Demande d'autorisation de travaux d'amélioration

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01288 - N° Portalis DBVS-V-B7I-GGIO

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1]

C/

[M], [L], [G]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 03 Juin 2024, enregistrée sous le n° 23/01099

COUR D'APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2026

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic la société COGESIM SML IMMOBILIER, elle-même représentée par son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Madame [Z] [G]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ

Monsieur [K] [M]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Non représenté

Madame [W] [L] épouse [M]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Non représentée

DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 Mai 2026 tenue par M. Vincent BARRÉ, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 08 Septembre 2026.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

M. BARRÉ, Conseiller

ARRÊT : Réputé contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M.Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

L'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], divisé en trois appartements dont deux appartiennent à M. [K] [M] et Mme [W] [L] épouse [M] et un à Mme [Z] [G], est soumis au régime de la copropriété.

Le 11 octobre 2022, l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution n°8 tendant à autoriser M. et Mme [M] à poser cinq vélux dans un de leurs appartements.

Par un acte d'huissier de justice délivré au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le 10 juillet 2023, M. et Mme [M] ont saisi le tribunal judiciaire de Thionville d'une demande tendant à être autorisés à réaliser les travaux refusés par l'assemblée générale.

Mme [G] est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement contradictoire du 3 juin 2024, le tribunal judiciaire a :

constaté l'intervention volontaire de Mme [G],

autorisé M. et Mme [M] à effectuer les travaux consistant en la pose de cinq fenêtres de toit au [Adresse 3] à [Localité 4], selon le descriptif du devis réalisé par la société LTE Wencker De Cillia,

condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société Cogestim SML immobilier, et Mme [G] à payer à M. et Mme [M] la somme de 1 500 euros à titre d'indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société Cogestim SML immobilier de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société Cogestim SML immobilier, et Mme [G] aux dépens,

rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté que les travaux consistaient en la création de cinq ouvertures au niveau du toit de l'immeuble, pour y poser cinq velux, et créer une surface habitable supplémentaire de 80 m² dans des combles.

Il a retenu que l'affirmation du syndicat des copropriétaires selon laquelle M. et Mme [M] souhaitaient créer des logements supplémentaires dans l'immeuble n'était corroborée par aucun élément du dossier alors que la création d'une surface habitable supplémentaire dans un immeuble à usage d'habitation est conforme à sa destination.

Il a également rappelé les conclusions des expertises judiciaires de M. [A] [D] du 6 mai 2021 et de M. [S] [X] du 29 janvier 2024 relatifs à des travaux réalisés par M. [M], puis jugé qu'il n'était pas démontré en quoi le fait d'installer cinq velux sur le toit compromettrait la solidité de l'immeuble ou mettrait ce dernier en péril, les travaux sollicités n'ayant pas vocation à toucher aux fondations de l'immeuble.

Il a ainsi retenu que les travaux sollicités étaient conformes à la destination de l'immeuble et qu'ils étaient d'intérêt privé, n'ayant pas vocation à profiter aux autres copropriétaires tant qu'ils n'affectaient pas la destination et la solidité de l'immeuble.

Il a précisé que M. et Mme [M] avaient effectué une déclaration préalable de travaux auprès de la commune de [Localité 4], qu'un arrêté de non-opposition avait été rendu et qu'ils demeureront responsables des éventuelles conséquences dommageables des travaux tant à l'égard des tiers que du syndicat des copropriétaires.

Il a dans ces conditions jugé que le refus d'autorisation à la réalisation des travaux par M. et Mme [M] était injustifié en ce qu'il ne reposait pas sur des motifs légitimes et fondés.

Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 11 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel du jugement, l'appel tendant à l'infirmation de ses dispositions en tant qu'elles ont autorisé M. et Mme [M] à effectuer les travaux consistant en la pose de cinq fenêtres de toit au [Adresse 3] à Stuckange selon le descriptif du devis réalisé par la société LTE Wencker De Cillia, l'ont condamné aux dépens ainsi qu'à régler à M. et Mme [M] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et également en tant qu'elles l'ont débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et ont rappelé que la présente décision était exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Mme [G] a constitué avocat.

Si le syndicat des copropriétaires a fait signifier, à M. [M] le 17 octobre 2024 à domicile et à Mme [M] le 17 octobre 2024 à personne, sa déclaration d'appel, les conclusions prises pour le compte du syndicat des copropriétaires et Mme [G] et un bordereau de pièces, M. et Mme [M] n'ont pas constitué avocat devant la cour.

Le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction du dossier selon une ordonnance du 12 juin 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires et Mme [G] demandent à la cour d'appel de :

dire et juger bien-fondé l'appel interjeté,

infirmer le jugement rendu le 3 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Thionville,

statuant à nouveau,

débouter M. et Mme [M] de l'ensemble de leurs demandes,

ordonner à M. et Mme [M] de remettre en état les lieux tels qu'ils se trouvaient avant les travaux par eux effectués et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 30ème jour qui suivra la signification de l'arrêt à intervenir,

condamner M. et Mme [M] à lui régler une somme de 4 000 euros à chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que M. et Mme [M] n'avaient transmis avant l'assemblée générale du 11 octobre 2022 que deux photos sur leur projet de création de cinq velux, qu'aucun devis n'avait été communiqué et qu'ils n'avaient déposé qu'une déclaration de travaux alors que la pose de velux impose une demande de permis de construire.

Ils relèvent que la demande d'autorisation de travaux porte une adresse erronée puisqu'il y est mentionné le [Adresse 4], soit l'adresse de Mme [G], et non le 36 et concluent que l'arrêté de non opposition de la mairie de [Localité 4] du 26 septembre 2021 ne peut dès lors servir de fondement aux travaux.

Ils ajoutent qu'en tout état de cause l'autorisation de travaux est périmé, les travaux n'ayant pas été entrepris dans le délai de trois ans.

Ils indiquent également que le projet de M. et Mme [M] ne se contentait pas de créer simplement cinq velux mais également la démolition de la cheminée de l'entrée au n°36 ainsi que la suppression du lot no7 et la création d'un lot n°8, ce qui entraîne la modification du règlement de copropriété ainsi que de l'esquisse d'étages.

Ils ajoutent que la création d'un nouveau lot n°8 permettra aux époux [M] de créer des appartements supplémentaires pour les louer et que cela conduit à modifier la copropriété actuelle.

Ils exposent en outre que ces travaux risquent de considérablement aggraver la fragilité structurelle déjà constaté de cet immeuble selon une expertise judiciaire du 6 mai 2021, l'expert ayant écrit d'une part que la majorité des fissures de l'immeuble avait un lien avec des fondations peu profondes et un problème de dessication du sol argileux en lien avec les variations hydrométriques et d'autre part, concernant l'étude des combles, là où les travaux sont projetés, que les hypothèses de descente de charges réelles étaient sous-estimées compte tenu de l'existence de deux dalles en béton.

Enfin, ils précisent que les époux [M] ont débuté les travaux avant d'y avoir été autorisés.

MOTIFS DE LA DECISION

I ' Sur l'autorisation judiciaire de travaux

Selon l'article 25-b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Conformément à l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er, soit la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun, la création de tels locaux.

Les travaux visés ne doivent entraîner aucune aliénation des parties communes, sinon ils doivent être autorisés à la majorité de l'article 26 par l'assemblée générale sans recours possible au juge en cas de refus éventuel.

Les travaux d'amélioration visés à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l'objet d'une autorisation judiciaire qu'à la condition qu'ils respectent la destination de l'immeuble et qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il est par ailleurs constant qu'une demande d'autorisation judiciaire ne peut être accueillie si le copropriétaire intéressé a déjà fait réaliser lui-même les travaux, de sa propre autorité.

Le syndicat des copropriétaires et Mme [G] reprochent au premier juge d'avoir autorisé la création de ces cinq fenêtres aux motifs que le projet de M. et Mme [M] ne se limitait pas à la création de ces cinq fenêtres, qu'au jour de l'assemblée générale seules deux photographies du projet avaient été communiquées et que les travaux risquent d'aggraver la fragilité de l'immeuble.

Ils ajoutent que l'arrêté de non opposition du maire du 6 septembre 2021 à la suite de la déclaration de travaux des époux [M] est caduque et ne peut servir de « base légale » à la mise en place de velux.

Il résulte des éléments du dossier que la copropriété de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] est constituée de deux immeubles mitoyens, le n° 34 et le n°36, constituée de plusieurs lots appartenant à Mme [G] (quatre lots dans le bâtiment A, n°34) et à M. et Mme [M] (un garage dans le bâtiment A et les lots du bâtiment B, n°36, dont le lot n°7 constitué d'un appartement et d'un grenier à l'étage et aux combles et que M. et Mme [M] ont notamment demandé l'autorisation de créer cinq fenêtres de toit sur le lot n°7, à leurs frais et sous réserve de l'accord de la mairie quant à la réalisation des travaux.

Cette demande, soumise à l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 11 octobre 2022 sous la résolution n°8, a été rejetée.

La demande d'autorisation de travaux formée par M. et Mme [M] concerne uniquement la création de cinq fenêtres de toit sur le lot leur appartenant.

Ainsi, les développements de M. et Mme [M] sur des travaux que M. et Mme [M] auraient débuté dans l'appartement du lot n°7, travaux qui sont étrangers à la création d'ouverture en toiture, est sans incidence sur la demande d'autorisation de travaux des époux [M].

Il n'est en réalité ni allégué, ni justifié que M. et Mme [M] auraient débuté des travaux sur la toiture pour y créer des ouvertures.

Au contraire, le syndicat des copropriétaires et Mme [G] font écrire dans leurs dernières conclusions déposées devant la cour que les travaux de pose des cinq velux n'ont pas débuté.

Par ailleurs, si les appelants reprochent aux époux [M] de n'avoir communiqué à l'assemblée générale que deux photographies faisant apparaître les ouvertures projetées, le tribunal s'est prononcé en toute connaissance de cause sur la base de ce document, annexé à la convocation des propriétaires à l'assemblée générale du 11 octobre 2022, mais également d'un devis de la société LTE Wencker De Cillia du 23 février 2023.

De même, l'éventuelle caducité de l'arrêté de non opposition du maire de [Localité 4] du 6 septembre 2021 ne peut faire échec à une demande d'autorisation judiciaire de travaux sur le fondement de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux étant en tout état de cause subordonnés à toute autorisation administrative requise par lesdits travaux.

Si les appelants font état d'un risque de fragilité de la structure de l'immeuble, il sera observé qu'ils se réfèrent à des travaux envisagés par les époux [M] consistant à créer des appartements supplémentaires destinés à la location.

Or, les travaux dont les époux [M] demandent l'autorisation sont limités à la pose de cinq fenêtres de toit.

Les appelants n'explicitent et ne justifient pas en quoi ces travaux particuliers, qui ne concernent en aucun cas les fondations, seraient de nature à porter atteinte à la solidité des immeubles des [Adresse 3] ou à le mettre en péril.

Enfin, la cour constate que les appelants ne critiquent pas le jugement attaqué en ce qu'il a été jugé que les travaux sollicités sont conformes à la destination de l'immeuble et qu'il s'agit d'une amélioration en ce qu'il s'agit de créer des ouvertures supplémentaires pour agrandir la surface habitable, étant ajouté que l'amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires mais peut ne bénéficier qu'au seul copropriétaire qui sollicite l'autorisation d'effectuer les travaux.

Ainsi, le jugement sera confirmé en ce que M. et Mme [M] ont été autorisés à effectuer la pose de cinq fenêtres de toit conformément au devis de la société LTE Wencker De Cillia.

II ' Sur la demande des appelants tendant à la remise en état des lieux 

Le syndicat des copropriétaires et Mme [G] demandent dans le dispositif de leurs conclusions que M. et Mme [M] « remettent en état les lieux tels qu'ils se trouvaient avant les travaux par eux effectués » sous astreinte.

La cour relève en premier lieu que les appelants, qui n'avaient pas formulé une telle demande devant le tribunal judiciaire, ne se réfèrent à aucun fondement juridique.

Le syndicat des copropriétaires et Mme [G] reprochent à M. et Mme [M] d'avoir scié trois poutres au niveau du plancher dans leur appartement situé au premier étage.

Cependant, s'agissant de cette situation spécifique, M. [S] [X], expert judiciaire désigné par le président du tribunal administratif de Strasbourg selon une ordonnance du 11 janvier 2024 en vue d'examiner l'état de l'immeuble et de dire s'il présente un risque de péril imminent, indique dans son rapport du 29 janvier 2024 que « le plancher haut 1er étage a été intégralement remplacé à priori par M. [M] lui-même. Les poutres bois existantes ont été remplacées par des poutres neuves et le platelage bois également remplacé.

Ces nouvelles structures reposent sur un chaînage béton. Une poutre béton transversale a été également réalisée.

Les constats n'ont pas montré de désordre particulier que ce soit au niveau des structures béton, ni des murs porteurs existants, ni au niveau des planchers bois ».

A défaut de tout désordre constaté sur l'immeuble en lien avec les travaux liés au plancher du 1er étage chez les époux [M], la demande du syndicat des copropriétaires et de Mme [G] ne peut qu'être rejetée.

III ' Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Au regard de la décision rendue, le jugement sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Il sera ajouté que les époux [M] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires et Mme [G], succombant en leur appel, seront également condamnés aux dépens de la procédure d'appel.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires et Mme [G] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thionville le 3 juin 2024,

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] et Mme [Z] [G] de leur demande de remise en état des lieux appartenant à M. [K] [M] et Mme [W] [L] épouse [M],

Dispense M. [K] [M] et Mme [W] [L] épouse [M] de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] et Mme [Z] [G] aux dépens d'appel,

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] et de Mme [Z] [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président de chambre

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.