Autres demandes en matière de baux commerciaux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 01 N° RG 25/02756 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZI2E

ORDONNANCE D’INCIDENT

DU 07 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL : (demanderesse à l’incident)

S.A.S. [Adresse 1], [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Amélie POULAIN, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Jallal HAMANI, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSES AU PRINCIPAL : (défenderesses à l’incident)

S.A.R.L. CUIR 4547 [Adresse 3] [Localité 1] / FRANCE représentée par Me Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. TINOPLE HOLDING [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Me Amélie POULAIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION

Juge de la mise en État : Aurélie VERON, Vice-présidente,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

A l’audience du 08 Juin 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que l’ordonnance serait rendue le 07 Septembre 2026.

Ordonnance : contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au Greffe le 07 Septembre 2026, et signée par Aurélie VERON, Juge de la Mise en État, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La S.A.R.L. Cuir 4547 est propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3] pour l’avoir acquis le 13 mai 2022 auprès de la société LBP. Cet ensemble immobilier à usage mixte de commerce et d’habitation est composé :

- d’un local commercial au rez-de-chaussée d’une surface de 300 m² et d’un local attenant de 60 m² situé au premier étage à usage de bureau et de stockage

- de huit appartements de type 2 et quatre studios à usage d’habitation s’élevant sur trois niveaux supérieurs

Suivant acte sous seing privé en date 8 avril 2022, la société LBP aux droits de laquelle vient désormais la société Cuir 4547, a conclu une promesse de bail commercial sous conditions suspensives portant sur le local commercial situé au rez-de-chaussée et le local à usage de bureau/stockage situé au 1er étage au profit de la S.A.S. Tinople Holding avec faculté de substitution. Le bail a été conclu pour une durée de dix années à compter du 1er juin 2022 moyennant un loyer annuel de 110 000 euros hors taxe hors charge.

La S.A.S. Tinople Holding s’est substituée la S.A.S. [Adresse 1], la société Tinople s’étant engagée comme caution solidaire de la société substituée dans la promesse de bail.

Le 14 décembre 2022, la société [Adresse 1] a fait intervenir une société de plomberie pour une canalisation bouchée. Puis, elle a effectué trois déclarations de sinistres les 8 juillet 2023, 1er octobre 2023 et 16 mai 2024 pour des dégâts des eaux.

Le 20 septembre 2024, le preneur a mis en demeure sa bailleresse de procéder à des réparations, en y joignant un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 12 août 2024. Une nouvelle mise en demeure a été adressée le 7 février 2025 par lettre recommandée avec avis de réception.

Parallèlement, la société Cuir 4547 a fait délivrer à la société [Adresse 1], un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 février 2025 pour un montant en principal de 38 378,79 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au 20 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la S.A.S. [Localité 3] Centre Connection a assigné la S.A.R.L. Cuir 4547 devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de remboursement des loyers, de paiement de dommages et intérêts en raison des désordres subis et de réalisation des travaux de réparation des désordres.

La S.A.R.L. Cuir 4547 a alors assigné la S.A.S. Tinople Holding en intervention forcée en sa qualité de caution solidaire.

Le 3 avril 2026, la jonction des deux procédures a été ordonnée par mention au dossier.

Le 24 avril 2026, Me Poulain, conseil de la société [Adresse 1], s’est constituée au soutien des intérêts de la société Tinople Holding.

Le 4 décembre 2025, la société [Adresse 1] a élevé un incident aux fins d'expertise des désordres affectant l'immeuble.

L'incident a été fixé à l'audience du 8 juin 2026.

Vu les dernières conclusions d’incident notifiées au réseau privé virtuel des avocats le 1er avril 2026 par le conseil de la société [Localité 3] Centre Connection, auxquelles il convient de se référer concernant l’exposé complet de ses motifs, aux fins de voir :

Nommer expert avec pour mission : Convoquer et entendre les parties, ainsi que tout sachant utile ; Se rendre sur place, notamment dans les locaux loués situés [Adresse 5] ; Se faire communiquer tous documents, plans, diagnostics, contrats, correspondances, photographies ou pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; Constater l’ensemble des désordres, notamment les fuites d’eau et infiltrations affectant le local occupé par elle, et en décrire la nature, l’étendue, l’évolution éventuelle et les origines probables ; Déterminer les causes des désordres, préciser s’ils résultent d’un défaut d’entretien, d’un vice de construction, d’un manquement du bailleur, d’un tiers ou de tout autre élément ; Décrire de manière exhaustive les travaux nécessaires à la remise en état du local, en chiffrer le coût, en distinguant le cas échéant : → les travaux urgents, → les travaux conservatoires, → les travaux définitifs ;

Réunir tous éléments techniques permettant de déterminer l’imputabilité : → des désordres constatés, → du coût des travaux réparatoires, → des conséquences pour le locataire (troubles de jouissance, pertes d’exploitation, impossibilité d’usage, dépréciation du local, etc.) ;

Apprécier l’impact des désordres sur la jouissance des lieux par le locataire, et notamment :→ la ou les périodes durant lesquelles le local a été partiellement ou totalement inutilisable, → la surface et les zones affectées, → l’intensité, la fréquence et les conséquences des infiltrations, → les restrictions d’usage ou impossibilités d’exploitation ;

Fournir tous éléments techniques ou de fait permettant à la juridiction saisie d’apprécier une éventuelle réduction ou suspension du loyer, notamment en lien avec les troubles de jouissance subis par le locataire, et de manière générale tout élément de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis ; Recueillir les dires et observations des parties, y répondre de manière motivée et en faire état dans son rapport ; Signaler toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

Établir un pré-rapport, le transmettre aux parties en leur impartissant un délai pour remettre leurs dires, puis y répondre de manière circonstanciée ; Déposer son rapport définitif au greffe dans le délai qui sera fixé par la juridiction, accompagné de l’ensemble des pièces et documents utilisés dans le cadre de la mission ; Dire que les dépens, dont les frais d’expertise, seront réservés. Condamner la société SARL Cuir 4547 au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Vu les dernières conclusions d’incident notifiées au réseau privé virtuel des avocats le 30 avril 2026 par le conseil de la S.A.R.L. Cuir 4547, auxquelles il convient de se référer concernant l’exposé complet de ses motifs, aux fins de voir :

Ordonner la jonction des procédures enregistrées sous le numéro RG 25/02756 et 25/14560 ; Débouter les sociétés [Adresse 1] et Tinople Holding de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, Rejeter la demande d’expertise judiciaire tant au visa de l’article 145 que de l’article 146 du code de procédure civile ; Condamner solidairement les sociétés [Adresse 6] et Tinople Holding à lui payer à titre de provision la somme de 190 886,42 euros TTC correspondant à la dette locative exigible au 01/01/2026, et subsidiairement à une provision de 133 620,50 € TTC correspondant à 70 % de la dette exigible ; Les Condamner à lui verser chacune la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’incident.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs motifs.

L’incident a été mis en délibéré au 7 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I- Sur la demande de jonction

L’article 783 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état procède aux jonctions et disjonctions d’instance.

Selon l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Et l’article 368 du même code précise que « Les décisions de jonction ou disjonction d'instances sont des mesures d'administration judiciaire. »

Le juge de la mise en état saisi d’une demande de jonction dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation.

La jonction a déjà été ordonnée de sorte que la demande est sans objet.

II- Sur la demande de désignation d’un expert

Selon les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (...)

5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ; (...) »

L’article 144 du même code prévoit à cet égard : « Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. »

L’article 143 de ce code précise que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. »

Selon l’article 146 « Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. »

En l’espèce, il ressort des diverses pièces produites aux débats, soit la facture d’intervention du 14 décembre 2022, les trois déclarations de sinistres des 19 juillet 2023, 17 octobre 2023 et 16 mai 2024, du constat de commissaire de justice du 12 août 2024 et de celui du 25 novembre 2025, qu’il existe des problèmes récurrents d’infiltrations dans l’immeuble et notamment dans le local commercial, avec des flaques d’eau dans le restaurant, des cloques de peinture au plafond et sur les murs et au niveau du local du 1er étage et un affaissement du sol au niveau du receveur de douche.

Le problème concerne l’immeuble dans son ensemble puisque la première facture d’intervention mentionne que le tout-à-l’égout est bouché en décembre 2022 et que la bailleresse a dû faire intervenir un service de débouchage à deux reprises pour un autre locataire en 2024. De plus, certaines photographies laissent apparaître de l’eau stagnante en toiture (pièce 11 demandeur) et le commissaire de justice évoque dans le constat du 25 novembre 2025 une ouverture réduite pour l’évacuation des eaux pluviales en raison de la présence de tubes PVC permettant l’évacuation des eaux de pluie de la toiture située en aplomb (pièce12).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, une expertise est nécessaire afin de rechercher la cause des infiltrations d’eau et des divers désordres. Elle sera ordonnée selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

III- Sur la demande de provision

Le preneur a argué de l’exception d’inexécution pour suspendre le règlement des loyers et procéder au règlement des sommes sur un compte CARPA.

Ainsi que le soutient à juste titre la bailleresse, il n’est aucunement justifié ni même argué que les désordres décrits rendraient totalement impossible l’exploitation du local, l’activité se poursuivant, quand bien même elle serait gênée par les infiltrations.

Dès lors, la propriétaire est fondée à réclamer le règlement à tout le moins d’une partie des loyers à titre de provision à valoir sur le montant définitif des loyers dus. A ce stade, la provision sera fixée à environ la moitié des loyers échus, soit 100 000 euros sur les 190 886,42 euros TTC réclamés. La société [Adresse 1] et la société Tinople Holding seront solidairement condamnées à son paiement.

IV- Sur les demandes accessoires

Il convient réserver le sort des dépens.

Chacune des parties succombant partiellement au présent incident, il n’y a pas lieu de condamner l’une d’entre elle sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elles seront déboutées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, Aurélie Véron, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel, et par mise à disposition au greffe,

Disons n’y avoir lieu à statuer sur la demande de jonction ;

Ordonnons une expertise judiciaire et Désignons pour la réaliser :

[Y] [S] E-mail : [Courriel 1] Adresse : [Adresse 7] [Localité 4]

Expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 5] ;

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Fixons la mission de l’expert comme suit :

- Se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3] après avoir convoqué les parties;

- Se faire communiquer tous documents et pièces qu'elle estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,

- Examiner les documents remis par les parties ;

- Examiner les désordres allégués par chacune des parties, notamment dans le cadre de l’assignation et des procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date des 12 août 2024 et 25 novembre 2025 ;

- Les Décrire de façon précise en indiquant leur localisation, leur nature, leur étendue, leur origine, leur importance, leur date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire ;

- En Rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants, ces défauts, malfaçons, non façons, et non-conformités contractuelles sont imputables et, le cas échéant, dans quelles proportions ;

- Dire si les travaux concernés ont été réalisés conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art et données acquises au jour de leur exécution ;

- Pour chacun des désordres, indiquer les conséquences en résultant concernant la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment et plus généralement concernant l’usage pouvant être attendu de ce bâtiment ou concernant la conformité à sa destination ou si, affectant l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ;

- Décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux ainsi qu’à une estimation de la durée de leur réalisation ;

- Fournir tous les éléments techniques utiles à l’appréciation des enjeux techniques et de responsabilités encourues évoqués au cours des opérations d’expertise ;

- Procéder à une évaluation précise de tous les préjudices, de toute nature, directs ou indirects, matériels et immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance en ce compris celui qui résultera de la réalisation des travaux de remise en état;

- Préciser si des travaux urgents sont nécessaires soit pour prévenir une aggravation des désordres et du préjudice en résultant, soit pour prévenir les dommages à la personne et aux biens et, si tel est le cas, décrire les travaux de sauvegarde nécessaires, procéder à une estimation de leur coût, ces éléments donnant lieu au dépôt d’un rapport intermédiaire déposé sans délai ;

- Apprécier l’impact des désordres sur la jouissance des lieux par le locataire, et notamment:

→ la ou les périodes durant lesquelles le local a été partiellement ou totalement inutilisable, → la surface et les zones affectées, → l’intensité, la fréquence et les conséquences des infiltrations, → les restrictions d’usage ou impossibilités d’exploitation ;

- Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner, notamment ceux résultant d’une limitation ou d’une privation de jouissance ;

- Donner son avis sur les comptes entre les parties ;

Disons que, dans le cadre de sa mission, l’expert devra :

- Convoquer et entendre les parties assistées de leurs conseils le cas échéant, avant de se rendre sur les lieux ;

- Veiller à prendre les dispositions utiles au respect du contradictoire ;

- Recueillir leurs observations au cours des opérations d’expertises ;

- Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, étant rappelé que les parties ont l’obligation de lui communiquer tous les documents utiles ;

- A l’issue de la première réunion d’expertise ou dès que cela sera possible, en concertation avec les parties, avec actualisation au besoin, définir un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise :

arrêter le montant estimatif de l’enveloppe financière nécessaire aux opérations d’expertise afin d’en donner connaissance aux parties et de leur permettre de préparer le budget nécessaire, informer avec diligence, le cas échéant, les parties de l’évolution de ce montant estimatif et de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises d’une demande de consignation complémentaire, fixer aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées, informer les parties de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse, - Adresser aux parties au terme de ses opérations, un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) et y arrêter le calendrier impératif de la phase c onclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable :

- Fixer, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

- Rappeler aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai

- Aviser dans le meilleur délai le juge chargé du contrôle des expertises en cas de difficulté ;

Fixons à la somme 2 500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la S.A.S. [Adresse 1] devra consigner à la régie d'avances et de recettes de ce Tribunal avant le 7 NOVEMBRE 2026 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport et en copie sous forme d’un fichier PDF, enregistré sur une clef USB, au Greffe du Tribunal Judiciaire de LILLE, Service du Contrôle des expertises, [Adresse 8], dans le délai de six mois, à compter de la consignation sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance prise sur requête ou d'office ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Condamnons solidairement la S.A.S. [Localité 3] Centre Connection et la S.A.S. Tinople Holding à payer à la S.A.R.L. Cuir 4547 une provision à valoir sur le montant définitif des loyers impayés arrêtés au 1er janvier 2026 de 100 000 euros TTC ;

Déboutons les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;

Ordonnons le retrait du rôle de la présente affaire ;

Disons qu'elle sera remise au rôle par le dépôt au greffe de conclusions régulièrement signifiées aux fins de reprise d'instance ensuite du dépôt du rapport d'expertise ;

Réservons le sort des dépens ;

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON

Chambre 01

N° RG 25/02756 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZI2E

S.A.S. [Adresse 1] C/ S.A.R.L. CUIR 4547, S.A.S. TINOPLE HOLDING

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront

légalement requis.