Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 08 Septembre 2026

N° RG 25/00225 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O2BZ 78A

Jugement rendu le 08 Septembre 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

La Société dénommée CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1], Société Coopérative de Crédit à capital variable et à responsabilité statutairement limitée au capital variable, dont le siège est à [Adresse 1], immatriculée sous le numéro 493428205 au Registre du Commerce et des Sociétés de CERGY et régie par les dispositions du titre Ill de la loi du 24 juillet 1867, de la loi du 10 septembre 194 7 et de l'article 5 de l'ordonnance du 16 octobre 1958, agissant poursuites et diligences par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Me Julien SEMERIA, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIE SAISIE

La société SCI SAF, Société Civile Immobilière au capital de 100 euros, immatriculée sous le numéro 529 041 907 au RCS de PONTOISE, dont le siège social est sis [Adresse 2] SAINT-BRICE-SOUS-FORET,

représentée par son Gérant, Monsieur [J] [P], domicilié en cette qualité audit siège

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 07 octobre 2025 publié le 22 octobre 2025 volume 2025 S n°263 au service de publicité foncière de [Localité 2] 2, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 3] cadastré sections AC n°[Cadastre 1] et AC n°[Cadastre 2], formant les lots 151 et 208 consistant en un appartement et une cave de la copropriété, appartenant à la S.C.I. SAF.

Par exploit du 14 novembre 2025 signifié à étude, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] a fait assigner la S.C.I. SAF devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière. Notifié le 11/09/2026

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 18 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par RPVA et signifiées à la débitrice saisie le 2 février 2026, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] demande au juge de l’exécution de : - JUGER que la SCI SAF ne peut bénéficier des dispositions protectrices du Code de la consommation ; - JUGER régulière la clause de résiliation anticipée figurant au contrat de prêt ; - ORDONNER la vente forcée des biens et droits immobiliers susvisés en un seul lot sur la mise à prix de 95.000 € ; - FIXER la date de l’audience à laquelle il sera procédé à ladite vente forcée ; - JUGER que l’indemnité de résiliation ne doit pas donner à diminution ; - MENTIONNER le montant de la créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] à la somme de 93.951,02 euros selon décompte arrêté au 25 septembre 2025, sans préjudice de tous autres frais de procédure et ceux d'exécution ; - ORDONNER, outre la publicité légale et l’aménagement judiciaire de la publicité, une annonce sur un site internet LICITOR.COM dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite ; - DESIGNER la SELAS MYHUISSIER, Commissaire de Justice à [Localité 3] (95) afin de procéder à une visite de l’immeuble dans les quinze jours précédant la date fixée pour la vente, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ; - DIRE que les frais et honoraires du commissaire de justice désigné et des techniciens choisis seront taxés par le Juge et payés par privilège en sus du prix en même temps que les frais taxés ; - À titre subsidiaire, si la vente amiable venait à être autorisée à la demande de la débitrice, en déterminer toutes les modalités ; En tout état de cause, - CONDAMNER la SCI SAF au paiement de la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du CPC, au profit de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] ; - ORDONNER l’emploi des dépens en frais taxés de poursuite, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur actualisation.

L'affaire a été appelée en dernier lieu à l’audience du 19 mai 2026, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations.

La décision a été mise en délibéré au 08 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la créance

En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière. Enfin, l’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

En vertu de l'article L212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la société civile immobilière qui souscrit un prêt afin d'acquérir un immeuble conformément à son objet social agit à des fins professionnelles et ne peut donc invoquer à son bénéfice le caractère abusif de certaines clauses du contrat (Civ 1ère 28 juin 2023 n°22-13.969). A titre liminaire, il sera rappelé que la S.C.I. SAF a pour objet social notamment l’acquisition, administration et gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers.

A l’examen de l’offre de prêt souscrit auprès de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] et inclus dans l’acte notarié de vente du 25 février 2011, il apparaît que l’objet du financement porte sur l’acquisition du bien immobilier visé par le commandement de saisie immobilière à usage de résidence principale d’un locataire.

Ainsi, le prêt souscrit le 25 février 2011 auprès de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] a un rapport direct avec son objet social.

La S.C.I. SAF ayant agi dans le cadre de son activité professionnelle, elle ne dispose donc pas de la qualité de consommateur et les dispositions du code de la consommation précitées ne s’appliquent pas aux parties à l’instance.

En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] résulte des pièces versées aux débats notamment : - la copie exécutoire d'un acte notarié reçu par Maître [O] [D] le 25 février 2011 contenant un prêt consenti par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] à la S.C.I. SAF pour un montant de 146 000 euros, d’une durée de 25 ans, au taux hors assurance de 3,90% l’an, -la lettre recommandée avec avis de réception datée du 20 décembre 2024 dont le pli a été avisé mais non réclamé, mettant en demeure le débiteur de régulariser le montant des échéances impayées, soit la somme de 2 368,41 euros dans un délai de 30 jours, à défaut de quoi l'exigibilité immédiate pourrait être prononcée ; -la lettre recommandée avec avis de réception datée du 14 février 2025 dont le pli a été avisé mais non réclamé, mettant en demeure le débiteur de régulariser le montant des échéances impayées, soit la somme de 4 044,67 euros dans un délai de 30 jours, à défaut de quoi l'exigibilité immédiate pourrait être prononcée ; -la lettre recommandée avec avis de réception datée du 11 avril 2025 notifiant au débiteur la résiliation du contrat de prêt, l’exigibilité des sommes dues à ce titre et le mettant en demeure de régler la somme de 92 448,41 euros pour le 12 mai 2025 au plus tard.

Le décompte arrêté au 25 septembre 2025 et visé au commandement de saisie présente un solde débiteur de 93 951,02 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.

En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsqu'une clause pénale a été prévue par le contrat à l'égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l'augmenter) même d'office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

A l'appui de sa demande de maintien de la clause pénale à hauteur de 5 894,64 euros, le créancier poursuivant fait valoir que cette stipulation a été convenue contractuellement entre les parties, qu'elle est conforme aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, qu’elle compense la défaillance du débiteur et indemnise une résiliation anticipée du contrat de prêt qui ne correspondant pas aux prévisions des parties, le contrat devant se poursuivre jusqu’en 2026. Or l'indemnité d'exigibilité de 7% réclamée par le créancier poursuivant à hauteur de 5 894,64 euros, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette, aux efforts de paiement avérés de la S.C.I. SAF jusqu’à septembre 2024, date du premier impayé, alors que le prêt a débuté en mars 2011, et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel de 3,90% l’an.

Elle sera donc réduite à 10% de son montant, soit la somme de 589,46 euros.

La créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] sera donc mentionnée pour la somme de 88 645,84 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 25 septembre 2025.

Sur l’orientation de la procédure

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Le gérant de la S.C.I. SAF sollicite à l’audience l'autorisation de vendre amiablement son bien immobilier, ce à quoi le créancier poursuivant ne s’oppose pas.

Au soutien de sa demande, il produit quatre mandats simples de vente consentis aux agences SPIT SPECIAL IMMOBILIER de [Localité 1], BASSIMMO de [Localité 4], A.I.D. PLUS de [Localité 1] et [Adresse 4] de [Localité 1], signés les 15 janvier 2026, 2 février 2026 et 03 février 2026, aux termes desquels le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 169 000 euros avec une rémunération du mandataire de 9 000 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur 160 000 euros.

La partie saisie indique avoir reçu à la suite d’une visite, deux propositions d’achat à 136 000 euros et 140 000 euros, et être dans l’attende de l’étude de financement.

Ces éléments attestent de l'intention sérieuse de la débitrice saisie de vendre le bien.

Les parties conviennent à la barre que le prix plancher net vendeur peut être raisonnablement fixé à la somme de 110 000 euros.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée par la S.C.I. SAF et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 110 000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

Sur les frais, les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le juge de l'exécution taxe les frais de poursuite en matière de vente amiable.

Selon l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution « les frais taxés sont versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente ». Les frais visés à la charge de l'acquéreur sont circonscrits à ceux de la procédure immobilière d'ores et déjà exposés.

Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour à la somme de 2 404,97 euros. Au vu des justificatifs et des articles du code de commerce, l’état de frais de poursuites qui sera à la charge de l'acquéreur conformément aux dispositions de l'article R322-24 du code des procédures civiles d'exécution sera taxé à hauteur de 2 026,76 euros après taxation des montants suivants : - réduction de la signification du commandement à hauteur de 163,93 euros au lieu de 490,53 euros en application de l’article A444-16 n°70 code de commerce ; - réduction des frais de bordereau de publication à 51,59 euros au lieu de 103,18 euros en application de l’article A444-43 n°189 du code de commerce ;

Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu'elles ont exposés au titre du présent incident.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Mentionne que le montant retenu pour la créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] à l’encontre de la S.C.I. SAF, s’élève à la somme de 88 645,84 euros en principal, intérêts et accessoires, suivant décompte arrêté au 25 septembre 2025 et visé au commandement de payer valant saisie ;

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 5] cadastré sections AC n°[Cadastre 1] et AC n°[Cadastre 2], formant les lots 151 et 208 consistant en un appartement et une cave de la copropriété, appartenant à la S.C.I. SAF ;

Fixe à 110 000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 2 026,76 euros et seront à la charge de l'acquéreur ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;

Fixe au mardi 05 janvier 2027 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 07 octobre 2025 publié le 22 octobre 2025 volume 2025 S n°263 au service de publicité foncière de [Localité 2] 2.

La greffière La Juge de l’exécution Magali CADRAN Angelika LEMAIRE