Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DATE : 10 septembre 2026 DÉCISION : contradictoire et en premier ressort DOSSIER : N° RG 26/00099 - N° Portalis DBXZ-W-B7K-CZON AFFAIRE : [D] C/ [E] et [B] DÉBATS : 02 juillet 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

CHAMBRE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION :

PRÉSIDENT : M. Simon LANES GREFFIER : Mme Céline ABRIAL

DÉBATS : le 02 juillet 2026,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, par mise à disposition au greffe,

ORDONNANCE rendue publiquement,

PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [T] [N] épouse [D] née le 06 novembre 1963 à MARSEILLE (13) de nationalité française demeurant 925 Rue de l’Humanité - 30960 LE MARTINET

représentée par Maître Virginie CRES de la SCP CABINET M. ALLHEILIG & V. CRES, avocat au barreau d’ALES,

Monsieur [A] [D] né le 22 avril 1965 à MUNICH (ALLEMAGNE) de nationalité allemande demeurant 925 Rue de l’Humanité - 30960 LE MARTINET

représenté par Maître Virginie CRES de la SCP CABINET M. ALLHEILIG & V. CRES, avocat au barreau d’ALES,

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [E] né le 03 avril 1935 à RONCHIN (59) de nationalité française domicilié : chez Madame [Z] [E] - 07 Rue Jolibois - 33700 MÉRIGNAC

représenté par Maître Barbara Silvia GEELHAAR de la SCP S2GAVOCATS, avocat au barreau d’ALES,

Madame [V] [B] épouse [X] née le 10 août 1966 à ALES (30) de nationalité française demeurant 04 Ruelle la Voie Neuve - 51290 GIGNY BUSSY

représentée par Maître Barbara Silvia GEELHAAR de la SCP S2GAVOCATS, avocat au barreau d’ALES,

Madame [M] [B] née le 01er janvier 1970 à NIORT (79) de nationalité française demeurant 28 Bis Rue du Maréchal Leclerc - 79000 NIORT

représentée par Maître Barbara Silvia GEELHAAR de la SCP S2GAVOCATS, avocat au barreau d’ALES,

Monsieur [I] [B] né le 19 avril 1972 à NIORT (79) de nationalité française demeurant 178 Boulevard Albert 01er - 79000 NIORT

représentée par Maître Barbara Silvia GEELHAAR de la SCP S2GAVOCATS, avocat au barreau d’ALES,

*** EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique de vente reçu le 12 octobre 2024 par Maître [G] [R], notaire à LA GRAND-COMBE, Madame [L] [D], Madame [T] [D] et Monsieur [A] [D] ont acquis auprès de Monsieur [U] [E], Madame [V] [B], Madame [M] [Q] et Monsieur [I] [B], une maison d’habitation, sise parcelle cadastrée section AB n°227 sise 925 rue de l’humanité à LE MARTINET (30960). Madame [L] [D] en a acquis la nue-propriété tandis que Madame [T] [D] et Monsieur [A] [D] ont acquis l’usufruit.

Peu de temps après leur acquisition, Madame [T] [D] et Monsieur [A] [D] ont constaté des désordres, à savoir : Une baisse importante de l’eau de la piscine ; Des infiltrations provenant de la toiture. Le 06 mars 2025, Madame [T] [D] et Monsieur [A] [D] ont adressé à Monsieur [U] [E] une lettre de mise en demeure afin que ce dernier prenne en charge les travaux nécessaires à la remise en état du bien.

Le 18 mars 2025, par courrier responsif, Monsieur [U] [E] a contesté toute responsabilité.

Le 11 juillet 2025, l’assureur protection juridique de Madame [T] [D] et Monsieur [A] [D], à savoir la MATMUT PROTECTION JURIDIQUE, a adressé un courrier à Monsieur [U] [E] afin qu’une solution amiable au litige puisse être trouvée entre les parties, mais ce dernier est resté vain.

Le 28 novembre 2025, les requérants ont mandaté Maître [O] [K], commissaire de justice, qui a dressé un procès-verbal de constat, relevant divers désordres affectant l’immeuble ainsi que la piscine.

Après d’importantes précipitations, Madame [T] [D] et Monsieur [A] [D] ont subi de nouvelles infiltrations

Par acte de commissaire de justice en date des 25 février, 02 et 03 mars 2026, Madame [T] [D] et Monsieur [A] [D] (ci-après dénommés les consorts [D]) ont attrait Monsieur [U] [E], Madame [M] [B], Madame [V] [B] et Monsieur [I] [B] (ci-après dénommés les consorts [W]) devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’Alès aux fins de : Voir ordonner une expertise judiciaire ;Débouter les défendeurs de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamner les consorts [W] au règlement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Statuer ce que de droit quant aux dépens. Par conclusions signifiées par voie électronique le 19 mai 2026, les consorts [D] ont répliqué aux écritures adverses et ont maintenu les termes de leur assignation.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 29 juin 2026, les consorts [W] demandent au juge des référés de : A titre principal : Débouter Monsieur [A] [D] et Madame [T] [N] EP [D] de leur demande d’expertise ; A titre subsidiaire en cas d’expertise ordonnée : Leur donner acte de leurs plus expresses protestations et réserves quant à sa garantie, la réalité et l’étendue des désordres ainsi que les responsabilités encourues ;Débouter Monsieur [A] [D] et Madame [T] [D] du surplus de leurs demandes ; Dire que les dépens resteront à la charge du demandeur. A l’audience du 02 juillet 2026, les parties ont maintenu leurs demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien et peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit.

À l’audience, les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l'affaire au fond ou, s'il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d'instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d'instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble est seule compétente. ».

En l’espèce, après acquisition de leur bien immobilier, Monsieur [A] [D] et Madame [T] [D] ont constaté des désordres, qui ont été repris dans un procès-verbal de constat dressé le 28 novembre 2025 par Maître [O] [K] qui a relevé « dans l’angle Sud-ouest au niveau du plafond, des tâches brunâtres d’humidité (…) je constate que le skimmer, après ouverture de la trappe, est en état ancien. Au niveau de l’évacuation, je constate un colmatage grossier et des microfissures. A l’intérieur du skimmer, sur la zone plastique, je constate de nombreuses fissures. Vue d’ensemble de la piscine : je constate que le niveau d’eau est en deçà du skimmer. La maison est une maison de village située sur trois niveaux. Côté jardin, je distingue la toiture en tuiles et constate que les tuiles sont anciennes, patinées et recouvertes de mousse. Côté rue de l’Humanité, tant depuis le jardin que depuis le trottoir de la rue situé face à la maison, je ne peux distinguer l’état de la toiture. Monsieur [D] [A] m’indique que les infiltrations côté cuisine proviennent du pan de la toiture situé côté rue de l’Humanité. ».

Faute de pouvoir trouver une solution amiable, Monsieur [A] [D] et Madame [T] [D] ont attrait leurs vendeurs devant la présente juridiction afin qu’une expertise judiciaire puisse être ordonnée.

En réponse, les consorts [W] soutiennent : Concernant les infiltrations :Les consorts [D] ont attendu plus d’un après la vente du bien pour faire constater l’existence des désordres allégués par un commissaire de justice ; Depuis le 28 novembre 2025, date du procès-verbal de constat, les requérants ne produisent aucune pièce permettant d’apprécier de nouvelles infiltrations ; Les acquéreurs ont démoli une partie de l’ancienne cuisine aménagée et auraient découvert des traces de moisissure au niveau du conduit de la hotte. Selon le constat il y aurait « des tâches brunâtres » « d’humidité». Or, l’état d’humidité mentionné ne résulterait pas d’un constat, mais d’une interprétation à partir de la couleur de la tâche ;Aucun état d’humidité n’a été constaté depuis la vente ni en novembre 2025 ni après, alors que de nombreux épisodes cévenols ont suivi ;Les époux [D] ont acquis le bien en l’état sans garantie ; Aucun sinistre n’a été déclaré, et aucune expertise n’a été diligenté permettant de mettre en exergue les infiltrations ;Concernant la piscine : La piscine était en parfait état au mois de septembre 2023, lorsque les vendeurs ont confié une partie de leur bien à leurs futurs acquéreurs, conformément à l’acte authentique de vente signé le 12 octobre 2024 ;La piscine n’est pas entretenue un an après la vente, elle n’est pas bâchée, elle est sale et verte ; Si le niveau d’eau est en deçà du skimmer, cela ne démontre pas une perte anormale d’eau ;Concernant le « colmatage » de l’évacuation d’eau dans le skimmer, ils indiquent l’avoir bouché pour augmenter légèrement le niveau d’eau. Cette action qui procède d’un choix personnel de l’utilisateur est facilement réversible ;Les microfissures démontrent un état d’usure que les acquéreurs ont pu constater avant la signature de l’acte. Par conséquent, les consorts [W] estiment que la matérialité des vices invoqués n’est pas démontrée, et sollicitent à ce titre, le rejet de la demande d’expertise sollicitée. Toutefois, ils émettent, à titre subsidiaire, leurs protestations et réserves d’usage.

Bien que les moyens évoqués par consorts [W] soient audibles, il apparaît opportun que les parties puissent faire valoir leurs argumentations respectives dans le cadre d’une expertise contradictoire afin que ce dernier puisse éclairer le juge sur l’origine des désordres. Par son analyse professionnelle, il pourra, après avoir étudié l’ensemble des documents produits par les parties et après avoir constaté les désordres, être en capacité d’en expliquer l’origine et s’ils étaient visibles au moment de la vente.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le juge des référés, en tant que juge de l’évidence, ne peut apprécier le contenu des clauses contractuelles y compris l’existence d’une exclusion de garantie, lesquelles relèvent de la compétence du juge du fond.

Ainsi, au regard du litige existant entre les parties tel que précédemment explicité, Monsieur [A] [D] et Madame [T] [D] justifient d'un motif légitime à voir désigner un expert judiciaire, la mesure d'instruction devant servir à quantifier et rechercher l'origine des désordres invoqués et établir la preuve de faits pouvant donner lieu à une action en responsabilité.

L'expertise sera réalisée aux frais avancés par Monsieur [A] [D] et Madame [T] [D], qui ont principalement intérêt à la réalisation de la mesure, dans les termes de la mission qui sera précisée au dispositif en tenant compte des demandes.

Il sera considéré qu’il est satisfait à la demande subsidiaire des consorts [W] qu’il soit donné acte de leurs protestations et réserves d’usage, sans qu’il y ait besoin de faire figurer cette demande, dépourvue de toute portée décisoire, au dispositif.

II. Sur les mesures accessoires

Les dépens seront réservés. Si, toutefois, passé un délai de quatre mois après le dépôt du rapport, aucune instance au fond n'a été engagée, les dépens seront mis à la charge de Monsieur [A] [D] et Madame [T] [D], sauf meilleur accord entre les parties.

En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il n’est pas inéquitable, à ce stade de la procédure, de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

A ce stade de la procédure, les frais irrépétibles seront réservés. Les parties seront déboutées de leur demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond mais, dès à présent,

ORDONNONS une mesure d’expertise et désignons pour y procéder :

Monsieur [C] [Y] 10 Chemin du Travers à AUAIS (30250) Port. : 0646381738 - Mèl : [email protected]

Expert près la Cour d’appel de Nîmes, lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être, si nécessaire, adjoint tous sapiteurs de son choix dans une spécialité autre que la sienne, s’être fait communiquer tous documents utiles et avoir entendu tous sachant et les parties, de : Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats pour se rendre sur les lieux litigieux chez Monsieur [A] [D] et Madame [T] [D] sis parcelle cadastrée section AB n°227 sise 925 rue de l’humanité à LE MARTINET (30960) ;Tenter de concilier les parties ;Faire toutes constatations utiles sur les lieux du litige et faire toutes investigations nécessaires pouvant permettre de déterminer l'origine du litige ;Donner tous les éléments concernant la prise de possession de l’immeuble ;Décrire les désordres allégués par les requérants tels que visés à l'assignation ainsi que dans le procès-verbal de constat en date du 28 novembre 2025 et préciser leur nature, leur date d’apparition, leur importance ;Décrire les désordres constatés et expliquer leurs conséquences sur l’état général de l’immeuble et les ouvrages tiers ;Indiquer si Monsieur [A] [D] et Madame [T] [D] pouvaient déceler l’existence de ces désordres lors de la vente, en tenant compte des connaissances de cette-dernière, et si elle pouvait en apprécier la portée ;Dire si ces désordres sont aisément visibles ou ont été manifestement dissimulés par les consorts [W] et expliquer en quoi ;Indiquer si ces désordres rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils diminuent tellement cet usage que Monsieur [A] [D] et Madame [T] [D] ne l’auraient pas acquis ou n’en auraient donné qu’un moindre prix si elle les avait connus ;Dans l’hypothèse où Monsieur [A] [D] et Madame [T] [D] entendraient demander une restitution d’une partie du prix de vente, fournir au tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;Préciser notamment si des travaux ou interventions réalisés depuis la vente ont pu être à l’origine des désordres ;Dire si les désordres constatés résultent d’une situation ou d’un évènement antérieur ou postérieur à la vente ou s’ils sont la conséquence d’une usure normale ; Indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de reprise et/ou de remise en état des lieux permettant d’assurer une réfection pérenne de l’immeuble ;Chiffrer les travaux quelle que soit leur nature, propres à remédier aux désordres constatés ;Fournir tous éléments de nature à permettre à une juridiction ultérieurement saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi et/ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues ;Constater tout éventuel accord intervenant entre les parties ; RAPPELONS que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du Tribunal judiciaire d'Alès dans les SIX MOIS de l’avis de versement de la consignation, terme de rigueur, et qu’il en adressera, à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération, mention en étant faite sur l’original ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérerait nécessaire, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS que Monsieur [A] [D] et Madame [T] [D] verseront au régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire d'Alès une provision de 4.000€ (quatre mille euros) à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 08 octobre 2026 délai de rigueur ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera automatiquement caduque conformément à l’article 271 du code de procédure civile et privée de tout effet, sauf prorogation du délai ou relevé de caducité, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ;

DISONS qu’au cas où le coût prévisible des opérations d’expertise dépasserait le montant de la consignation initiale, l’expert fera une demande de provision complémentaire avant d’engager des frais supplémentaires ;

RAPPELONS que l’expert ne commencera sa mission qu’à compter de la justification du versement de la provision ;

DISONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il en fera rapport ;

COMMETTONS pour suivre les opérations d’expertise, le juge chargée du contrôle des expertises ;

RÉSERVONS les dépens qui suivront ceux de la procédure au fond ; si, toutefois, aucune instance sur le fond n’est engagée dans les QUATRE MOIS du dépôt du rapport d’expertise ou si l’expertise n’est pas diligentée, les dépens resteront, sauf meilleur accord des parties, à la charge de Monsieur [A] [D] et Madame [T] [D] ;

RÉSERVONS les frais irrépétibles ;

DÉBOUTONS Monsieur [A] [D] et Madame [T] [D] ainsi que Monsieur [U] [E], Madame [V] [B], Madame [M] [B] et Monsieur [I] [B] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes :

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le greffier ;

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la dite décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision a été signée, par le Président et le Greffier : pour expédition certifiée conforme à la décision collationnée et revêtue de la formule exécutoire par nous, Greffier