Baux professionnels - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges et/ou à la résiliation du bail et/ou à des dommages-intérêts en raison de troubles de jouissance

PREMIERE CHAMBRE

N° RG 25/04715 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OSFV 5BF

[T] [V]

C/

S.C.I. [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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ORDONNANCE D’INCIDENT

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Ordonnance rendue le 08 septembre 2026 par Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente, Juge de la mise en état de ce Tribunal, assistée de Céline TERREAU, greffier, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré ;

Date des débats : 09 juin 2026.

DEMANDEUR AU PRINCIPAL

Monsieur [T] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Sonia EL MIDOULI, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 71

DÉFENDERESSE AU PRINCIPAL

S.C.I. CENTRE DIAGNOSTIC BELLEVUE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Anne BOURDEAU-BULOT, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 265 et assistée de Me Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 21 décembre 2018, la SCI [Adresse 1] ([Adresse 1]) a donné à bail à M. [T] [V], des locaux à usage professionnel d’une surface de 17.58 m², situés au [Adresse 4], pour une durée de 6 années.

Le bail a été consenti moyennant le paiement d’un loyer de 7 020 euros annuellement, soit 1 755 euros par trimestre.

Par acte du 12 aout 2025, M. [V] a assigné le Centre Diagnostic Bellevue devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’obtenir le remboursement de charges locatives.

Par conclusions d’incident du 21 janvier 2026, le Centre Diagnostic Bellevue a saisi le juge de la mise en état aux fins de déclarer nulle l’assignation de M. [V] et de déclarer ses demandes irrecevables.

L’audience d’incident a été fixée au 9 juin 2026, et la décision a été mise au délibéré du 8 septembre 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 8 juin 2026, le Centre Diagnostic Bellevue demande au juge de la mise en état de :

-Déclarer nulle l’assignation du 12 août 2025 délivrée par M. [V] ; -Déclarer irrecevables les demandes de M. [V] ; -Débouter M. [V] de l’ensemble de ses demandes ; -Condamner M. [V] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner M. [V] aux dépens.

Au soutien de la nullité de l’assignation, il fait valoir que l’assignation n’a pas été adressée à une personne habilitée à la réceptionner, dès lors qu’elle a été remise à une employée d’une autre entreprise, la SCM Groupe médical Bellevue. Il considère dès lors que l’assignation ne lui a pas été valablement délivrée, conformément aux articles 55, 114 et 654 du code de procédure civile.

Le Centre Diagnostic Bellevue fait également valoir que M. [V] n’a pas qualité à agir, puisque les sommes dont ils demandent le remboursement ont été perçues par d’autres sociétés que le Centre Diagnostic Bellevue, qui ne sont pas dans la cause.

Enfin, le Centre Diagnostic Bellevue considère que les demandes de M. [V] concernant la période antérieure au 12 aout 2020 sont prescrites, conformément aux dispositions de l’article 2224 du code civil, dès lors que l’assignation a été délivrée le 12 aout 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions du 6 mai 2026, M. [V] demande au juge de la mise en état de :

-Débouter le Centre Diagnostic Bellevue de l’ensemble de ses demandes ; -Renvoyer les parties à une audience de mise en état avec injonction de conclure au fond au Centre Diagnostic Bellevue ; -Condamner le Centre Diagnostic Bellevue à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner le Centre Diagnostic Bellevue aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [V] fait valoir qu’il n’a pas été démontré que la personne ayant reçu l’assignation n’était manifestement pas habilitée à la recevoir. Il ajoute que cette remise à une personne non-habilitée n’a causé aucun grief, le gérant ayant été immédiatement informé de l’assignation.

M. [V] fait valoir qu’en matière de charges locatives, le point de départ du délai de prescription débute à compter du jour où la créance est certaine, liquide et exigible, ce qui n’est le cas que lorsqu’il a été procédé à la régularisation annuelle des charges. Il considère dès lors que le Centre Diagnostic Bellevue n’ayant jamais été procédé à la régularisation des charges, le délai n’a pas pu commencer à courir. Par ailleurs, M. [V] considère que la créance ne peut être considérée comme certaine au sens de l’article 2224 du code civil, en raison d’une confusion manifeste dans la gestion des charges par le bailleur.

Par ailleurs, M. [V] fait valoir que son bailleur avait connaissance des provisions dans la mesure où c’est ce-dernier qui en faisait explicitement la demande. Il soutient que peu importait que ces sommes transitent par la SCM Groupe médical Bellevue, car ces provisions se rattachent à l’exécution du bail. En effet, M. [V] considère que le lien contractuel né du bail suffit à fonder l’action en restitution de l’indu.

MOTIFS

Sur la nullité de forme de l’assignation

En application de l’article 112 du code de procédure civile, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée par le clerc notificateur à Mme [C] [Y], secrétaire, qui lui a déclaré être habilitée à recevoir l’acte. Le Centre diagnostic [Adresse 5], qui prétend que Mme [Y] n’est pas une de ses employées, ne produit strictement aucun justificatif à l’appui de ses affirmations. En outre, il n’invoque aucun grief. Sa demande d’annulation de l’assignation sera donc rejetée.

Sur l’intérêt à agir en défense

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les exceptions de procédure. En application du même article, et par dérogation à ce principe de compétence exclusive, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt à agir se définit comme une condition de recevabilité de l’action consistant dans l’avantage que procurerait au demandeur la reconnaissance par le juge du bien-fondé de sa prétention. L’intérêt doit être personnel, direct, né et actuel.

Il résulte de ces articles que le juge de la mise en état est seul compétent pour trancher les exceptions de procédure, et a la faculté mais non l’obligation, si la complexité du moyen soulevé le justifie, de décider de renvoyer l’examen de l’exception de procédure à la juridiction du fond.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un contrat de bail a été signé entre M. [V] et la SCI Bellevue, lequel comporte la clause suivante :

« Provision pour charges et régularisation

En plus du loyer ci-dessus stipulé, le Preneur remboursera au Bailleur ou à toute autre société de gestion qu’il se substituera, toutes les charges, fournitures et prestations auxquelles les locataires sont ordinairement tenus. (…) La provision mensuelle pour charges et fixée à zéro euro (0€). Cette provision fera l’objet d’une régularisation annuelle. »

Il en résulte que M. [V] a bien intérêt à agir à l’égard de la SCI en contestation du montant des charges appelées et des régularisations alléguées, indépendamment du bien-fondé de ces demandes, et de notamment la justification d’un lien juridique entre les deux entités, et de la faculté pour la SCI d’appeler la SCM Groupe médical Bellevue dans la cause.

Sur la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l’exercer.

A l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance.

M. [V] justifie avoir effectué des règlements mensuels, dont il soutient qu’ils constituaient des provisions sur charges, à la SCM Groupe médical Bellevue pour le compte de la SCI [Adresse 6] [Adresse 5]. Son action vise à obtenir le remboursement par la SCI des provisions versées au motif de l’absence de régularisation des charges et de justificatif des montants appelés.

Le Centre médical Bellevue pour sa part, ne justifie pas avoir procédé à la régularisation des charges en application du contrat de bail déjà cité.

En conséquence, dès lors que M. [V] n’a jamais eu connaissance du montant de la créance définitive du Centre médical Bellevue au titre des charges à son égard, le délai de prescription pour contester cette créance et obtenir la restitution de l’indu n’a pas commencé à courir.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée par la SCI sera donc également rejetée.

Sur l’injonction de rencontrer un médiateur

En application de l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre les parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

Le litige opposant notamment M. [V] et la SCI Centre médical Bellevue est de nature à être réglé par une mesure de médiation. Il est dans l’intérêt des parties de recourir à cette mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et peu onéreuse de leur litige.

Il convient donc d’ordonner aux parties de rencontrer un médiateur pour être informées de cette mesure.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut condamner les parties aux dépens.

En l’espèce, il convient de réserver les dépens jusqu’à la décision de la formation de jugement sur l’ensemble du litige.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’absence de condamnation aux dépens, il convient de réserver les demandes faites à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

Rejette la demande d’annulation de l’assignation du 12 aout 2025 de la SCI [Adresse 7] [Adresse 5] :

Rejette les demandes de la SCI Centre médical Bellevue tendant à déclarer irrecevable la demande de M. [V] au titre du défaut d’intérêt et de qualité à agir en défense, et de la prescription :

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur ;

Désigne : MEDIAVO-AVOCAT [Adresse 8] E-mail : [Courriel 1]

Donne mission au médiateur ainsi désigné, dans un délai de deux mois à compter de la présente décision :

- d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation ; - de recueillir par écrit leur consentement ou leur refus de cette mesure

Invite chaque partie à prendre contact directement par mail avec le médiateur susnommé et à se présenter au rendez-vous en personne ou représenté par une personne munie d’une délégation de pouvoir, et le cas échéant assisté d’un conseil,

Dit que dans l’hypothèse où l’une d’elles au moins refuse le principe de la médiation, il cessera ses opérations, sans défraiement ;

Rappelle que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit ;

Rappelle que les parties peuvent choisir d’entrer en médiation purement conventionnelle (dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile) avant, pendant ou à l’issue du rendez-vous avec le médiateur, sans que le tribunal soit dessaisi ;

Dit que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission ;

Dit qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, le médiateur indiquera à la juridiction l’identité et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous d’information,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne se présente pas au rendez-vous d’orientation peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ;

Réserve les dépens et les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Renvoie à l’audience de la mise en état du 21 janvier 2027.

Ainsi fait et jugé à pontoise, le 8 septembre 2026.

Le Greffier, La Présidente, Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le : Me Anne BOURDEAU-BULOT Me Sonia EL MIDOULI