Demande en paiement des charges ou des contributions

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 09 SEPTEMBRE 2026

N° 2026 / 326

N° RG 24/03617

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMYK2

S.C.I. [M]

C/

Syndicat des copropriétaires [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Jean-Paul MANIN

Me Renaud ESSNER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 13 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/05889.

APPELANTE

S.C.I. [M]

prise en la personne de son liquidateur amiable M. [P] [I]

représentée par Me Jean-Paul MANIN, membre de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER, SAS [Adresse 3]

représenté par Me Renaud ESSNER, membre de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile immobilière [M] a édifié en qualité de promoteur-constructeur un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 1] (Alpes-Maritimes), qu'elle a commercialisé par lots dans le cadre d'une mise en copropriété.

Elle demeure cependant propriétaire des lots n° 1, 20 et 21 à usage de parkings extérieurs, ainsi que du lot n° 33 à usage de cave.

Elle a été dissoute à compter du 10 octobre 2009, l'un de ses associés M. [P] [I] ayant été désigné en qualité de liquidateur, et son immatriculation au registre du commerce et des sociétés ayant été prorogée d'année en année pour les besoins de la liquidation.

Par jugement rendu le 13 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Grasse l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires :

- 1 348,25 euros au titre du solde débiteur de son compte individuel de répartition de charges arrêté au 1er janvier 2023, outre les frais de rappel et intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2019 sur la somme de 3 318,55 euros,

- 2 573,25 euros au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- outre les dépens de l'instance, comprenant le coût des sommations de payer délivrées les 30 juillet 2019 et 13 mars 2020.

Le tribunal a rejeté en revanche la demande additionnelle en dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le syndicat des copropriétaires. Il a également débouté la SCI [M] de ses demandes reconventionnelles tendant à la condamnation du syndicat :

- à radier l'hypothèque légale inscrite sur ses lots,

- à effectuer le raccordement des gouttières de l'immeuble au réseau d'évacuation des eaux pluviales,

- à installer une signalisation verticale sur les lots de parking,

- et à lui payer une somme de 12 960 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

La SCI [M] est appelante de cette décision suivant déclaration enregistrée le 19 mars 2024 au greffe de la cour.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 20 septembre 2024, elle soutient en premier lieu, s'agissant de l'action exercée par le syndicat :

- que le syndic a commis des erreurs d'imputation des paiements entre son compte individuel et ceux des sociétés DIL et Récamier appartenant au même groupe,

- et qu'il a également imputé à tort certains versements sur les condamnations prononcées par un précédent jugement du 27 janvier 2015, alors qu'elle entendait acquitter les charges courantes.

S'agissant d'autre part de ses demandes reconventionnelles, elle fait valoir :

- que l'absence de raccordement des gouttières de l'immeuble au réseau public d'évacuation des eaux pluviales provoque des inondations récurrentes de ses lots de parking n° 20 et 21,

- que ces travaux sont nécessaires à la conservation de l'immeuble,

- que le marquage au sol des places de parking n'a été réalisé qu'en 2020, mais qu'il reste à installer une signalisation verticale afin d'éviter un stationnement anarchique au sein de la copropriété,

- et que, du fait de la carence du syndicat, elle a été privée de la jouissance de ses parkings pendant près de quatre années.

Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

- d'enjoindre le syndicat des copropriétaires de produire un décompte clair, complet et détaillé des sommes perçues après imputation sur le bon compte individuel,

- de débouter le syndicat de l'intégralité de ses demandes,

- de prononcer la radiation de l'hypothèque inscrite sur ses lots, ou subsidiairement, pour le cas

où celle-ci n'aurait pas été prise, de condamner le syndicat à lui rembourser la somme de 300 euros indûment facturée à ce titre,

- d'enjoindre le syndicat de faire procéder aux raccordements d'eau pluviale sur ses lots de parkings (sic), sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

- d'enjoindre le syndicat de faire réaliser les travaux de signalisation verticale sur ses lots de parkings, sous peine de la même astreinte,

- de condamner le syndicat à lui payer une somme de 12 960 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

- de débouter l'intimé de son appel incident,

- et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre une indemnité de somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 22 août 2024, le syndicat des copropriété de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD immobilier, soutient pour sa part, s'agissant de sa demande principale :

- que les erreurs d'imputation sur le compte individuel de l'appelante ont toutes été corrigées,

- que la SCI [M] entretient la confusion en faisant régler ses charges par les sociétés DIL ou Récamier, au sein desquelles M. [P] [I] est également associé,

- et que certains paiements ont été régulièrement imputés sur la dette la plus ancienne résultant du jugement rendu le 27 janvier 2015 en application de l'article 1342-10 du code civil, à défaut d'indication contraire.

En réplique aux demandes reconventionnelles, le syndicat fait valoir :

- que de nombreux travaux ont été entrepris sur le réseau d'évacuation des eaux pluviales depuis l'année 2017, et que seule l'assemblée générale a compétence pour en décider,

- qu'il n'a jamais été prévu de réaliser une signalisation verticale sur les parkings,

- et que la SCI [M] ne justifie pas du préjudice de jouissance qu'elle allègue.

Il demande à la cour de confirmer la décision déférée, sauf en ce qu'elle a rejeté sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, qu'il réitère à hauteur de la somme de 3 000 euros, et réclame en sus 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mai 2026.

DISCUSSION

Sur les demandes principales :

Le syndicat des copropriétaires agit en paiement des charges échues entre le 1er juillet 2014 et le 1er janvier 2023, sur la foi d'un relevé de compte produit en pièce n° 115 de son dossier de plaidoirie, étant précisé qu'il dispose d'ores et déjà d'un titre exécutoire, constitué par un jugement rendu le 27 janvier 2015, pour le recouvrement des charges antérieures.

La SCI [M] ne conteste pas le montant des charges qui lui sont réclamées, mais uniquement l'imputation des paiements sur son compte individuel :

- soit que certains paiements n'aient pas été enregistrés sur son compte, mais sur ceux des sociétés DIL ou Récamier,

- soit qu'ils aient été imputés sur les condamnations prononcées le 27 janvier 2015, et non pas sur les charges courantes comme il était demandé.

Elle conteste en revanche être débitrice de frais de recouvrement, dans la mesure où elle estime être à jour du paiement de ses charges courantes.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires fait justement valoir qu'il a corrigé les erreurs d'imputation qui lui ont été signalées. En outre, l'appelante est elle-même à l'origine de la confusion existant dans la tenue de son compte individuel et de ceux des sociétés DIL ou Récamier, au sein desquelles M. [P] [I] est également associé, dans la mesure où les paiements sont effectués sans respecter les consignes données par le syndic.

Dans un courrier adressé le 20 septembre 2018 à chacune de ces sociétés, il leur avait été demandé en effet de privilégier l'un des modes de règlement suivants :

- soit un prélèvement automatique,

- soit un virement utilisant un IBAN spécifique associé à chaque compte individuel.

L'appelante ne saurait sérieusement prétendre qu'elle n'a pas été destinataire de ce courrier, alors qu'il a été expédié au domicile élu par son liquidateur.

Il convient au demeurant de relever que les comptes individuels de répartition de charges des sociétés [M], DIL et Récamier présentent tous un solde débiteur.

D'autre part, en l'absence d'indication précise donnée par le débiteur, le syndicat a régulièrement imputé certains paiements sur la dette la plus ancienne, à savoir celle résultant du jugement rendu le 27 janvier 2015 par le tribunal d'instance de Grasse, conformément à l'article 1342-10 du code civil.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris quant au montant des condamnations prononcées à l'encontre de la SCI [M].

Y ajoutant, il y a lieu également de condamner l'appelante à payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la désorganisation de la trésorerie du syndicat occasionnée par sa résistance abusive.

Sur les demandes reconventionnelles :

En vertu de l'article 1844-8 du code civil, la personnalité morale d'une société dissoute ne subsiste que pour les besoins de la liquidation jusqu'à la publication de la clôture de celle-ci. L'intérêt à agir de la SCI [M] au regard des demandes reconventionnelles qu'elle formule dans le cadre de la présente instance apparaît donc sérieusement discutable.

En tout état de cause, l'appelante ne justifie pas avoir subi un quelconque dommage du fait du déversement des eaux pluviales sur l'aire de stationnement de la copropriété, le constat d'huissier qu'elle produit aux débats ayant été établi par temps sec.

Elle ne démontre pas davantage l'existence d'un préjudice du fait de l'absence de marquage au sol de ses parkings, étant précisé qu'aux termes d'une délibération adoptée par l'assemblée générale du 27 février 2015 les copropriétaires avaient décidé d'y procéder par eux-mêmes. Par la suite, l'assemblée du 2 mars 2020 a finalement voté les travaux et ceux-ci ont été réalisés par l'entreprise Rezzak, comme en fait foi la facture datée du 19 octobre 2020.

En revanche, il n'a jamais été décidé de réaliser une signalisation verticale et aucun fondement juridique ne permet d'y contraindre le syndicat.

Le jugement doit donc être également confirmé en ce qu'il a débouté la SCI [M] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive,

Statuant à nouveau de ce chef, condamne la SCI [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros,

Y ajoutant,

Condamne la SCI [M] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT