Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DOSSIER N° RG 24/00443 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZBZ6

Jugement du : 27/09/2024

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

[J] [L] C/ [R] [A]

Copie exécutoire délivrée le :

à :Me PARDI-MEDAIL, T742

Expédition délivrée le :

à : Me CHOUVELLON, T719 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt sept Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE : KREMER Léna GREFFIER : BRUNI Céline

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [L], demeurant 1 rue Marchamp le Catton - 01350 CEYZERIEU représenté par Maître Caroline PARDI-MEDAIL de la SELARL RAMBAUD-BILLON-PARDI AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 742

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [R] [A], demeurant 45 rue eds Rancy - Studelite dali I - 69003 LYON non comparant, ni représenté Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 10 Janvier 2024.

Madame [U] [D] représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 719

d’autre part

Date de la première audience : 05/04/2024 Renvoyé au 31 mai 2024 Date de la mise en délibéré : 27 septembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 décembre 2022, Madame [J] [L], ci après le bailleur, a donné à bail à Monsieur [X] [A], pour une durée de 1 an, un local à usage d'habitation sis 45 rue de Rancy 69003 LYON moyennant un loyer mensuel initial de 630,81 euros, outre provision sur charges.

Selon acte sous seing privé du 9 décembre 2022, Madame [U] [D] a souscrit un engagement de caution solidaire des obligations de Monsieur [X] [A] pour le paiement notamment du loyer, des charges et des indemnités d'occupation.

Par acte d'huissier du 6 octobre 2023 visant la clause résolutoire insérée dans le bail, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [X] [A] un commandement de payer la somme de 2121 euros.

Le commandement a été dénoncé à Madame [U] [D] le 16 octobre 2023.

Par acte d'huissier du 10 janvier 2024, le bailleur a fait assigner Monsieur [X] [A] et Madame [U] [D] afin de voir : constater la résiliation du bail liant les parties et ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [A] ,condamner solidairement Monsieur [X] [A] et Madame [U] [D] à lui payer :la somme de 3334 euros selon état de créance arrêté au 31 décembre 2023, avec actualisation le jour des débats,les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des locaux,la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,ordonner l'exécution provisoire de la décision,condamner solidairement Monsieur [X] [A] et Madame [U] [D] aux dépens. L'affaire, initialement appelée à l'audience du 5 avril 2024, a été renvoyée à la demande de la caution à l'audience du 31 mai 2024.

Lors des débats, le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande en paiement à un montant de 6735,02 euros pour loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon état de créance arrêté au 24 mai 2024 et maintient ses autres demandes.

En réponse aux arguments adverses, il indique que la caution ne peut opposer l'article 2299 du Code civil relatif à l'information de la caution, d'une part parce que le cabinet [O] [Q] n'est pas le bailleur, qui est un particulier, mais simplement son mandataire de gestion ; d'autre part car l'article ne s'applique qu'aux établissements de crédit, créanciers professionnels.

Monsieur [X] [A], cité à étude, ne comparait pas.

Madame [U] [D], représentée par son conseil, comparait. Elle sollicite le rejet des demandes adverses à titre principal et demande subsidiairement que le locataire soit condamné à la relever et garantir indemne. Elle demande la condamnation solidaire du bailleur et du locataire à lui payer la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et leur condamnation aux dépens.

Pour s'opposer aux demandes adverses, elle soutient que le cabinet [O] [Q], intervenu lors de la signature du bail, a manqué à son devoir d'information de la caution, ce qui cause à cette dernière un préjudice équivalent au montant des sommes qui lui sont réclamées, justifiant de la déchéance des droits du demandeur contre elle en application de l'article 2299 du Code civil. Elle précise que le cabinet est un professionnel, spécialisé dans l'administration de biens, et que le logement se trouve dans une résidence étudiante dont les lots sont détenus par des investisseurs ayant délégué tout pouvoir d'administration au cabinet, qui doit être considéré comme un créancier professionnel.

A titre subsidiaire, elle sollicite que Monsieur [R] [A] soit condamner à la relever et garantir indemne au titre de l'action récursoire dont elle dispose.

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour, les parties présentes ayant été avisées de sa mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE JUGE DU CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION ,

- Sur la demande de condamnation au paiement

Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Selon l’article 2299 du Code civil, le créancier professionnel est tenu de mettre en garde la caution personne physique lorsque l’engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier. A défaut, le créancier est déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi par celle-ci.

En application de ces dispositions légales et en l'absence d'élément s'opposant à sa demande, le bailleur établit l'obligation de paiement dont il réclame l'exécution envers le locataire en produisant aux débats, outre les conditions du contrat de location précité, un état de créance en date du 24 mai 2024 justifiant que Monsieur [X] [A] reste à lui devoir la somme de 6735,02 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 2121 euros.

L'engagement souscrit par Madame [U] [D] satisfait aux conditions exigées par les dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit spécifiquement le cautionnement relatif à un bail d’habitation. L’article 2299 ne peut s’appliquer à un contrat de bail d’un local à usage d’habitation consenti par un bailleur, personne physique, même si ce dernier a recours à un mandataire, ne pouvant être qualifié de “créancier professionnel”. Les formalités particulières de l’engagement de caution prévues par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 permettent à la personne se portant caution d’avoir une information suffisante quant au périmètre de sa garantie. Le bailleur a effectivement dénoncé le commandement de payer les loyers délivré au locataire à la caution le 16 octobre 2023. En l’absence de carence du bailleur envers la caution, il y a donc lieu de condamner Madame [U] [D] solidairement avec Monsieur [X] [A] au paiement de l’ensemble de la dette locative et des intérêts.

- Sur la résiliation du bail

En application de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur a régulièrement suivi la procédure imposée par l’article 24 précité et a, dans les délais impartis par la loi, notifié sa demande au Représentant de l'Etat et saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les conditions réglementaires.

En exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location, le bailleur est, en conséquence, en droit de se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 7 décembre 2023 après avoir fait délivrer au locataire le commandement susmentionné demeuré infructueux.

- Sur la demande en expulsion et en condamnation solidaire à une indemnité d’occupation

Monsieur [X] [A] étant désormais occupant sans titre, le bailleur est en droit d'obtenir l'autorisation de faire procéder à son expulsion et sollicite à bon droit sa condamnation au paiement, à compter du 1er juin 2024, d’une indemnité d’occupation devant être fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location.

Si l’engagement de caution précise que Madame [U] [D] s’engage à satisfaire à toutes les obligations du locataire et également aux indemnités d’occupation, il ressort que cette garantie est limitée dans le temps, la caution s’étant engagée pour la durée du contrat et de ses éventuels renouvellement, soit au plus tard jusqu’au 29 décembre 2024 pour un montant maximum de 14 480 euros. Elle ne pourra donc être tenue solidairement au paiement des indemnités d’occupation que jusqu’au 29 décembre 2024.

-Sur la demande de la caution de condamner à relever et garantir

En application des articles 2308 et suivants du Code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette dispose d’un recours personnel et subrogatoire contre le débiteur. Il ressort de l’acte de cautionnement que Madame [U] [D] s’est engagée solidairement et a renoncé au bénéfice de discussion et de division.

En l’espèce, Madame [U] [D] ne justifie d’aucun paiement et sa demande de garantie, qui équivaut à un recours contre le débiteur avant paiement, sera rejetée.

- Sur les mesures accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [X] [A] et Madame [U] [D] doivent supporter in solidum les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'équité ne conduit pas à faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux et de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Condamne solidairement Monsieur [X] [A] et Madame [U] [D] à payer à Madame [J] [L] la somme de 6735,02 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de mai 2024 selon état de créance du 24 mai 2024, les intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 2121 euros

Constate que le bail consenti par Madame [J] [L] à Monsieur [X] [A] sur les locaux à usage d'habitation sis 45 rue de Rancy 69003 LYON est résilié depuis le7 décembre 2023,

Dit que Monsieur [X] [A] doit quitter les lieux et qu'à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

Condamne solidairement Monsieur [X] [A] et Madame [U] [D] à payer à Madame [J] [L] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’au 29 décembre 2024 ou jusqu’à libération effective et totale des lieux si cette dernière a lieu avant le 29 décembre 2024

Condamne Monsieur [X] [A] à payer à Madame [J] [L] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 29 décembre 2024 si la libération effective et totale des lieux n’a pas eu lieu à cette date, et jusqu’à libération effective et totale des lieux

Rejette la demande de garantie formée par Madame [U] [D],

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit,

Condamne in solidum Monsieur [X] [A] et Madame [U] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 octobre 2023,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président