Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT procédure accélérée au fond

5AZ

Minute

N° RG 26/00232 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3FRH

1 copie

Décision nativement numérique délivrée le 07/09/2026 à Me Sarah BOUET la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER

Rendue le SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 06 Juillet 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Isabelle LEBOUL, Greffière.

DEMANDERESSE

Commune COMMUNE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Madame [K] [Z] domiciliée [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX

I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 27 janvier 2026, la Commune de Bordeaux a fait assigner Madame [K] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond afin, au visa des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation et L324-1-1 du code du tourisme, de voir : - condamner la défenderesse au paiement d’une amende civile d’un montant de 50 000 euros pour changement d’usage, sans autorisation préalable, d’un logement situé au 4ème étage de l’entrée B de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], avec perception de cette amende par la Commune de [Localité 1] ; - condamner Madame [K] [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Madame [K] [Z] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du droit de plaidoirie, de la délivrance de l’assignation, de la signification et de l’exécution du jugement à intervenir, avec distraction au profit de la SCP CGCB & Associés ; - rappeler le caractère exécutoire de droit du jugement à intervenir.

Elle expose que depuis le 16 février 2005 en tant que nue-propriétaire et depuis le 29 décembre 2021 en pleine propriété, Madame [K] [Z] est propriétaire d’un studio de 30 m² comprenant entrée avec placards, salle de bains avec WC, séjour avec loggia au sud, kitchenette indépendante, situé au 4ème étage de l’entrée B de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3] - lot n°69 ; qu’elle a procédé à la mise en location du dit local en meublé, à plusieurs reprises et pour une clientlèle de passage n’y élisant pas domicile, sans que le changement d’usage des lieux n’ait fait l’objet d’une demande d’autorisation ; que par un courrier d’information adressé par LRAR en date du 03 juin 2025, elle a informé Madame [Z] sur la réglementation en vigueur en vertu de laquelle la location en meublé de tourisme pour des courtes durées à une clientèle n’y élisant pas domicile est soumise à autorisation et compensation ; qu’après une visite du local le 18 juillet 2025, un procès-verbal d’infraction a été dressé le même jour pour une infraction caractérisée depuis l’année 2021 jusqu’en juin 2025 ; que le gain des locations pour un total de 1 204 nuitées sur 54 mois de 2021 à 2024 est estimé, pour la période de janvier 2021 à décembre 2024, à 77 280 euros, outre les nuitées de l’année 2025 non connues ; que l’annonce Airbnb n’était plus active à compter du 18 juin 2025 et que Madame [Z] a produit une attestation de fin d’activité au 1er juillet 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 13 avril 2026, a fait l’objet de renvois pour échanges de conclusions avant d’être rappelée et retenue à l’audience de plaidoiries du 06 juillet 2026.

Par conclusions notifiées le 05 juin 2026, la Commune de [Localité 1] réitère ses demandes initiales et sollicite de voir débouter la défenderesse de l’ensemble de ses demandes.

Suivant conclusions notifiées le 28 juin 2026, Madame [K] [Z] demande de voir : - réduire le montant de l’amende civile susceptible d’être prononcée sur le fondement de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation à de plus justes proportions, - écarter l’exécution provisoire, - laisser à la charge des parties leurs propres frais engagés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dont les dépens.

Elle fait valoir que si elle ne conteste pas le principe du changement d’usage non autorisé, elle conteste vivement la période retenue par la Commune de [Localité 1] et le montant des gains estimés dès lors qu’en 2021 son père alors usufruitier a perçu seul les loyers issus de la location du bien litigieux et que doivent être retenus une période de janvier 2022 au 30 juin 2025 et un gain estimé de 63 492,89 euros qu’il y a lieu de comparer au loyer qu’elle aurait perçu dans le cadre d’une location classique et duquel il convient de déduire les charges.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

II - MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

La Commune fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 1] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 1] du 10 juillet 2017 qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 1]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

L’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les Communes de plus de 200 000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la Commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50 000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article.

Pour l’application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 1] d’établir à la fois l’existence d’un local à usage d’habitation et un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Il résulte des pièces produites (permis de construire, formulaire H2, attestation de propriété, l’extrait cadastral de la parcelle) que le local est un appartement de type studio à usage d’habitation meublé, d’une surface de 30 m² composé d’une entrée avec placards, une salle de bains avec WC, un séjour avec loggia au sud et une kitchenette indépendante, proposé à la location en entier et à l’usage exclusif du locataire, à la nuitée sur la plateforme Airbnb entre 2021 et 2025.

Il s’agit d’un meublé de tourisme au sens de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, de sorte que les conditions nécessaires à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation sont remplies.

Madame [K] [Z] justifie que jusqu’à son décès survenu le 29 décembre 2021, son père alors usufruitier du bien percevait l’intégralité des revenus locatifs.

Compte-tenu des circonstances ainsi décrites, qui établissent la matérialité de l’infraction commise par Madame [K] [Z] entre le 1er janvier 2022 et le 30 juin 2025 à raison de 322 nuitées en 2022, 263 nuitées en 2023 et 276 nuitées en 2024, outre les nuitées de l’année 2025 non encore connues à la date du procès-verbal d’infraction du 18 juillet 2025, il y a lieu, en considération des revenus perçus pour la période de 2022 à 2025 à hauteur de 63 492,89 euros, indépendamment des charges de copropriété qui incombent à tout propriétaire d’un bien immobilier quel que soit le mode de location de son bien, de condamner Madame [K] [Z], qui ne justifie pas de la situation financière “objectivement modeste” qu’elle invoque au vu de ses revenus, de la propriété d’un appartement à [Localité 1] donné en location et de l’absence de justification de l’étendue de son patrimoine imobilier (son père dont elle était l’enfant unique était également propriétaire d’un gîte à [Localité 4]), mais qui a mis un terme à son activité avant même la visite du bien et justifie le louer en location classique meublée depuis le 07 juillet 2025, à une amende civile de 30 000 euros.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 1] ses frais non compris dans les dépens. Il lui sera alloué la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

L’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter par application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

III - DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Vu les articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et L.324-1-1 du code du tourisme,

Déclare la Commune de [Localité 1] recevable et bien fondée en ses demandes ;

Condamne Madame [K] [Z] à une amende civile d’un montant de 30 000 euros sur le fondement de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Commune de [Localité 1] ;

Condamne Madame [K] [Z] à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [K] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation et dit que la SCP CGCB & Associés pourra recouvrer ceux dont elle a fait l’avance directement dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Isabelle LEBOUL, Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.