Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04 N° RG 25/05068 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQWA

JUGEMENT DU 10 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEURS :

M. [N] [D] [Adresse 1] [Localité 1] représenté par Me Thomas WILLOT, avocat au barreau de LILLE

Mme [L] [H] épouse [D] [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Thomas WILLOT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Syndicat Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES Assesseur: Leslie JODEAU Assesseur: Sophie DUGOUJON Greffier : Margaux PRUVOST

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 Juillet 2025 ;

A l’audience publique du 11 Mai 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 10 Septembre 2026.

Ghislaine CAVAILLES, juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 10 Septembre 2026, et signé par Ghislaine CAVAILLES, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

Il existe à [Localité 2], un ensemble immobilier nommé [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété et situé [Adresse 1].

M. [N] [D] et son épouse Mme [L] née [H] y sont propriétaires de lots. Ils entretiennent des relations tendues avec le syndicat depuis plusieurs années et plusieurs instances les ont opposés.

Une assemblée générale s’est réunie le 28 septembre 2023

Par acte d’huissier du 5 décembre 2023, M. et Mme [D] ont une nouvelle fois fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation de résolutions.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, M. et Mme [D] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967, Vu les articles 21 et autres de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 19-2, 26 et autres du décret du 17 mars 1967, Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 383 du code de procédure civile,

- Dire et juger nulles la résolution 3, l’entièreté de la résolution 11 et donc les résolutions 11.1, 11.2, 11.3, 11.4 contenues dans le procès-verbal du 28 septembre 2023 ; - Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer les sommes de : - 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et vexatoire, - 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens ; - Dire et juger qu’ils seront exemptés des condamnations lesquelles seront “retenues à la charge syndicat des copropriétaires” ; - Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes fins et conclusions.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 25 juin 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 700 du code de procédure civile,

- Débouter M. et Mme [D] de tous moyens, fins et conclusions ; - Condamner M. et Mme [D] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - Les condamner aux dépens.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Par ordonnance du 2 juillet 2025, la clôture de l’instruction a été ordonnée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 15 mai 2026, cette date ayant dû ensuite être anticipée au 11 mai 2026.

Au cours des instances précédentes, le juge de la mise en état a, notamment à l’occasion de l’instance relative à la contestation des résolutions adoptées lors des assemblées générales des 2 septembre 2022 et 19 septembre 2017 invité les parties à considérer la voie de la médiation compte tenu du nombre d’instances qui les ont déjà opposées et du caractère durable des relations de copropriété qu’elles ont vocation à entretenir.

Toutefois, il n’a pas été possible d’ordonner une telle mesure car elle suppose, en vertu de l’article 1534 du code de procédure civile, l’accord des parties, lequel n’a jamais été donné.

Par bulletin du 5 mai 2026, M. et Mme [D] ont indiqué qu’ils acceptaient d’envisager une médiation pour cette instance suite au jugements rendus précédemment entre les mêmes parties.

Par bulletin du 7 mai 2026, le syndicat des copropriétaires s’y est opposé soulignant que M. et Mme [D] avaient jusqu’alors toujours refusé toute médiation malgré les nombreuses procédures dont ils ont pris l’initiative, que la demande est présentée le 5 mai 2026 alors que l’affaire est de longue date fixée à plaider le 11 mai 2026, que M. et Mme [D] ont par ailleurs fait délivrer une nouvelle assignation et qu’ils refusent de s’acquitter amiablement des condamnations mises à leur charge, que la médiation obligerait le syndicat à exposer de nouveaux frais qu’il n’est pas prêt à engager compte tenu de l’avancement de la procédure et du contexte. Il a ensuite précisé qu’il demeurait disposé à trouver une solution amiable aux litiges en cours, c’est à dire ceux n’ayant pas déjà été clôturés.

A l’audience du 11 mai 2026, l’affaire a donc été retenue et aucune médiation n’a été ordonnée, le fait “d’accepter d’envisager” une médiation ne pouvant pas être considéré comme un accord, outre que le syndicat des copropriétaires a explicitement refusé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résolution n° 3 :

Cette résolution porte sur l’approbation des comptes du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 ; elle a été adoptée.

Au soutien de leur action, M. et Mme [D] se prévalent de 4 pièces figurant à leur bordereau : - Piece n° 1 : procès verbal de l’assemblée générale du 28 septembre 2023 - Pièce n° 2 : courriel du 14 octobre 2023 à 11 h 18 de M. [D] aux président du conseil syndical et à défaut aux membres de ce conseil - Piece n° 3 : lettre d’information du conseil syndical aux copropriétaires pour l’assemble du 23 septembre 2023 - Pièce n° 4 : courriel du 19 octobre 2023 à 16 h 26 de M. [D] au président et aux membres du conseil syndical.

Ils ne produisent donc aucune pièce comptable et notamment pas les comptes joint à la convocation de l’assemblée.

Selon les articles 21 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et 26 de son décret 67-223 d’application

“ Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

En vue de l'information de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l'article 18-1-A et accompagnés de la fiche d'information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédente.

Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l'examen de projets de contrat de syndic qu'il communique à cet effet.

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l'assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.

Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.

Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. En cas d'absence de transmission de ces pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l'assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

Il reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. [...] ”

“ Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.

Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues aux articles 21-1 à 21-5 et 25 a de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu'aux articles 21 et 21-1 du présent décret.

Un ou plusieurs membres du conseil syndical peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au septième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.

Lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.

L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.

Lorsque l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel, et sauf dispense de mise en concurrence dans les conditions prévues à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le conseil syndical communique au syndic un ou plusieurs projets de contrats issus de la mise en concurrence prévue au même article.”

Ces dispositions visent à empêcher que l’action du conseil syndical (dont M. et Mme [D] ne sont pas membres) soit entravée et non à empêcher une éventuelle insuffisance d’action de ce conseil. Ces dispositions ne régissent au demeurant pas la validité des assemblées générales.

La résolution 3 ne peut donc pas être annulée pour ce motif.

M. et Mme [D] se plaignent ensuite d’une répartition illégale des comptes, de “vacations au nombre de 18 et pour un montant moyen de 137 € sont à confronter aux clauses contractuelles” (sans autre précision), de frais bancaires sans explication, d’une tardiveté des “factures de la période d’exploitation de l’ex-syndic”, de deux nettoyages de toiture par la société Qualicorde à 2 640 euros l’unité à 6 mois d’intervalle alors qu’ils contestaient judiciairement la désignation de cette société pour défaut de mise en concurrence et d’une augmentation des frais d’assurance.

Toutefois, ils ne produisent pas les comptes approuvés dans la résolution 3 et n’expliquent pas en quoi ils seraient irréguliers. Le tribunal peut entendre que certaines dépenses ne conviennent pas à M. et Mme [D] mais il ne peut statuer que sur la régularité des comptes.

Le demande d’annulation de la résolution doit être rejetée.

Sur les résolutions 11 :

Elles sont relatives à l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux et d’un DPE collectif. Elles ont donné lieu à un vote sur les études, le choix de l’entreprise pour les réaliser, les honoraires y afférents du syndic et les appels de fonds pour les financer. Les 4 résolutions ont été adoptées et la société Socotec choisie pour y procéder moyennant 3 330 euros TTC.

M. et Mme [D] se plaignent que l’élaboration de ce plan pluriannuel de travaux a été présenté, dans la convocation, aux copropriétaires comme obligatoire et immédiat alors que la copropriété étant composées de moins de 50 lots, il ne l’est pas de sorte que les copropriétaires n’ont pas pu voter en connaissance de cause. Ils ajoutent que plusieurs diagnostics ont déjà été réalisés en 2016 et qu’en l’absence de cette précision, la résolution est vague, imprécise ou équivoque.

La résolution porte effectivement sur l’élaboration obligatoire de ce plan.

Toutefois M. et Mme [D] ne communiquent pas les pièces annexées à la convocation pour permettre au tribunal d’apprécier la violation alléguée, ce qui suffit à conduire au rejet de leur demande.

De plus, comme le soutient le syndicat, à la date à laquelle le vote de la délibération 11 a eu lieu en septembre 2023, l’article 14-2 de la même loi de 1965, dans sa rédaction issue de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, prévoyait depuis le 1er janvier 2023 qu’à compter du 1er janvier 2025, le syndic devait être en mesure de fournir à l’administration, si celle-ci venait à le réclamer, le plan pluriannuel de travaux dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande, délai évidemment incompatible avec la convocation d’une nouvelle assemblée générale pour voter l’élaboration d’un tel plan puis sa réalisation.

Il en résulte que l’élaboration d’un tel plan était donc obligatoire et qu’il devait être réalisé dans des délais contraints.

La délibération n’est ni vague ni imprécise ni équivoque.

M. et Mme [D] soutiennent enfin que la lecture de la résolution n’ouvre pas la possibilité d’un débat, les conséquences d’un vote contre n’y figurant pas.

Le débat ne pouvait avoir lieu qu’à l’assemblée à laquelle M. et Mme [D] n’ont pas participé.

Le demande d’annulation de la résolution doit être rejetée.

Sur la demande indemnitaire :

L’action de M. et Mme [D] ne prospère pas ce qui conduit au rejet de leur demande formée au titre d’une prétendue résistance abusive.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”

M. et Mme [D], qui succombent, seront condamnés à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de les condamner également à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette la demande d’annulation de la résolution 3 adoptée lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2023 ;

Rejette la demande d’annulation des résolutions 11 (de 11-1 à 11-4) adoptées lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2023 ;

Rejette la demande indemnitaire formée par M. et Mme [D] pour résistance abusive et vexatoire ;

Condamne M. et Mme [D] à supporter les dépens de l’instance ;

Condamne M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Ghislaine CAVAILLES

Chambre 04

N° RG 25/05068 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQWA

[N] [D], [L] [H] épouse [D] C/ Syndicat Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront

légalement requis.