Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2026

(n° / 2026 , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/11141 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJTY6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Février 2024-Tribunal de proximité de LONGJUMEAU- RG n° 11-22-865

APPELANTE

Madame [L] [H] représentée par l'AJPC es qualité de tutrice, suivant jugement du Tribunal de proximité de LONGJUMEAU en date du 8 novembre 2021,

née le 25 Avril 1969 à [Localité 1] (91)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Virginie LORMAIL-BOUCHERON de la SCP LORMAIL-BOUCHERON, avocat au barreau d'ESSONNE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/004085 du 23/10/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMÉE

S.A. d'HLM LES RESIDENCES venant aux droits d'OPIEVOY

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 308 435 460

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Fanny MARCEL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2017, la SA d'HLM Les Résidences a consenti à Mme [L] [H] la location d'un logement sis [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte d'huissier du 14 mars 2022, la SA d'HLM Les Résidences a fait assigner Mme [L] [H], représentée par l'Association Juridique Protection et Conseil son tuteur, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau, lequel par un jugement contradictoire du 29 février 2024 a statué en ces termes :

Prononce la résiliation, aux torts de Mme [L] [H] du contrat de bail en date du 3 juillet 2017 portant sur le logement sis [Adresse 5], bâtiment 3, escalier B, rez de chaussée, porte 60 à [Localité 1]

Autorise la SA d'HLM Les Résidences à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 6], rez de chaussée, [Adresse 7] à [Localité 1], passé le délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier

Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution

Condamne Mme [L] [H] à verser à la SA d'HLM Les Résidences la somme de 838,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation égales au montant du loyer et charges normalement dus au 4 novembre 2022, terme d'octobre 2022 inclus

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022

Autorise Mme [L] [H] à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités de 34 euros, chaque règlement devant avoir lieu, en plus de l'indemnité d'occupation éventuellement due au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent jugement

Dit que le respect du présent échéancier emporte suspension des poursuites et procédures d'exécution susceptibles d'être diligentées en vue du recouvrement de la créance

Dit qu'à défaut de paiement de tout ou partie de la mensualité ou de l'indemnité d'occupation due, la totalité du solde de la dette sera immédiatement exigible et que les poursuites pourront alors reprendre

Condamne Mme [L] [H] à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clefs ou l'établissement d'un procès-verbal de reprise, une indemnité d'occupation égale chaque mois au montant du loyer et des charges normalement dus, révisable et actualisable dans les memes conditions

Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Condamne Mme [L] [H] aux dépens, dans les conditions prévues par la loi relative à l'aide juridictionnelle

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire

Par déclaration reçue au greffe le 18 juin 2024, Mme [L] [H] représentée par son tuteur l'AJPC a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 19 mai 2026, Mme [L] [H] demande à la cour de :

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de proximité de LONGJUMEAU en date du 29 février 2024 ;

Et en conséquence,

CONSTATER que le bail a été résilié au 20 février 2025 ;

Et en conséquence, PRENDRE ACTE que Mme [H] représentée par l'AJPC en qualité de tutrice se désiste de ses demandes de contestation de résiliation judiciaire et d'expulsion ;

DEBOUTER la société LES RESIDENCES de l'intégralité de ses demandes ;

CONSTATER que les sommes appelées au titre des provisions sur charges ne sont pas justifiées ;

Et en conséquence,

CONDAMNER la société LES RESIDENCES à verser à Mme [L] [H] représentée par l'AJPC la somme de 6.079,42 euros indûment prélevée, arrêtée au mois de septembre 2025 inclus ;

A titre infiniment subsidiaire,

ACCORDER des délais de paiement à Mme [L] [H], soit 20,00 euros par mois pendant 23 mois et le solde à la 24ème mensualité ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société LES RESIDENCES à verser à Maître [X] [I] [N] la somme de 1.700,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile,

LAISSER les dépens de première instance et d'appel à la charge de la société LES RESIDENCES.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 30 avril 2026, la SA d'HLM LES RESIDENCES demande à la cour de :

- DONNER acte à la société LES RESIDENCES de ce qu'elle accepte le désistement de Mme [L] [H] de son appel concernant la demande de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion, devenues sans objet ;

- CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [L] [H] à payer à la société LES RESIDENCES une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail sans préjudice des charges courantes et ce jusqu'à complète reprise des lieux ;

Y ajoutant :

- CONDAMNER Mme [L] [H] à régler à la société LES RESIDENCES les pénalités d'enquête sociale dues en application de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation

- CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu'il a condamné à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 838,64 euros au titre des loyers impayés au 4 novembre 2022 terme dudit mois inclus au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, sauf à actualiser à la somme de 1.152,20 € à date d'établissement du décompte de sortie du 27 mars 2025, et la CONDAMNER à lui régler cette somme ;

- CONDAMNER Mme [L] [H] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- CONDAMNER Mme [L] [H] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût de la sommation, de l'assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la présente procédure.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2026.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte des écritures et des pièces versées aux débats que Mme [H] a volontairement quitter les lieux le 20 février 2025,

Il convient de constater que l'appelante se désiste de son appel portant sur les dispositions du jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail à ses torts, ce désistement étant accepté par l'intimée .

Il convient donc de confirmer le jugement ayant prononcé la résiliation judiciaire du bail et condamné l'appelante au paiement d'une indemnité d'occupation , sa demande de voir constater la résiliation du bail à la date à laquelle elle a quitté volontairement les lieux le 20 février 2025 ne pouvant qu'être rejetée du fait de son désistement.

La cour ajoute que les lieux ayant été libérés les dispositions relatives à l'expulsion sont devenues sans objet.

Sur le remboursement des provisions pour charges

L'appelante Mme [H] sollicite l'infirmation du jugement ayant rejeté sa demande en remboursement des provisions pour charges pour la période de juillet 2021 à novembre 2022 et ce, en l'absence de respect de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur n'ayant pas avant la régularisation annuelle communiqué le décompte des dépenses de charges par nature , le mode de répartition entre les locataires et les pièces justificatives. Elle sollicite pour le même motif le remboursement des provisions perçues de novembre 2020 à février 2025, considérant que les pièces produites ne sont pas suffisantes pour justifier du montant des charges réclamées .

La société bailleresse se prévaut du fait qu'elle a régularisé les charges au titre des années 2020 à 2025 et produit dans le cadre de la présente procédure les pièces justificatives utiles.

Sur ce,

Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en l'espèce , ' (...) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.'

Selon ce texte tel qu'interprété par une jurisprudence constante, il appartient au bailleur de régulariser annuellement les appels de provision pour charges et de mettre à disposition du locataire les pièces et documents en justifiant, à charge pour ce dernier, à réception de cette régularisation, de solliciter son bailleur afin de consulter ces justificatifs, la régularisation pouvant intervenir jusqu'à l'audience devant le juge.

A défaut de régularisation intervenue , les provisions ne sont pas exigibles et le locataire est bien fondé à en solliciter le remboursement , peu important que le bailleur doive par la suite prendre l'initiative de réclamer l'intégralité des charges dues pour la période concernée, dès lors que la régularisation interviendrait avant la prescription.

En l'espèce, au vu des avis de régularisation des charges générales produits, des notes explicatives des modalités de répartition des charges du décompte individuel desdites charges et des relevés locatifs produits, la société bailleresse justifie avoir procédé à la régularisation des charges pour les années 2020 à 2024, des sommes ayant d'ailleurs été portées au crédit de la locataire.

Par ailleurs il convient de considérer, en l'absence de contestations spécifiques de la locataire que ces documents sont suffisamment explicites pour justifier du montant de sommes réclamées.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point et les demandes en restitution de provisions pour les années 2021 à 2024 rejetées.

En revanche, en l'absence de toute régularisation pour l'année 2025, au jour de la clôture des débats devant la cour, il convient de faire droit à la demande de remboursement de la somme de 286,46 euros au titre des provisions pour charges 2025.ainsi que la facturation en mars d'une consommation d'eau chaude à hauteur de 24,96 euros également insuffisamment justifiée par les pièces produites.

Sur les réparations locatives

L'appelante conteste le montant des réparations locatives mises à sa charge considérant que la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie n'est pas probante.

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret 11087-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, dispose que sont des réparations locatives travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En l'espèce les mentions figurant dans les états des lieux d'entrée et de sortie ne sont pas suffisantes pour justifier de la mise à la charge de la locataire du coût d'une porte fenêtre et d'un volet.

De même, en ce qui concerne les badges et clés, en l'absence de cohérence sur les deux documents du nombre de clés effectivement remises, la somme facturée au titre des clés manquantes ne sera pas mise à la charge de la locataire.

Il convient donc de déduire de la créance locative la somme de 1010 euros.

Sur les frais

C'est à juste titre que le premier juge a, ce qui n'est pas contesté ,déduit à hauteur de 86,20 euros, les frais comptabilisés à tort ,au titre de la dette locative, alors qu'ils entrent dans les dépens.

Les parties sont également d'accord pour déduire de la dette locative le montant des frais de poursuites facturés en 2024 à hauteur de 242,83 euros.

Les frais d'enquête sociale devant en application de l'article L442-5 du code de la construction et de l'habitation être facturés au locataire défaillant et la locataire ne contestant ni avoir reçu les enquêtes ni ne pas y avoir répondu, il convient d'infirmer le jugement qui en a déduit le coût à hauteur de 76,20 euros .

Sur le compte locatif entre les parties

Au vu du relevé locatif en date du 16 septembre 2025 et, après déduction des sommes indûment décomptées au titre des provisions sur charges pour 2025,au titre des frais de poursuite, au titre des réparations locatives, le solde du compte locatif est créditeur de 812,57 euros en faveur de la locataire.

Il convient donc de condamner la SA [Adresse 8] à rembourser cette somme à Mme [L] [H] .

Sur les demandes accessoires

Au vu du sens de l'arrêt, il convient de confirmer les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles et de laisser les dépens d'appel à la charge de la société intimée.

Il est par contre équitable de laisser chacune des parties supporter ses frais irrépétibles et donc de rejeter les demandes de ce chef , notamment celle sur le fondement de l'article 700 2° du code de procédure civile au bénéfice du conseil de l'appelante .

PAR CES MOTIFS

La cour,

Constate le désistement d'appel à l'encontre des dispositions du jugement ayant prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [L] [H],

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne l'imputabilité des frais d'enquête sociale et le montant de la dette locative,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que du fait de la libération des lieux le 20 février 2025, les dispositions du jugement relatives à l'expulsion sont devenues sans objet,

Condamne la SA HLM Les Résidences à rembourser à Mme [L] [H] représentée par son tuteur l'AJPC la somme de 812,57 euros,au titre du solde locatif suivant décompte en date du 16 septembre 2025 arrêté au 21 août 2025,

Condamne la SA [Adresse 8] aux entiers dépens,

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,