Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

Références : N° RG 26/00180 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E373Y

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 01 Septembre 2026

[Z] [J]

c/

[V] [Q]

Copie Madame [V] [Q] prefecture

Copie exécutoire délivrée à Maître Adam LAKEHAL

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [J] né le 08 Mars 1950 à [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 4]

Représenté par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL ASSOCIÉS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [Q] [Adresse 3] [Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire , et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 juin 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de bail en date du 12 novembre 2024 avec prise d’effet au 18 novembre 2024, M. et Mme [J] [Z] ont donné en location à Mme [Q] [V] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 535.00 € et 60.00 € pour provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [J] [Z], selon acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025 a fait signifier à Mme [Q] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant de 1744.59 € dont la somme en principal de1565.70 € au titre des arriérés locatifs et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, M. [J] [Z] a assigné Mme [Q] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

- Constater la mauvaise foi évidente de la locataire pour défaut de paiement des loyers ; - Juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ; - Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [Q] [V] et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; - Condamner par provision Mme [Q] [V] au paiement de la somme de 1379.36 € correspondant au titre des loyers et charges impayés quittancement du mois de mars 2026 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir ; - Condamner Mme [Q] [V] par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux soit la somme de 620.66 € - Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupante n’aura pas quitté les lieux litigieux ; - Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 décembre 2025 ; - Condamner Mme [Q] [V] au paiement d’une somme de 500.00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Mme [Q] [V] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience cependant il renvoie à une évaluation sociale qui n’est pas jointe.

A l’audience du 16 juin 2026 lors de laquelle l’affaire est retenue, le conseil de M. [J] [Z] indique que la dette se monte à la somme de 3241.34 € au 5 juin 2026, maintient ses demandes, formule une opposition dans l’hypothèse d’une demande de délais et dépose.

Mme [Q] [V] comparaît accompagnée d’une représentante de l’UDAF. Elle explique être éducatrice spécialisée et percevoir à ce titre 1960.00 € de revenus. Elle fait part de son accord sur le montant des arriérés locatifs, précise avoir repris le paiement des loyers et avoir donné son préavis pour le 1er septembre 2026. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement proposant de consentir un effort de 100.00 € mensuels en sus du loyer et charges courants.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 26 mars 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 juin 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [J] [Z] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 19 décembre 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par M. [J] [Z] apparaît recevable.

2°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l'espèce, le bail conclu le 12 novembre 2024 avec prise d’effet au 18 novembre 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de six semaines pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et après un délai d’un mois pour non justification de la souscriptions d’une assurance contre les risques locatifs aux termes desquels un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit. Un commandement de payer pour la somme de 1744.59 € dont en principal 1565.70 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance habitation a été signifié le 17 décembre 2025 à Mme [Q] [V] .

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 29 janvier 2026 au titre des arriérés locatifs et du 18 janvier 2026 au titre de la non souscription d’une assurance contre les risques locatifs. Toutefois il convient d’observer que la partie demanderesse ne sollicite dans son dispositif l’acquisition de la clause résolutoire qu’au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil de M. [J] [Z] indique au débat que le montant de la dette locative se monte à la somme de 3241.34 € au 5 juin 2026 et verse un décompte détaillé.

Mme [Q] [V] ne conteste ni le principe ni le montant des arriérés locatifs faisant part de son accord sur celui-ci.

En conséquence Mme [Q] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 3241.34 € au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [Q] [V], sollicite l’octroi de délais de paiement pour apurer sa dette locative. Elle fait valoir sa profession et ses revenus, la reprise du paiement du loyer et des charges, le fait qu’elle quittera le logement le 1er septembre 2026 et elle propose d’apurer sa dette locative en consentant un effort mensuel de 100.00 € en plus du loyer et des charges courants.

Le conseil de M. [J] [Z] s’oppose à cette demande.

Dès lors, considérant les éléments du litige à savoir les ressources de Mme [Q] [V] et ses charges telles qu’elle ressortent des pièces au litige et des éléments contenus néanmoins dans le DSF transmis, le relevé de compte locataire lequel, s’il montre des prélèvements SEPA pour des montants de 620.66 €, mentionne leur annulation avec l’intitulé « prélèvement impayé », le montant élevé de la dette locative qui n’a cessé d’augmenter, le préavis de départ donné au 1er septembre 2026, l’opposition du bailleur, il convient de ne pas faire droit à la sollicitation d’octroi de délais de paiement.

En conséquence Mme [Q] [V] sera déboutée de sa demande.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Mme [Q] [V] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsée en un lieu qu'elle désignera.

À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Mme [Q] [V] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 599.66 €, charges comprises, selon décompte versé au débat, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour M. [J] [Z] de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [Q] [V], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 17 décembre 2025

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité en l’espèce, tenant compte des éléments du litige, l’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence Mme [Q] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 300.00 €

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 novembre 2024 avec prise d’effet au 18 novembre 2024, entre d’une part M et Mme [J] [Z] et d’autre part Mme [Q] [V], concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 janvier 2026 en raison du non-paiement des loyers et des charges et du 18 janvier 2026 en raison de la non justification d’une assurance contre les risques locatif ;

CONSTATONS que M. [J] [Z] ne demande la résiliation du bail seulement par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [Q] [V] à payer à M. [J] [Z] la somme de 3241.34 € (trois mille deux cent quarante et un euros et trente quatre centimes) arrêtée au 5 juin 2026 au titre de l’arriéré des loyers et des charges ;

DEBOUTONS Mme [Q] [V] de sa demande d’octroi de délais de paiement et du surplus ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [Q] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [Q] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Mme [Q] [V] à payer à M. [J] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 29 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 599.66 € (cinq cent quatre-vingt-dix-neuf euros et soixante six centimes) charges comprises, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [Q] [V] ;

CONDAMNONS Mme [Q] [V] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 17 décembre 2025 ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [Q] [V] ;

CONDAMNONS Mme [Q] [V] au paiement de la somme de 300.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le  PREMIER SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,