Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

ARRET N°

du 08 septembre 2026

N° RG 25/01058

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FVK6

S.A. HLM MON LOGIS

c/

[C]

Association AT 10-51

BD

Formule exécutoire le :

à :

la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

Me Jean-Baptiste ROUGANE DE CHANTELOUP

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 08 SEPTEMBRE 2026

APPELANTE :

d'un jugement rendu le 10 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TroyesS

La société HLM MON LOGIS, société anonyme, dont le siège social est [Adresse 1], à [Localité 1], inscrite au registre du commerce de Troyes sous le numéro B 562.881.292, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

Représentée par Me Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et ayant pour conseil, Me Chloé RICARD de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de l'AUBE, avocat plaidant

INTIMES :

1) Monsieur [O] [C], représenté par son curateur l'Association AT 10-51

Demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

(Bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2025-003968 du 18 décembre 2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Reims)

Représenté par Me Jean-Baptiste ROUGANE DE CHANTELOUP, avocat au barreau de l'AUBE

2) L'association AT 10-51, agissant en qualité de curateur de Monsieur [O] [C], association dont le siège social se situe [Adresse 3], à [Localité 3], immatriculée sous le numéro de SIRET 537 452 252 035, représentée par son représentant légal es qualité audit siège,

Représentée par Me Jean-Baptiste ROUGANE DE CHANTELOUP, avocat au barreau de l'AUBE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand Duez, président de chambre

Mme Christel Magnard, conseiller

Mme Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

Mme Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l'audience publique du 09 juin 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2026

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 septembre 2026 et signé par Monsieur Bertrand Duez, président de chambre, et Madame Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 31 mai 2015, la SA d'HLM Mon Logis a donné à bail d'habitation à M. [O] [C] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 2] pour un loyer de 248,13€/mois et 70€/mois de provision pour charges.

M. [O] [C] bénéficie d'une mesure de curatelle confiée à l'association AT 10-51 mandataire judiciaire à la protection des majeurs.

Invoquant divers troubles de voisinage imputés à M. [O] [C], notamment des cris, hurlements, déambulations et nuisances sonores nocturnes dans les parties communes, la SA d'HLM Mon Logis a fait citer M. [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes pour voir résilier son bail et prononcer l'expulsion de ce dernier, par assignation du 09 septembre 2024.

Par jugement du 10 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes a débouté la SA d'HLM Mon Logis de sa demande de résiliation du bail de M. [O] [C] et de ses demandes subséquentes et condamné la SA d'HLM Mon Logis aux dépens.

Les motifs décisoires de cette décision sont ci-après repris :

« Les seuls éléments versés aux débats ne permettent pas d'attester de la récurrence de troubles perturbants le voisinage et même si les faits de violence avérés sont d'une gravité suffisante à qualifier un trouble, le lien avec les obligations contractuelles découlant du bail n'est pas rapporté en ce que les lieux de la commission des faits ne correspondent pas à l'immeuble mis à bail et des victimes des violences ne sont pas démontrées être du voisinage proche du défendeur. »

La SA d'HLM Mon Logis a interjeté appel de cette décision le 11 juillet 2025 en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses conclusions d'appel régulièrement signifiées par voie électronique et déposées au greffe de la cour le 03 octobre 2025, la SA d'HLM Mon Logis sollicite par voie d'infirmation des dispositions de la décision contestée de :

Prononcer la résiliation du bail d'habitation liant la SA d'HLM Mon Logis à M. [O] [C] portant sur le logement qu'il occupe [Adresse 4] à [Localité 2].

Ordonner l'expulsion de M. [O] [C] du logement ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique.

Dire que les meubles et objets mobiliers pouvant être trouvés dans les lieux le jour de l'expulsion seront transportés par la demanderesse dans un garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls du défendeur.

Condamner M. [O] [C] à payer à la SA d'HLM Mon Logis une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter de la décision judiciaire à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Débouter M. [O] [C] et son curateur de leurs demandes fins et prétentions.

Condamner M. [O] [C] aux entiers dépens de l'instance et à payer à l'appelante une indemnité de 900 €au titre des frais irrépétibles de procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SA d'HLM Mon Logis expose que contrairement à ce que retient le tribunal judiciaire de Troyes, les pièces versées aux débats démontrent que le locataire trouble le voisinage notamment par la récurrence et la gravité des faits reprochés, à savoir :

bruit,

tapage nocturne,

musique trop forte,

dégradation de l'appartement occupé,

projections d'objets et de déchets par la fenêtre de l'appartement,

tentative d'agression de personnes à l'arme blanche

La SA d'HLM Mon Logis soutient également que les interventions et/ou les plaintes reçues du voisinage sont récurrentes depuis le mois d'août 2019 jusqu'au mois de juillet 2024. Le bailleur social expose que les autres locataires sont terrorisés par l'attitude de M. [O] [C].

Aux termes de leurs conclusions régulièrement signifiées par voie électronique et déposées au greffe de la cour le 19 décembre 2025, M. [O] [C] et son curateur l'association AT 10-51 sollicitent, à titre principal, la confirmation en toutes ses dispositions du jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] le 10 mars 2025.

A titre subsidiaire, M. [O] [C] et son curateur l'association AT 10-51 demandent qu'il leur soit accordé, en cas de résiliation du bail, un délai de 04 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, pour quitter les lieux.

Ils demandent qu'il soit statué 'ce que de droit' quant aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M. [O] [C] et son curateur l'association AT 10-51 exposent en cause d'appel que la caractérisation du trouble anormal de voisinage permettant la résiliation du bail nécessite trois conditions cumulatives : la continuité, la permanence, la durabilité et/ou la répétition.

Les intimés estiment que les griefs invoqués par le bailleur au titre des nuisances sonores sont anciens puisque commis entre le 8 août 2019 et le 19 juillet 2022. Ils rappellent que le bailleur n'a notifié aucune mise en demeure au locataire afin de faire cesser les nuisances sonores invoquées à l'appui de l'expulsion.

L'association AT 10-51 indique qu'aucun courrier ne lui a été envoyé par le bailleur afin de lui signaler les griefs invoqués.

L'association AT 10-51 indique que depuis qu'elle a été désignée curatrice de M. [O] [C] (17 octobre 2022), elle a rappelé au majeur protégé ses obligations en tant que locataire et précise que depuis cette date, M. [O] [C] entretient désormais régulièrement son logement et que son comportement vis-à-vis des autres locataires de l'immeuble a évolué positivement.

Les intimés indiquent que les violences reprochées à M. [O] [C] le 5 juillet 2024 ne visaient pas un autre locataire de l'immeuble et ne peuvent justifier son expulsion puisqu'elles sont sans rapport avec le bail signé.

Subsidiairement, l'association AT10-51 sollicite au visa de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution des délais pour quitter les lieux, rappelant que M. [O] [C] bénéficie d'une mesure de curatelle renforcée et que sa situation financière ne lui permettra pas de retrouver rapidement un logement dans l'hypothèse où son expulsion serait ordonnée.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 02 juin 2026 et la procédure a été plaidée à l'audience de cette cour le 09 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la résiliation du bail

Il résulte des articles 7 b de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1728 et 1729 du code civil que le locataire est tenu d'user des locaux loués paisiblement et raisonnablement suivant la destination donnée à ces locaux par le bail et qu'à défaut le bailleur peut engager en justice la résiliation du bail.

La résiliation du bail est encourue dès lors que les manquements du locataire à son obligation d'user paisiblement des lieux loués sont en lien direct avec le bail signé, c'est à dire si les manquements invoqués sont récurrents et entraînent une détérioration de l'immeuble loué ou un trouble de jouissance pour le voisinage immédiat du locataire.

En l'espèce, la SA d'HLM Mon Logis justifie :

D'appels des voisins au bailleur le 29/10/2019 pour 'musique à fond toute la nuit' dans l'appartement de M. [O] [C]. (Pièce appelante 4).

D'un rapport de la responsable locale du bailleur du 11/05/2021 (Mme [S] [V]) indiquant que les voisins se plaignent de ce que M. [O] [C] hurle, frappe dans les radiateurs, déambule bruyamment et claque les portes nuitamment dans les parties communes. (Pièce appelante 5)

D'un rapport de la responsable locale du bailleur du 19/07/2022 mentionnant que les pompiers intervenant chez M. [O] [C] ont décrit un appartement insalubre. (Pièce appelante 6).

D'un rapport de la responsable locale du bailleur du 18/07/2024 indiquant qu'un locataire (M. [F]) lui a indiqué que M. [O] [C] jetait ses bouteilles par la fenêtre, mettait de la musique très forte, hurlait et tapait dans les murs. (Pièce appelante n° 7)

D'une attestation de M. [D] [X] (voisin) indiquant le 24/09/2024 que M. [O] [C] lui demandait de manière régulière de la nourriture et de l'argent et l'insultait lorsque ses demandes étaient refusées. L'attestant précisait également que M. [O] [C] s'alcoolisait et mettait de la 'musique très forte que ce soit la journée ou le soir'. (pièce appelante n° 9)

La SA d'HLM Mon Logis justifie également par un rapport de sa responsable locale, non contesté en fait par l'intimé, que le 05/07/2024, M. [O] [C] a été impliqué dans une tentative d'extorsion d'argent avec un couteau au préjudice de deux personnes, faits qui se sont déroulés [Adresse 5] ([Localité 4]) à 00h17. (Pièces appelantes n° 7 et 8).

Sur ce :

Les intimés ne contestent pas dans leurs conclusions les troubles de voisinage commis par M. [O] [C], indiquant simplement que ces troubles ont cessé depuis octobre 2022 à la suite d'un 'recadrage' du majeur protégé par son curateur.

Toutefois, l'AT 10-51 ne verse aux débats aucune attestation du voisinage ou autre pièce susceptible de justifier d'un changement de comportement de M. [O] [C] et la SA d'HLM Mon Logis produit aux débats le rapport de sa préposée de secteur, non contesté en fait par les intimés, ainsi qu'une attestation du voisinage, respectivement en date des 18 juillet et 24 septembre 2024 justifiant que deux voisins (messieurs [F] et [X]) se plaignent de la permanence de hurlements, musiques fortes, jets d'objets au travers des fenêtres, coups dans les murs et insultes de la part de M. [O] [C], et ce en 2024 (pièce appelante n° 7 et 9).

La SA d'HLM Mon Logis verse également aux débats un mail, émanant de sa responsable de secteur Mme [V] en date du 20/09/2024 indiquant :

' recevoir de nouveau des plaintes contre M. [O] [C], ce dernier se promenant avec une bouteille de whisky dans une main et un couteau dans l'autre' et précisant que 'ce matin M. [E] était sur site et a entendu M. [O] [C] insulter ses parents de tous les noms avec une violence inouïe, les locataires verbalisant qu'ils ont peur.'

(Pièce appelante n° 10)

Ainsi, même si les faits de violences avec arme s'étant déroulés [Adresse 6] à [Localité 4] le 05/07/2024, soit à 2,1 km du logement loué et sur d'autres personnes que les locataires de la SA d'HLM Mon Logis, et ne peuvent en conséquence être retenus comme cause de la demande de résiliation du bail, la cour constate que, contrairement aux conclusions des intimés, M. [O] [C] a continué à perturber gravement la tranquillité de ses voisins en 2024 et ce, malgré l'intervention de son curateur.

La cour constate également que l'attitude violente et agressive de M. [O] [C] est de nature à terroriser son voisinage et ce, même si ce comportement peut se comprendre au regard de ses troubles cognitifs à l'origine de la mesure de curatelle.

Toutefois, les troubles cognitifs de M. [O] [C] ne sauraient justifier, en l'espèce, le maintien de son bail au visa de l'article 7 b de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la perturbation récurrente relevée et justifiée étant trop importante au regard de l'obligation qui pèse sur le bailleur d'offrir aux autres occupants de son immeuble la tranquillité que ces derniers sont en droit d'attendre.

Le fait qu'aucune mise en demeure n'ait été formellement envoyée au curateur actuel de M. [O] [C] est sans effet sur la résiliation du bail, l'assignation du 09/09/2024 valant mise en demeure et le comportement de M. [O] [C] étant récurrent comme l'atteste le mail envoyé par Mme [V] (préposée de la SA d'HLM Mon Logis) à M. [R] (UDAF 10, précédent curateur de M. [O] [C]) le 11/05/2021 (pièce appelante n° 5) et le mail envoyé à M. [I] [K] (association AT 10-51) le 18/07/2024 indiquant pour ce dernier mail de 2024 (pièce appelante n° 10)

« Je souhaitais porter à votre connaissance des problèmes que nous rencontrons avec M. [C], aujourd'hui jet de bouteilles de verre par sa fenêtre, les voisins sont excédés (musiques fortes, hurlements, tape dans les murs, insulte le voisinage de jour comme de nuit'). Je vais faire un signalement au procureur avant qu'un drame arrive. »

En conséquence, par infirmation de la décision déférée, le bail de M. [O] [C], conclu avec la SA d'HLM Mon Logis le 31 mai 2015 sur un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 2] , sera résilié à la date de la présente décision.

En conséquence, M. [O] [C] sera expulsé des lieux ainsi que tous occupants de son chef et sera tenu à compter du présent arrêt de s'acquitter d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges jusqu'à la complète libération des lieux.

2- Sur les délais d'expulsion sollicités par M. [O] [C]

L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que :

Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l'espèce, les intimés sollicitent à ce titre quatre mois de délais à compter de la signification de la décision à intervenir invoquant la curatelle de M. [O] [C].

Toutefois, ils ne versent à l'appui de leur demande subsidiaire aucune pièce justifiant qu'un relogement de M. [O] [C] serait difficile dans le parc social au-delà du délai légal de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En conséquence, la cour ne pourra faire droit à cette demande.

3- Sur les dépens et les frais irrépétibles de la procédure

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d'équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l'autre partie.

En l'espèce, M. [O] [C] qui succombe à l'appel sera tenu aux dépens de première instance et d'appel et devra payer à la SA d'HLM Mon Logis la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme en toutes ses dispositions déférées le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes le 10 mars 2025 (RG N° 24/02340).

Statuant de nouveau,

Prononce à la date du présent arrêt, la résiliation du bail d'habitation liant la SA d'HLM Mon Logis à M. [O] [C] et portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 2].

Ordonne en conséquence l'expulsion de M. [O] [C] des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef et ce, avec l'aide et l'assistance de la force publique si besoin est.

Dit que les meubles et objets mobiliers pouvant être trouvés dans les lieux le jour de l'expulsion seront transportés par la demanderesse dans un garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls du défendeur.

Condamne M. [O] [C] à payer à la SA d'HLM Mon Logis une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter de la décision judiciaire à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Condamne M. [O] [C] aux dépens de la première instance.

Y ajoutant,

Déboute M. [O] [C] de sa demande de délai supplémentaire d'expulsion.

Condamne M. [O] [C] aux dépens de la procédure d'appel.

Condamne M. [O] [C] à payer à la SA d'HLM Mon Logis la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel.

Le greffier Le président de chambre