Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

Références : N° RG 26/00224 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E4A3B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 01 Septembre 2026

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT,

c/

[I] [L]

Copie prefecture

Copie exécutoire délivrée à

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT inscrit au RCS de [Localité 1] sous le n° 478 182 231 pris en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

Représenté par Mme [T], munie d’un pouvoir

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [L] née le 09 Mars 1974 à [Localité 3] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire , et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 juin 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de bail en date 16 décembre 2016 avec prise d’effet au même jour, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT a donné en location à Mme [L] [I] un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel initial de 503.09 € hors charges et taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, selon acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024 a fait signifier à Mme [L] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant de 1977.60 € dont en principal la somme de 1844.06 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, OPH BEZIERS MEDITERRANEE HABITAT a assigné Mme [L] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

- Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ; - Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [L] [I] et de tout occupant de son chef conformément aux dispositions de l’article L411-1 à L433-2 et R411-1 à R442-1 du code des procédures civiles d’exécution si besoin avec le concours de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier ; - Condamner Mme [L] [I] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 1432.46 € représentant les loyers et charges impayés mois de février 2026 inclus, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ; - Condamner Mme [L] [I] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et provisions sur charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à son départ effectif des lieux ; - Condamner Mme [L] [I] à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 500.00 € à titre de de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Mme [L] [I] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi Mme [L] [I] ne s’étant pas présentée au rendez-vous que lui avait donné le travailleur social

A l’audience du 16 juin 2026 à laquelle l’affaire est retenue, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, représenté par Mme [T] [U] dûment détentrice d’un pouvoir, actualise la dette locative à la somme de 574.02 €, indique qu’il y a une reprise du paiement du loyer avec un versement mensuel supplémentaire de 100.00 € et dépose.

Mme [L] [I], bien que régulièrement assignée, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 21 avril 2026 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 16 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 18 novembre 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 20 avril 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT apparaît recevable.

2°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l'espèce, le bail de location conclu le 16 décembre 2016 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [L] [I] le 15 novembre 2024 pour la somme de 1977.60 € dont 1844.06 € au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Mme [L] [I] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Mme [L] [I] sera également condamnée à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux soit la somme de 584.07 €, provision sur charges communes, ordures ménagères et loyer annexe compris, selon décompte produit et après déduction de la somme de 7.62 € correspondant aux frais du dossier d’enquête sociale et date d’acquisition de la clause résolutoire.

Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT produit au litige un décompte de la dette locative qui s’élève à la somme de 574.02 € arrêtée au 5 juin 2026 mais qui inclut les sommes de 7.62 € au titre de frais d’enquête sociale à compter du 31 mars 2024 jusqu’au mois 31 mai 2026 compris soit 205.74 € (7.62 € x 27) et de 209.19 € (158.61 € + 50.58 €) au titre de  « frais de procédure – frais d’huissier » lesquelles ne correspondent pas à des arriérés de loyer. Il y a lieu dès lors de les déduire.

Mme [L] [I], non comparante ni représentée, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Mme [L] [I] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 159.09 € (574.02 € - 205.74 € - 209.19 €) au titre des arriérés locatifs.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [L] [I], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 15 novembre 2024, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence Mme [L] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 200 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2016 avec prise d’effet au même jour entre d’une part OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT et d’autre part Mme [L] [I] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 7] [Localité 6] [Adresse 8] sont réunies à la date du 16 janvier 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [L] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Mme [L] [I] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 584.07 € (cinq cent quatre-vingt-quatre euros et sept centimes) loyer annexe et provisions sur charges communes et ordures ménagères compris, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS Mme [L] [I] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 159.09 € (cent cinquante neuf euros et neuf centimes) arrêtée au 5 juin 2026 au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS Mme [L] [I] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 15 novembre 2024, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [L] [I] ;

CONDAMNONS Mme [L] [I] au paiement de la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le PREMIER SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,