Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

N° RG 26/00047 - N° Portalis DBXH-W-B7K-DI5L NAC : 5AA N° de Minute : 87/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 SEPTEMBRE 2026

MAGISTRAT : Naïs ACQUAVIVA, Vice-Présidente

GREFFIER LORS DES DE L’AUDIENCE : Saidou SAKANDE

GREFFIER LORS DU PRONONCE : Laëtitia GUILLET

Débats à l’audience publique du 07 juillet 2026

Entre :

La société Public de l’Habitat de la Communauté du pays Ajaccien (OPH CAPA) sise Résidence Stiletto Route du Stiletto - 20167 AJACCIO CEDEX Rep/assistant : Maître Marc MAROSELLI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’une part et :

Madame [J] [H] née le 17 Mars 1970 à Ajaccio demeurant 42, boulevard Victore Hugo - 83470 SAINT-MAXIMIN-LA-SAINTE-BAUME Rep/assistant : Me Philippe GATTI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’autre part.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit signifié à étude le 21/04/2026, l'office public de l’habitat de la communauté du pays Ajaccio (OPH CAPA) a assigné [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection d'Ajaccio, statuant en matière de référé.

A l'audience du 07/07/2026, à laquelle l'examen de l'affaire est retenu, l'OPH CAPA, représenté par son conseil, se réfère expressément à ses conclusions aux termes desquelles il sollicite de : -voir juger qu’[J] [H] est occupante sans droit ni titre de l'habitation située dans un ensemble immobilier à vocation sociale dénommé HLM Pietralba bâtiment A2, 6ème étage, appartement n°331, rue Nonce Benielli - 20090 AJACCIO; -voir ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupant de son chef, dudit logement; -la voir condamnée à régler une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer dont était redevable [U] [G] épouse [H] à compter du 15/07/2024 jusqu’à parfaite libération des lieux, -la voir condamnée à payer 1.500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens, -la voir déboutée de ses demandes.

Il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.

A l'audience du 07/07/2026, [J] [H], représentée par son conseil, se réfère expressément à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite de voir : -dire que la saisine en référé du juge des contentieux de la protection n’est pas recevable car il ressort des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile que sa compétence est subordonnée à l’existence d’une situation d’urgence, d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, -condamner l’OPH CAPA au paiement de la somme de 2.500€ pour procédure manifestement abusive, -condamner l’OPH CAPA au paiement de la somme de 1.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il convient de s'y référer pour un exposé des moyens développés, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire est mise en délibéré au 02/09/2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre préliminaire, il apparaît qu’il n’est articulé aucune fin de non-recevoir, de sorte que les demandes de l’OPH CAPA seront dites recevables.

Sur l'expulsion

En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

« L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite, quelle qu'en soit la durée » (3ème civ., 21/01/2021, n° 19-19.165).

L’article 14 de la loi du 06/07/1989 dispose que « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : -au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; -au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier ».

Il incombe au descendant de rapporter la preuve que les conditions exigées par l'article 14 sont réunies (exemple : Paris, 29 oct. 2015, no 14/20508)

Il doit s’agir d’une communauté de vie stable et continue pendant l'année précédant le décès, (exemple : Paris, 22 janv. 20132013-01-22, n° 10/16908)

Selon l’article 40 I de la loi du 06/07/1989 : « les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l'article 20, les cinq premiers alinéas de l'article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. L'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.

En l’espèce, il est produit aux débats un bail d’habitation en date du 01/07/1977 conclu entre [V] [H] et l’office public municipal d’HLM d’Ajaccio, et il est acquis pour les parties que l’épouse de [V] [H], [U] [G] épouse [H], a bénéficié d’un transfert de bail jusqu’à son décès survenu le 15/07/2024, acte de décès à l’appui.

Afin de démontrer qu’elle réunit les conditions pour profiter d’un transfert de bail à son tour et pour prouver qu’elle vivait avec sa mère depuis un an au moins avant son décès, [J] [H], dont la qualité de descendante de [U] [G] est prouvée, s’agissant de sa fille, produit aux débats : -quatre attestations de voisins indiquant, de manière large, qu’elle a toujours vécu avec ses parents puis sa mère, et qu’elle demeure présentement encore, en 2026, dans le logement litigieux, -une attestation d’abonnement KYRNOLIA en date du 27/08/2024, au nom d’[J] [H], indiquant qu’elle est titulaire d’un contrat d’abonnement depuis le 01/07/2021, dans le logement en cause, -des factures internet et mobile ORANGE de mai à juillet 2024, domiciliant la défenderesse rue Nonce Benielli à AJACCIO, -l’avis d’imposition d’[J] [H] établi en 2023 aux termes duquel elle se domicilie à SAINT MAXIMIN LA SAINTE BEAUME au 01/01/2023, et l’avis d’imposition d’[J] [H] établi en 2025 aux termes duquel elle se domicilie à AJACCIO au 01/01/2025, étant observé que l’avis établi en 2024 n’est pas versé à la cause.

[J] [H] indique avoir déclaré une adresse dans le Var afin d’y effectuer des missions temporaires dans le cadre de ses missions de CRS.

L’OPH CAPA verse à la cause l’enquête sur l’occupation des logements sociaux et pour l’établissement du supplément de loyer de solidarité 2024, dont il n’est pas contesté qu’il a été signé par [U] [G] épouse [H] le 24/10/2023, et dont il ressort qu’elle vivait seule.

Le rattachement à la DRFIP, tel qu’il ressort des bulletins de paye, n’est pas révélateur de la situation géographique du domicile, et les autres preuves produites concernent une période postérieure au décès de [U] [G] épouse [H] (convocation devant le juge des contentieux et de la protection en 2026, attestation d’assurance d’août 2024, etc).

En conséquence, au vu des preuves produites et de ses explications, [J] [H] ne démontre pas qu’elle réunit les conditions pour profiter d’un transfert de bail c’est à dire qu’elle vivait avec sa mère depuis un an au moins avant son décès de manière stable et continue.

En outre, si [J] [H] verse à la cause ses deniers bulletins de paie afin d’établir qu’elle ne bénéficie que de faibles revenus, elle ne justifie pas précisément remplir les conditions d’attributions de ce logement HLM (ressources, taille du ménage…).

Dans ces conditions, il apparaît qu’elle occupe le logement sis HLM Pietralba bâtiment A2, 6ème étage, appartement n°331, rue Nonce Benielli - 20090 AJACCIO, sans y être autorisée. Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite et il entre dans les pouvoirs du juge des référés de prescrire les mesures permettant d’y mettre fin, à la différence de ce que conclut la partie défenderesse.

[J] [H] devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente ordonnance, à défaut de quoi son expulsion sera poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les provisions

L'article 835 précise en son alinéa 2 que « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence) peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

« Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer », aux termes de l'article 1240 du Code civil.

En l'espèce, au vu des paiements effectués par [J] [H] et de l’absence de prétention de l’OPH CAPA au titre d’un arriéré locatif, il y a lieu de fixer à titre provisionnel l'indemnité mensuelle d'occupation à 520,71€, à compter du 15/07/2024, jusqu'à la complète libération des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour l’OPH CAPA de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La demande de la partie demanderesse tendant à obtenir des dommages et intérêts à hauteur de 2.500€, ne saurait être accueillie au vu du sens de la décision. Elle sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du Code de Procédure Civile, la partie défenderesse, qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance.

En équité, les parties seront déboutées de leurs demandes formulées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision :

DECLARONS recevables les demandes de l'OPH CAPA tendant à voir juger qu’[J] [H] est occupante sans droit ni titre de l'habitation située dans un ensemble immobilier à vocation sociale dénommé HLM Pietralba bâtiment A2, 6ème étage, appartement n°331, rue Nonce Benielli - 20090 AJACCIO; voir ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupant de son chef, dudit logement; la voir condamnée à régler une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer dont était redevable [U] [G] épouse [H] à compter du 15/07/2024 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

JUGEONS que [J] [H] est occupante sans droit ni titre de l'habitation située dans un ensemble immobilier à vocation sociale dénommé HLM Pietralba bâtiment A2, 6ème étage, appartement n°331, rue Nonce Benielli - 20090 AJACCIO;

ORDONNONS à [J] [H] de libérer les lieux sis HLM Pietralba bâtiment A2, 6ème étage, appartement n°331, rue Nonce Benielli - 20090 AJACCIO dès la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS [J] [H] à verser à l'OPH CAPA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation de 520,71€ à compter du 15/07/2024, jusqu'à la complète libération des lieux ;

CONDAMNONS [J] [H] aux entiers dépens ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE