Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

Références : N° RG 26/00136 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E37GH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 01 Septembre 2026

S.A. SFHE

c/

[O] [B] [P]

Copie prefecture

Copie exécutoire délivrée à Maître Emmanuelle CARRETERO

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.A. SFHE inscrite au RCS sous le n° 642 016 703 prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3]

Représentée par Maître Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [B] [P] née le 23 Mars 1991 à [Localité 4] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 5]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire , et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 juin 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par deux contrats en date du 24 décembre 2024 pour le premier et en date du 26 décembre 2024 pour le second avec même prise d’effet au 30 décembre 2024, LA SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES (ci-après dénommée LA SA SFHE) a donné à bail à Mme [P] [O] un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel initial de 663.77 € outre 120.37 € pour provision sur charges ainsi qu’un parking n°24 à la même adresse pour un loyer mensuel initial de 22.28 € et 2.45 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, LA SA SFHE, selon acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025 a fait signifier à Mme [P] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant de 1104.93 € dont en principal la somme de 991.61 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, LA SA SFHE a assigné Mme [P] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

- Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour de la décision à intervenir ; - Ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Mme [P] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 6] Publique ; - Dire et juger qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai par voie réglementaire ; - Condamner Mme [P] [O] au paiement des sommes dues ; - Condamner Mme [P] [O] au paiement de la somme principale de 991.41 € représentant les loyers, charges arrêtés au 7 février 2026, d’une indemnité d’occupation égale à 784.14 € correspondant au montant du loyer et des charges des contrats de location antérieurs et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux, d’une indemnité d’occupation égale à 22.28 € correspondant au montant du loyer et des charges des contrats de location antérieurs du stationnement et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux, de la somme de 200.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites, et notamment le coût du commandement de payer ;

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal judiciaire.

Appelée à l’audience du 5 mai 2026 lors de laquelle les parties avaient comparu, le conseil de LA SA SFHE avait indiqué que le montant de la dette locative s’élevait à la somme de 990.74 € au 9 avril 2026. Mme [P] [O] avait expliqué percevoir 1000.00 € par mois, avoir trois enfants, avoir réglé le matin même de l’instance la somme de 210.00 € et rajouter 100.00 € par mois. Elle alléguait qu’il ne restait que 850.00 € au titre des arriérés locatifs. L’affaire était renvoyée au 16 juin 2026.

A cette audience au cours de laquelle l’affaire est retenue, le conseil de LA SA SFHE précise que la dette locative se monte à la somme de 749.98 € au 7 juin 2026, maintient ses demandes et dépose.

Mme [P] [O], bien que régulièrement assignée, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 5 mars 2026 soit plus de six semaines avant la première audience du 5 mai 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SA SFHE justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 19 décembre 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 4 mars 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par LA SA SFHE apparaît recevable.

2°) Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l'espèce, le bail principal d’habitation conclu le 24 décembre 2024 avec prise d’effet au 30 décembre 2024 contient une clause résolutoire (article 7) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 décembre 2025 à Mme [P] [O] pour la somme de 1104.93 € dont 991.61 € au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation principal étaient réunies à la date du 18 février 2026 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Mme [P] [O] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance et devra libérer la place de parking accessoire du logement.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Mme [P] [O] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement à la somme de 793.34 €, selon décompte produit et date d’acquisition de la clause résolutoire, correspondant au loyer principal ainsi qu’à celui du parking accessoire au bail d’habitation, provisions sur charges comprises, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour LA SA SFHE de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et la solidarité :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil de LA SA SFHE produit au litige un décompte actualisé de la dette locative au 7 juin 2026 qui s’élève à la somme de 749.98 €. Cependant ce décompte inclut les sommes de 7.62 € au titre de «enquête sociale » à compter du 31 janvier 2026 jusqu’au 31 mai 2026 soitun montant global de 38.10 € (7.62 € x 5) lesquelles ne sont pas des arriérés locatifs. En conséquence il y a lieu des les déduire.

Mme [P] [O], non comparante ni représentée, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Mme [P] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 711.88 € (749.98 € - 38.10 €) au titre des arriérés locatifs.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [P] [O], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 17 décembre 2025.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence Mme [P] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 300.00 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail principal d’habitation conclu le 24 décembre 2024 avec prise d’effet au 30 décembre 2024 entre d’une part LA SA SFHE et d’autre part Mme [P] [O] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] sont réunies à la date du 18 février 2026 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [P] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ainsi que de libérer la place de parking accessoire à la location ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [P] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LA SA SFHE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Mme [P] [O] à payer à LA SA SFHE une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer initial soit la somme de 793.34 € (sept cent quatre-vingt-treize euros et trente quatre centimes), en ce compris la provision sur charges pour le bail principal d’habitation ainsi que le loyer et provision sur charges pour la place de stationnement accessoire au bail d’habitation, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS Mme [P] [O] à verser à LA SA SFHE la somme de 711.88 € (sept cent onze euros et quatre-vingt-huit centimes) arrêtée au 7 juin 2026 au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS Mme [P] [O] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 17 décembre 2025 ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [P] [O] ;

CONDAMNONS Mme [P] [O] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le PREMIER SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,