 et 23 qu'à être autorisés judiciairement à réaliser ces travaux d'installation de blocs climatisation ;

DIT que chaque partie gardera la charge de ses dépens ;

DÉBOUTE les parties à l'instance de leur demande respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI MILCEL, la SCI MIL IMMO et la SCI PGG de leur demande d'exonération de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Décision rédigée par Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE