Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT du 10 Septembre 2026

Enrôlement : N° RG 24/11151 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5Q3N

AFFAIRE : M. [S] [E] ( la SELARL ABEILLE AVOCATS) C/ S.D.C. DE L’IMMEUBLE LE LACYDON 95 RUE SAINTE 13007 MARSE MARSEILLE (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

Grosse délivrée le 10 Septembre 2026 À -la SELARL ABEILLE AVOCATS - la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES

DÉBATS : A l'audience Publique du 07 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 Septembre 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [S] [E] né le 28 Mai 1957 à LYON, demeurant et domicilié 84D rue de Lodi 13006 MARSEILLE

représenté par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LACYDON situé 11 rue du Petit Chantier - 96 rue Sainte 13007 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE TARIOT, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 344 406 848, dont le siège social est sis 24 rue Neuve Sainte Catherine 13007 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [E] est propriétaire des lots n°44 et 102 au sein de l’immeuble dénommé LE LACYDON, sis 11 rue du petit chantier - 96 rue Sainte 13007 Marseille, soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 16 juillet 2024, au cours de laquelle a été adoptée une résolution n°12, votant l’interdiction de locations saisonnières et de type Airbnb.

Suivant exploit de commissaire de justice du 09 octobre 2024, Monsieur [S] [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LACYDON devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir l’annulation de cette résolution.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 22 septembre 2025, Monsieur [E] demande au tribunal de :

- JUGER RECEVABLE la présente action en nullité de la résolution n°12 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juillet 2024 de l’Assemblée Générale du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE LACYDON - 96 RUE SAINTE – 13007 MARSEILLE ; - ANNULER la résolution n°12 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 2023 de l’Assemblée Générale du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE LACYDON 96 RUE SAINTE – 13007 MARSEILLE ; - CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE LACYDON - 96 RUE SAINTE –13007 MARSEILLE à verser la somme de 30 000€ à Monsieur [S] [E] ; - CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE LACYDON - 96 RUE SAINTE – 13007 MARSEILLE à verser à Monsieur [S] [E] la somme de 7.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ; - RAPPELLER qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi de 1965 le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; - DISPENSER en conséquence, conformément au principe légal, Monsieur [S] [E] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 14 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LACYDON demande au tribunal de :

- DEBOUTER Monsieur [E] de sa demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LE LACYDON du 16 juillet 2024 - DEBOUTER Monsieur [E] de sa demande de dispense de toute participation aux dépenses communes des frais et procédure - DEBOUTER Monsieur [E] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence LE LACYDON à lui payer la somme de 7000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile - DEBOUTER Monsieur [E] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence LE LACYDON à lui payer la somme de 30 000€ au titre de dommages et intérêts - DEBOUTER Monsieur [E] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens - CONDAMNER Monsieur [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile - CONDAMNER Monsieur [E] à participer aux dépenses communes des frais et procédure - CONDAMNER Monsieur [E] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2026.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 07 mai 2026.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

*****

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 16 juillet 2024

Il résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d'habitation, à l'exception des locaux commerciaux, en locaux d'habitation contrevient à la destination de l'immeuble, elle est soumise à l'approbation de l'assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l'article 24. En l’espèce, la résolution n°12 de l’assemblée générale du 16 juillet 2024 a voté en faveur du « refus des locations de courte durée de type Airbnb afin de conserver l’harmonie et le caractère bourgeois de l’immeuble ».

Cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [E] estime que cette résolution aurait dû être adoptée à l’unanimité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 car elle apporte une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Il fait valoir qu’en l’absence d’interdiction de location de courte durée dans le règlement de copropriété, cette dernière doit être permise, le principe étant celui de la liberté en l’absence d’interdiction expresse. Il affirme que la location de courte durée est conforme à la destination mixte de l’immeuble. Il soutient que cette résolution lui cause au surplus un préjudice en ce que l’interdiction des locations de courte durée dans l’immeuble diminue la valeur vénale de son bien et lui cause un préjudice de jouissance.

Le syndicat des copropriétaires répond que cette résolution est une simple interprétation du règlement de copropriété, qui comporte une clause d’habitation bourgeoise s’agissant des appartements, incompatible avec la location de courte durée. Dans ces conditions, il estime qu’aucune modification du règlement de copropriété n’a été apportée par cette résolution, ni aux modalités de jouissance des parties privatives, et qu’elle pouvait donc valablement être adoptée à la majorité de l’article 24. Il souligne par ailleurs qu’aucun préjudice n’est démontré par le requérant et que la perte de valeur vénale invoquée n’est justifiée par aucune pièce.

Le règlement de copropriété stipule dans son chapitre 3 que :

« A - DESTINATION DE L’IMMEUBLE

L’immeuble est destiné exclusivement à l’usage d’habitation. Toutefois, les boutiques situées au rez-de-chaussée et formant les lots n°68 et 69 pourront être utilisées à usage commercial sous les réserves énoncées ci-après. L’état descriptif de division ci-inclus, qui a même valeur contractuelle que le règlement lui-même, détermine l’affectation particulière de chaque lot compris dans l’immeuble.

B - CONDITIONS DE JOUISSANCE DES PARTIES PRIVATIVES

Principes : Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l’immeuble, ni de porter atteinte à sa destination.

Occupation : Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux situés au rez-de-chaussée, qui pourront être occupés commercialement, pourvu que le commerce exploité dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l’immeuble. L’exercice de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements, à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble ; mais il est interdit d’y installer des bureaux commerciaux ou administratifs.

Location : Les copropriétaires pourront louer leurs appartements comme bon leur semblera, à la condition que les locataires soient de bonne vie et mœurs et qu’ils respectent les prescriptions du présent règlement, ainsi que la destination de l’immeuble telle que définie ci-dessus. Les baux et engagements de location devront imposer aux locataires l’obligation de se conformer aux prescriptions du présent règlement. En tout cas, les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l’exécution de cette obligation. Lorsqu’un bail ou un engagement de location aura été consenti, le copropriétaire devra, dans les quinze jours de l’entrée en jouissance du locataire, en aviser le syndic par lettre recommandée. La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées. »

La lecture de cette clause montre que l’immeuble est à usage mixte, mais que les locaux commerciaux sont cantonnés aux deux lots nommément désignés du rez-de-chaussée. L’ensemble des autres lots sont destinés à un usage d’habitation, avec la précision de l’exigence d’une occupation bourgeoise.

Le règlement tolère l’exploitation d’une activité libérale dans les lots à usage d’habitation. Toutefois, cette autorisation est donnée dans des conditions restrictives, tenant à la fois à la nature des activités et à la nécessité de préserver la tranquillité et la bonne tenue de l’immeuble. Les activités commerciales et de bureaux sont pour leur part interdites dans ces lots d’habitation.

L’activité de location de courte durée peut être qualifiée, selon les circonstances, d’activité de nature commerciale ou civile, mais ne peut pas, en tout état de cause, être qualifiée de profession libérale, qui par définition est exercée par la personne qui occupe les locaux. Tel n’est pas le cas de la mise en location d’un lot à titre habituel par une personne qui ne réside pas dans l’immeuble.

Ensuite, le règlement de copropriété impose au propriétaire qui souhaite mettre son lot en location un devoir de vigilance sur le choix de ses locataires, qui devront être « de bonne vie et mœurs » et garantir qu’ils respectent les prescriptions du règlement, ainsi que la destination bourgeoise de l’immeuble.

Or, le fonctionnement des plateformes de location de courte durée est incompatible avec toute garantie par le propriétaire du lot de respect par les occupants des termes du règlement de copropriété et de la tranquillité des autres habitants. Le copropriétaire n’opère aucun tri des occupants, qui se succèdent à des rythmes très variables.

Par ailleurs, la clause suivant laquelle lorsqu’un bail ou un engagement de location aura été consenti, le copropriétaire devra, dans les quinze jours de l’entrée en jouissance du locataire, en aviser le syndic par lettre recommandée, est incompatible avec toute location de courte durée.

Enfin, il n’est pas possible de déduire une autorisation des locations de courte durée de la permission de location de lots en meublé, car ce type de location doit répondre aux autres conditions ci-dessus rappelées et qui ne sont pas compatibles avec l’usage de plateformes saisonnières.

Il résulte de l’analyse de ces clauses du règlement de copropriété et des obligations et interdictions qui pèsent sur les copropriétaires que ce dernier ne permet pas la location de courte durée, même si cette interdiction n’est pas explicitement exprimée, le règlement ayant été rédigé le 27 avril 1994, à une date où les locations de courte durée n’existaient pas.

L’interprétation contraire faite par le syndic, dans un courriel adressé à Monsieur [E], ne peut engager que sa propre responsabilité et ne lie pas l’assemblée générale des copropriétaires.

Ainsi, la résolution n°12 de l’assemblée générale du 16 juillet 2024 ne crée pas de restriction aux modalités de jouissance des lots des copropriétaires. Elle ne consacre pas non plus de modification de la destination des parties privatives. Elle se borne à expliciter de manière expresse et non ambiguë l’impossibilité de proposer les lots à la location de courte durée suivant les termes du règlement de copropriété. Elle n’impose aucune modification du règlement de copropriété pour trouver application.

Il n’y avait donc pas lieu de la soumettre à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande d’annulation de la résolution sera alors rejetée.

Sur la demande de dommages-et-intérêts

Il résulte de ce qui précède que la résolution n°12 a été valablement adoptée par l’assemblée générale du 16 juillet 2024.

Aucune faute n’est donc caractérisée à l’encontre du syndicat des copropriétaires s’agissant du vote de cette résolution.

La demande de dommages-et-intérêts formulée par Monsieur [S] [E] sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

Monsieur [E] succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LACYDON la totalité des frais irrépétibles qu'il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [E] à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LACYDON sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de Monsieur [E].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [S] [E] de sa demande d’annulation de la résolution 12 de l’assemblée générale du 16 juillet 2024,

Déboute Monsieur [S] [E] de sa demande de dommages-et-intérêts ;

Condamne Monsieur [S] [E] aux dépens,

Condamne Monsieur [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LACYDON pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 10-1 au profit de Monsieur [S] [E].

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix septembre deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.