Demande de désignation d'un administrateur provisoire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

6ème chambre civile

N° RG 25/06734 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MYER

N° JUGEMENT :

JYC/MD

Copie exécutoire et copie

délivrées

à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOUL IN KREMENA MLADENOVA– AVOCATS ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 10 Septembre 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société SCI CONCORDE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Laurence TRIQUET-DUMOULIN de la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOUL IN KREMENA MLADENOVA– AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSE

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 2]” représenté par le sindic de la SASU FONCIA-AGDA dont le siège social est [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 11 Juin 2026, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Delphine HUMBERT, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 10 Septembre 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI CONCORDE est copropriétaire de lots dans la copropriété à EYBENS, ensemble immobilier [Adresse 5], [Adresse 6].

Par lettre recommandée du 17 octobre 2025 elle a été convoquée à l'assemblée générale du 14 novembre 2025.

Par exploit du 9 décembre 2025, la SCI CONCORDE assigne le syndicat et sollicite du tribunal l'annulation de l'assemblée générale au motif que le mandat du syndic ayant expiré le 30 juin 2025, ce dernier n'avait pas qualité pour convoquer l'assemblée.

Le syndic voulant régulariser la situation et notamment la désignation d'un syndic courant depuis le 30 juin 2025 a convoqué par lettre recommandée du 26 décembre 2025 une nouvelle assemblée pour le 29 janvier 2026 aux fins notamment de désigner le syndic. Il a réinscrit par ailleurs les mêmes résolutions.

Par exploit du 24 février 2026 la SCI CONCORDE a assigné le syndicat et sollicite du tribunal l'annulation de l'assemblée générale et la nomination d'un administrateur provisoire.

La jonction des procédures 26/01005 et 25/6734 a été ordonnée par décision du 11 juin 2026.

Par conclusions notifiées par RPVA le 11 juin 2026, auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de faits et de droit, la SCI CONCORDE demande au tribunal de : Prononcer l'annulation des assemblées générales des 14 novembre 2025et 29 janvier 2026,Condamner le syndicat à verser au demandeur la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. En réplique, le syndicat des copropriétaires, par conclusions notifiées par RPVA le 7 avril 2026, auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de faits et de droit, demande au tribunal de : Juger que la société Foncia disposait au moment de la convocation d'un mandat apparent ;Juger que le principe de proportionnalité s'oppose à prononcer une sanction manifestement disproportionnée par rapport à l'irrégularité retenue et au préjudice allégué par le demandeur ;Le débouter de sa demande de nullité des assemblées générales ;Le débouter de la demande de désignation d'un administrateur provisoire ;Le condamner à payer une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice du défendeur ; Le condamner aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 mars 2026 ; l'affaire appelée à l'audience du 11 juin 2026 a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

MOTIFS

1° Sur les nullités des assemblées du 26 décembre 2025 et 29 janvier 2026 :

- Sur l'assemblée du 26 décembre 2025 :

Il est constant qu'aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1964 le syndic est notamment chargé d'administrer l'immeuble et de convoquer les assemblées générales. Par ailleurs, l'article 7 du décret du 17 mars 1967 dispose que l'assemblée générale est convoquée par le syndic.

Il résulte de ces dispositions que la convocation d'une assemblée générale constitue un acte relevant des fonctions du syndic et que celui-ci doit disposer d'un mandat en cours de validité à la date de l'envoi des convocations.

En l'espèce il n'est pas contesté que le mandat de la société de syndic a expiré le 30 juin 2025. Or la convocation de l'assemblée générale a été adressée le 17 octobre 2025 pour une date fixée au14 novembre 2025, soit à une date à laquelle le mandat du syndic était expiré depuis plusieurs mois. La société de syndic ne disposait donc plus de la qualité lui permettant d'effectuer les convocations en vue d'une assemblée générale.

En conséquence le non-respect d'une condition essentielle de régularité de la convocation justifie l'annulation de l'assemblée du 14 novembre dans son intégralité.

- Sur le mandat apparent :

La théorie du mandat apparent suppose que les tiers puissent croire légitimement à l'existence des pouvoirs du prétendu mandataire. Elle ne saurait avoir pour effet de proroger de fait la durée d'un mandat de syndic arrivé à expiration, ni de conférer à celui-ci la qualité légale nécessaire pour convoquer une assemblée générale. En outre la convocation d'une assemblée générale de copropriété ne constitue pas un simple acte de gestion susceptible d'être validé rétroactivement par la seule apparence des pouvoirs de son auteur.

La société de syndic ne peut pas en conséquence utilement se prévaloir du mandat apparent pour suppléer l'absence de mandat résultant de l'expiration de celui-ci le 30 juin 2025. Il convient en conséquence d'annuler l'assemblée générale du 14 novembre 2025.

- Sur l'assemblée du 29 janvier 2026 :

La société de syndic a, postérieurement à la première assemblée, adressé une nouvelle convocation le 26 décembre 2025 en vue de la tenue d'une assemblée générale le 29 janvier 2026.

Il résulte des éléments précédemment exposés qu'à cette date, la société de syndic n'avait pas davantage retrouvé la qualité de syndic, aucun renouvellement régulier de son mandat n'ayant pu intervenir.

La circonstance que l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée comportait notamment une résolution relative à la désignation du syndic ne saurait avoir pour effet de conférer à la société de syndic un pouvoir dont elle était dépourvue.

Elle ne pouvait pas convoquer elle-même une assemblée pour régulariser sa propre situation et procéder à la désignation du syndic.

Cette seconde assemblée est en conséquence entachée d'une irrégularité affectant sa convocation.

Il convient en conséquence d'annuler également cette assemblée générale du 29 janvier 2026 dans son intégralité.

Il résulte de ces annulations que le syndicat se trouve dépourvu de syndic régulièrement désigné.

Il n'appartient cependant pas au tribunal saisi de procéder lui-même à la désignation d'un administrateur provisoire, cette compétence relevant du président du tribunal judiciaire statuant selon les modalités prévues par les articles 46 et 47 du décret du 17 mars 1967.

Il convient en conséquence de constater que le syndicat se trouve dépourvu de syndic et de rappeler que les personnes intéressées disposent de la faculté de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins de désignation judiciaire d'un syndic, ou selon les conditions prévues par les textes d'un administrateur provisoire.

- Sur le moyen tiré de la proportionnalité de la sanction :

Le syndicat soutient que l'annulation des assemblées générales sollicitées constituerait une sanction disproportionnée au regard des conséquences entraînées pour le fonctionnement de la copropriété.

Les irrégularités constituées par les convocations faites par le syndic, en l'espèce dépourvu de qualité à agir, sont un manquement grave au formalisme exigé par les textes régissant le droit de la copropriété.

L'arrêt de la Première Chambre civile de la cour de Cassation du 18 juin 2026 indique que tout copropriétaire peut solliciter l'annulation découlant de l'irrégularité de la convocation sans avoir à justifier d'un grief ou d'une faute du syndic.

Le moyen tiré de la disproportion de la sanction sera donc rejeté.

2° Sur les frais, dépens, et l'article 700 du code de procédure civile :

Le syndicat sera condamné à payer une somme de 1500 euros au bénéfice du demandeur et aura la charge des entiers dépens.

3° Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit conformément à l'article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en première instance,

DIT que la société de syndic FONCIA-AGDA ne disposait pas de la qualité de syndic à la date de convocation des assemblées générales des 26 décembre 2025 et 29 janvier 2026 ;

ANNULE les assemblées générales des 26 décembre 2025 et 29 janvier 2026 ;

REJETTE le moyen tiré du caractère disproportionné de la sanction sollicitée ;

CONSTATE qu'en l'absence de syndic régulièrement désigné le syndicat des copropriétaires se trouve dépourvu de syndic ;

CONSTATE que le syndicat se trouve dépourvu de syndic régulièrement désigné en suite de ces décisions d'annulation ;

DIT qu'il appartiendra à tout intéressé s'il y a lieu de saisir le président du tribunal judiciaire statuant sur requête aux fins de désignation judiciaire d'un syndic, ou selon les conditions prévues par les textes d'un administrateur provisoire conformément aux articles 46 et 47 du décret du 17 mars 1967 ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] à payer une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au bénéfice du demandeur ;

Le CONDAMNE aux entiers dépens, avec distraction au profit des avocats en la cause ;

CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Décision rédigée par Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE