Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

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MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 08 Septembre 2026 DOSSIER N° : N° RG 26/00181 - N° Portalis DB3I-W-B7K-DAWL AFFAIRE : [W] [L], [U] [M] épouse [L], [V] [L] épouse [S] [P] C/ S.A.S. Ô [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 08 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEURS

Monsieur [W] [L] né le 22 Avril 1957 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [U] [M] épouse [L] née le 18 Novembre 1929 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Madame [V] [L] épouse [S] [P] née le 30 Mars 1950 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Antoine IFFENECKER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDERESSE

S.A.S. Ô [Y] Immatriculée au registre du Commerce et des Sociétés de NANTES sous le numéro SIRET 92994248000013. Ayant établissement secondaire numéro SIRET 92994248000021 au [Adresse 4] à [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 5] non comparante

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Isabelle MASSON, présente lors des débats et Dorothée MALDINEZ, présente lors de la mise à disposition de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du  20 Juillet 2026 Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 08 Septembre 2026 Ordonnance mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2026

grosse délivrée

le 08.09.2026

à Me Iffenecker

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [M], épouse [L], Monsieur [W] [L] et Madame [V] [L], épouse [R] [P] (Consorts [L]) sont usufruitier et nus-propriétaires de locaux, situés dans un immeuble, sis [Adresse 4] à [Localité 2].

Aux termes d’un acte de Maître [A] [F], en date du 13 février 2025, Madame [U] [M], épouse [L], agissant en qualité d'usufruitier avec l’accord des nus-propriétaires, a consenti le renouvellement d’un bail commercial à la SAS Ô [Y] pour ces locaux, pour une durée de 9 ans et moyennant un loyer annuel de 19.000 €, soit 1.900 € par mois TTC.

Le bail comporte une clause d’indexation du loyer et une clause résolutoire de plein droit en cas, notamment, de non-exécution par le preneur de l’un de ses engagements ou de non-paiement à son échéance de l’un des termes du loyer convenu, dans le délai d’un mois après une sommation infructueuse.

Le bail stipule, également, que « Le Preneur devra faire assurer, et tenir constamment assurés contre l'incendie, pendant tout le cours du présent bail, à une compagnie notoirement solvable, son mobilier personnel les risques locatifs, les risques professionnels, les recours des voisins, le dégât des eaux, les explosions les bris de glace, et généralement tous autres risques. Il devra maintenir et renouveler ces assurances, pendant toute la durée du présent bail, et acquitter régulièrement les primes et cotisations et justifier du tout à première réquisition du Bailleur. »

A compter d’octobre 2025, la SAS Ô [Y], demeurée locataire, n’a plus payé ses loyers et un commandement de payer a été délivré à la preneuse le 30 avril 2026, visant la clause résolutoire insérée dans le bail susvisé, pour un montant de 10 774,34 € correspondant aux loyers dus d’octobre 2025 à avril 2026. Une mise en demeure a, également, été délivrée à la preneuse, à la même date, visant la clause « assurances » insérée dans le bail susvisé, lui demandant de justifier d’une assurance des locaux loués a minima jusqu’au 31 décembre 2026 et de l’acquit des primes ou cotisations correspondantes.

Dans le délai d’un mois imparti par le commandement et la mise en demeure, la preneuse n’a pas payé la somme due et n’a pas transmis ses justificatifs d’assurance.

C’est dans ce cadre que, par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2026, Monsieur [W] [L], Madame [U] [M], épouse [L] et Madame [V] [L], épouse [R] [P], ont fait assigner devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne la SAS Ô [Y] aux fins de : - constater la résiliation de plein droit du bail commercial à effet du 30 mai 2026, - ordonner l'expulsion sans aucun délai de la SAS O [Y] et de tous occupants de son chef, - condamner la SAS O [Y] à payer aux consorts [L] : la somme de 12.665,79 €TTC correspondant aux loyers impayés jusqu'à la résiliation du bail le 30 mai 2026, avec intérêts légaux et capitalisation judiciaire de ceux-ci en application de l'article 1343-2 du Code civilune indemnité mensuelle d'occupation de 2.837,17€TTC à compter du 1er juin 2026 jusqu'à parfaite libération des locaux,5.000€ sur le fondement de l'article 700 CPC et de la clause « frais » du bail- condamner la SAS O [Y] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais du commandement du 30 avril 2026 - ordonner la capitalisation judiciaire des intérêts

L'affaire a été appelée et à l'audience du 20 juillet 2026.

Les consorts [L] ont comparu et ont maintenu leurs demandes.

La défenderesse n’a pas comparu.

Le dossier a été mis en délibéré au 8 septembre 2026.

MOTIFS

Il ressort des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il est de jurisprudence constante qu'il n'appartient pas au juge saisi de rechercher le caractère proportionné ou non de la demande réalisée par le bailleur, ni de s'intéresser à la régularisation de la situation au moment où il statue, ces éléments étant sans objet, la seule constatation de la violation de l'obligation ou des obligations contractuelles prévues au bail est suffisante.

Le juge est toutefois fondé à rechercher le cas échéant si le bailleur apparaît de mauvaise foi dans la mise en œuvre de ladite clause.

S'agissant du juge des référés, il doit être relevé qu'il statue en principe en fonction des critères de l'article 834 du code de procédure civile, en vertu de l'urgence, pour ordonner toutes mesures ne se heurtant pas à une contestation sérieuse ou justifiées par l’existence d’un différend, sauf à ce qu'une clause du contrat ait réservé spécialement sa compétence, comme l'a rappelée la Cour de cassation.

Il est par ailleurs constant que le juge des référés saisi pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion n'est pas tenu de relever l'urgence dans l’hypothèse où l’occupation sans droit ni titre est la conséquence de la résiliation acquise de plein droit par l’effet d’une clause contractuelle à cet effet, la clause résolutoire.

En l'espèce, au contrat liant les parties figure une clause résolutoire à défaut de paiement d'un élément du loyer après commandement de payer infructueux. Il est par ailleurs démontré par la bailleresse que les loyers dus n'ont pas été intégralement versés aux échéances fixées et que, malgré un commandement de payer, signifié le 30 avril 2026, la régularisation de la situation n'est pas intervenue avant le délai d’un mois visé au contrat de location, ni dans celui d’un mois laissé à disposition par le commandement.

De plus, au regard des pièces versées aux débats par la bailleresse, il est constant que la SAS Ô [Y] n’a pas répondu à sa demande de justification d’une assurance des locaux loués et que, malgré une mise en demeure, signifiée le 30 avril 2026, la régularisation de la situation n'est pas intervenue avant le délai d’un mois visé par la mise en demeure.

Les conditions fixées au contrat de bail sont donc remplies pour mettre en œuvre la clause résolutoire, avec acquisition de la clause résolutoire fixée au 2 juin 2026, le bail étant résilié de plein droit depuis cette date.

L’article 835 du code de procédure civile que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

En l’espèce, la SAS Ô [Y] devra donc quitter spontanément les lieux, sauf à être expulsée avec le concours de la force publique, étant désormais sans droits ni titre. Par ailleurs, la demande de condamnation de la SAS Ô [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail est donc fondée.

Les parties ont contractuellement fixé, au sein de la clause résolutoire, le montant de l'indemnité d'occupation à une somme forfaitaire égale au loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %. Néanmoins, cette stipulation peut être qualifiée de clause pénale et pourrait être réduite, en tant que telle, par le juge du fond. Il n’y a donc pas lieu à l’appliquer dans le cadre d’une demande en référé.

La SAS Ô [Y] sera condamnée à verser la somme de 1.891,45 € par mois, équivalente au montant majoré des loyers et charges (TTC) dus au moment de la résiliation du bail, ce sans indexation s’agissant d’une indemnité, et à compter du 2 juin 2026 jusqu’à sa libération des lieux.

La SAS Ô [Y] sera par ailleurs condamnée à verser à Madame [U] [M] l’arriéré de loyers et charges TTC à hauteur de 12.665,79 € au 30 mai 2026 à titre de provision, ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2026 sur la somme de 10.774,34 € et capitalisation annuelle des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Il sera également fait droit à la demande de capitalisation annuelle des intérêts par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Il convient de prononcer ces condamnations pécuniaires au profit exclusif de Madame [U] [M], épouse [L], en sa seule qualité d'usufruitier, et de rejeter la demande pour le surplus en ce qu'elle vise les nus-propriétaires, Monsieur [W] [L] et Madame [V] [L], épouse [R] [P]. En application des articles 595 alinéa 4 et 582 du code civil, l'usufruitier demeure le seul bailleur et le titulaire exclusif des fruits civils générés par l'immeuble, c’est-à-dire les loyers, charges et indemnités d'occupation.

Enfin, les dépens seront mis à la charge de la défenderesse, en ce compris le coût du commandement de payer comme étant imposé par la procédure applicable, et la demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile reçue à hauteur de 1.500 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties étant réservés ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant Monsieur [W] [L], Madame [U] [M], épouse [L], et Madame [V] [L], épouse [R] [P], à la SAS Ô [Y] à effet du 2 juin 2026 ;

ORDONNONS la libération des lieux volontaire, et à défaut l’expulsion de la SAS Ô [Y] et de tout occupant de son chef des locaux, situés dans un immeuble, sis [Adresse 4] à [Localité 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation due par la SAS Ô [Y], à compter de la résiliation du bail, soit le 2 juin 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant majoré mensuel du loyer contractuel de 1.891,45€, et au besoin l’y CONDAMNONS à titre provisionnel ; CONDAMNONS à titre provisionnel la SAS Ô [Y] à payer à Madame [U] [M], épouse [L], usufruitière, les sommes dues au titre des arriérés des loyers et charges à hauteur de 12.665,79 € au 30 mai 2026 ;

DISONS que cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2026 à hauteur de 10.774,34 €, et de la signification de la présente ordonnance pour le reliquat ;

ORDONNONS la capitalisation annuelle des intérêts par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETONS les demandes de Monsieur [W] [L] et Madame [V] [L], épouse [R] [P], en paiement des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS la SAS Ô [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 30 avril 2026 ;

CONDAMNONS la SAS Ô [Y] à payer à Monsieur [W] [L], Madame [U] [M], épouse [L], et Madame [V] [L], épouse [R] [P], la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président, et Dorothée MALDINEZ, cadre greffière,

Dorothée MALDINEZ Franck NGUEMA ONDO