Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 08 Septembre 2026

N° RG 25/00221 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OZNW 78A

Jugement rendu le 08 Septembre 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL – CIC - Banque régie par les articles L 511-1 et suivants du Code Monétaire et Financier, Société Anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital de 611.858.064 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542.016.381, dont le siège social est sis [Adresse 1] à 75009 PARIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par Me Julien SEMERIA, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIE SAISIE

Monsieur [Z] [F] [L] né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 1] (ALGÉRIE) [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Me Aurore BONAVIA, avocat postulant au Barreau du VAL D’OISE et Me Thierry JOVE DEJAIFFE, avocat plaidant au Barreau de MELUN

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 04 septembre 2025 publié le 16 octobre 2025 volume 2025 S n°257 au service de publicité foncière de [Localité 3] 2, le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier soumis aux statut de la copropriété sis à [Localité 4] (Val d’Oise), [Adresse 3], [Adresse 4] cadastré sections AD numéros [Cadastre 1] à [Cadastre 2], consistant en un appartement et un emplacement de parking formant les 18 et 43 de la copropriété, appartenant à M. [Z] [F] [L].

Par exploit du 14 novembre 2025 signifié par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, le CIC a fait assigner M. [Z] [F] [L] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière. Notifié le 11/09/2026 Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 18 novembre 2025.

Après renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 12 mai 2026, lors de laquelle le créancier poursuivant a été entendu en ses observations, la partie saisie n'ayant pas comparu.

Le juge de l’exécution a autorisé le créancier poursuivant à formuler ses observations sous quinze jours, dans le cadre d’une note en délibéré, sur l’éventuelle diminution de la clause pénale ou indemnité de résiliation, au regard de l’article 1231-5 du code civil.

Le créancier poursuivant a formulé ses observations le 22 mai 2026.

Le conseil du débiteur saisi a transmis le 29 mai 2026 par le biais du RPVA une note en délibéré.

La décision a été mise en délibéré au 08 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la note en délibéré

L’article R311-5 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « A peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l'audience d'orientation prévue à l'article R. 322-15 à moins qu'elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l'acte ».

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, l’avocat de la partie saisie n’a pas comparu à l’audience d’orientation et n’a formulé aucune demande avant la clôture des débats.

Maître [P] [T] [C], intervenant dans les intérêts du débiteur saisi, au côté de Maitre Aurore BONAVIA, a communiqué une note en délibéré le 29 mai 2026, soit postérieurement à l’audience aux termes de laquelle, il sollicite la vente amiable du bien saisi.

Or, il s’agit d’une nouvelle demande et cette note en délibéré n’a pas été autorisée par le juge de l’exécution.

Dès lors, la note en délibéré sera déclarée irrecevable.

Sur la clause de déchéance du terme du contrat de prêt

En vertu de l'article L212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

L'article L212-2 précise que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, est présumée abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de : 4° reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable.

En l'espèce, la créance du CIC repose sur la copie exécutoire d'un acte notarié reçu le 26 octobre 2023 par Maître [W] [O], Notaire à [Localité 5], contenant un prêt consenti par le CIC à M. [Z] [F] [L] d’un montant de 192 408,25 euros, d’une durée de 240 mois, au taux hors assurance de 4,15% l’an.

L’article 18 intitulée « EXIGIBILITE IMMEDIATE » inscrites dans les conditions générales du contrat de prêt stipule notamment que : « 1 - Sans préjudice de l'application possible de l'article 1226 du code civil, le contrat est résilié et les sommes dues au titre du crédit deviennent immédiatement exigibles dans l'un quelconque des cas suivants, après mise en demeure de l'emprunteur restée infructueuse dans le délai fixé par ce courrier pour remédier à l'inexécution contractuelle : (…) 2 - « Indépendamment des cas visés ci-dessus, le prêteur peut, sur simple notification à l'emprunteur et sans autre formalité préalable, se prévaloir de la déchéance du terme et exiger le remboursement immédiat de la totalité des sommes restant dues au titre du crédit dans l'un quelconque des cas ci-dessous : (…) - si l'emprunteur a déclaré ou fourni au prêteur des informations ou des documents qui ne sont pas exacts, sincères ou véritables, de nature à compromettre le remboursement du crédit ».

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 30 janvier 2025, revenu pli avisé et non réclamé le 6 février 2025, le prêteur a informé l’emprunteur qu’il avait eu connaissance que les relevés bancaires communiqués pour l’obtention du prêt immobilier étaient faux, que cet incident était une cause d’exigibilité immédiate du prêt et l’a mis en demeure de lui fournir toutes observations ou explications sur ce constat sous 30 jours.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 24 mars 2025 dont le pli a été avisé mais non réclamé, le CIC a notifié à M. [Z] [F] [L], conformément aux conditions générales du prêt, la déchéance du terme du contrat et l’a mis en demeure de régler la somme de 196 230,15 euros selon décompte joint arrêté au 20 mars 2025.

Il résulte des pièces produites par le CIC que M. [Z] [F] [L] a communiqué divers documents en vue de l’obtention du prêt, notamment ses relevés de compte 2023 auprès de la Société générale.

Le CIC verse aux débats un échange de courriels en date du 11 décembre 2024, ayant pour objet « Relevés de compte [L] » avec le service de lutte contre la fraude de la Société Générale aux termes duquel, après interrogation sur la conformité des documents joints, le service consulté lui a répondu que les relevés n’étaient pas conformes.

Le créancier poursuivant produit également la plainte qu'il a déposée contre M. [Z] [F] [L] au commissariat le 17 janvier 2025 pour escroquerie et faux indiquant que les bulletins de paie et extraits de compte transmis n’étaient pas conformes.

Ainsi, le CIC rapporte la preuve de la fausseté des relevés de comptes produits.

Il convient de rappeler que l’emprunteur a été mis en demeure de donner toutes explications sur la conformité des documents fournis pour l'obtention des prêts et qu’il n’a jamais contesté la fraude.

Or, la banque a sollicité de l’emprunteur les documents qui lui étaient nécessaires pour consentir le prêt demandé, et la production de relevés de banque falsifiés était suffisante pour altérer son appréciation des conditions de l'octroi du crédit dont fait partie la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt consenti. Le prêteur était donc fondé à prononcer la déchéance du terme du prêt pour le motif invoqué, sans abus de sa part, étant observé que le prêteur lui a laissé un délai raisonnable d’un mois pour s’expliquer sur les pièces fournies à l'appui de sa demande de prêt.

De surcroit, selon la Cour de cassation, une clause similaire à l'article 18 du contrat de prêt, ne crée pas au détriment du consommateur de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, en ce que, nonobstant son application en l'absence de préavis et de défaillance de l'emprunteur dans le remboursement du prêt, elle était dépourvue d'ambiguïté (elle sanctionnait l'emprunteur au cas limité à la fourniture de renseignements inexacts portant sur des éléments déterminants du consentement du prêteur pour l'octroi du prêt) en donnant au prêteur la possibilité, sous certaines conditions, de résilier le contrat non souscrit de bonne foi et en ne privant pas l'emprunteur de son droit à l'accès au juge pour en contester l'application à son égard (v. Cass. 1° civ 20 janvier 2021 n° 18-24297).

Dès lors, le caractère abusif de la clause en question n'est pas avéré.

Il résulte de ce qui précède que la déchéance du terme prononcée par CIC est parfaitement régulière.

Il s’ensuit que le commandement de payer valant saisie immobilière est régulier.

Sur la fixation de la créance

En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Enfin, l’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

Le décompte arrêté au 05 juin 2025 et visé au commandement de saisie, présente un solde débiteur de 196 230,15 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.

En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsqu'une clause pénale a été prévue par le contrat à l'égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l'augmenter) même d'office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

A l'appui de sa demande de maintien de l’indemnité de résiliation à hauteur de 12 837,49 euros, le créancier poursuivant fait valoir que cette indemnité est de nature contractuelle et qu'elle est réglementée par l’article L.313-51 du code de la consommation. Il expose qu’elle a été acceptée par l’emprunteur, qu’elle vise à indemniser une résiliation anticipée du contrat de prêt qui ne correspond pas aux prévisions des parties, le contrat devant se poursuivre jusqu’en 2043, qu’elle permet de compenser la défaillance du débiteur et qu’elle ne devrait donc pas donner lieu à diminution.

Or l'indemnité d'exigibilité de 7% réclamée par le créancier poursuivant à hauteur de 12.837,49 euros, qui constitue une clause pénale, n’apparaît pas manifestement excessive eu égard au montant de la dette, à la date de souscription du prêt et au fait que la résiliation est justifiée par la fraude commise par le débiteur saisi.

La créance du CIC sera donc mentionnée pour la somme de 196 230,15 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 05 juin 2025.

Sur l’orientation de la procédure

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Au cas présent, la vente amiable n'est pas envisageable, le débiteur saisi ne comparaissant pas à l'audience d’orientation et ne formulant pas de demande recevable en ce sens.

Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu'en vertu de l'article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Il convient toutefois de rappeler que, en application de l'article L322-1 du code des procédures civiles d'exécution, en cas d'accord entre le débiteur, le créancier poursuivant et les créanciers inscrits sur l'immeuble saisi (…) intervenus dans la présente procédure, les biens saisis peuvent toujours être vendus de gré à gré après l'orientation en vente forcée et jusqu'à l'ouverture des enchères.

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

L’équité et la situation respective des parties justifient de rejeter la demande du CIC au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Déclare irrecevable la note en délibéré de la partie saisie communiquée par RPVA le 29 mai 2026 ;

Dit que la déchéance du terme du contrat de prêt liant le créancier poursuivant et le débiteur saisi a été prononcée régulièrement ;

Dit que le commandement de payer valant saisie immobilière est régulier ;

Mentionne que la créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à l'égard de M. [Z] [F] [L] est de 196 230,15 euros en principal, intérêts, frais et accessoires, suivant décompte arrêté au 05 juin 2025 et visé au commandement de saisie ;

Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 04 septembre 2025 publié le 16 octobre 2025 volume 2025 S n°257 au service de publicité foncière de [Localité 6] ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 08 décembre 2026 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SELAS [G], commissaire de justice à [Localité 7] aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;

Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 04 septembre 2025 publié le 16 octobre 2025 volume 2025 S n°257 au service de publicité foncière de [Localité 8] ;

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente ;

Déboute le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL de sa demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La Juge de l’exécution Magali CADRAN Angelika LEMAIRE