Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00103 - N° Portalis DBXF-W-B7J-C3O2 DÉCISION : CONTRADICTOIRE Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance (5AG)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE LA [Localité 1] DU 08 SEPTEMBRE 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

Madame [K] [Z], née le 02 Août 1945 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Virgile RENAUDIE, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Camille COURTET GOUT, avocat au barreau de BORDEAUX

Copie exécutoire Me Renaudie, Me Courtet-Gout le 08/09/2026

DÉBATS : Audience publique du 02 Juin 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 30 Juin 2026, délibéré prorogé au 08 Septembre 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er août 2019 à effet au même jour, Monsieur [T] [Y] a donné en location à Madame [K] [Z] une maison d’habitation sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 500 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, Madame [K] [Z] a fait assigner Monsieur [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE et demande, au vu de ses conclusions du 26 février 2026, de : Au visa des articles 1231-1 et s. du Code civil, articles 2 et 6 de la loi du 6 juillet 1989, • Juger l’action recevable • Juger Monsieur [Y] fautif dans ses obligations de bailleur à l’égard de Mme [Z] • Condamner Monsieur [Y] à exécuter sous astreinte journalière de 100 euros tous les travaux de remise en état du logement, dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, incluant le remplacement de la chaudière Viessmann et la remise en service de l’ensemble du système de chauffage central (radiateurs en fonte), la réparation/remplacement des menuiseries défectueuses (porte vitrée salon, porte d’entrée avec vantail bloqué et serrure HS, fenêtre et porte-fenêtre cuisine) afin de supprimer les ponts thermiques constatés, la résolution des infiltrations et remontées liquides au WC, la remise en état des gouttières et du béton dégradé devant le garage, ainsi que la fixation correcte du compteur d’eau. • Condamner en conséquence Monsieur [Y] à verser à Madame [Z] : o La somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral o La somme de 2.000 euros au titre de l’inconfort subi ces 3 dernières années • Débouter Monsieur [Y] de ses demandes reconventionnelles • Le condamner à régler la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 CPC, • Le condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 02 juin 2026.

Madame [K] [Z], représentée par son avocat, se rapporte aux termes de ses conclusions et forme les demandes ci-dessus rappelées.

Monsieur [T] [Y], représenté par son avocat, se rapporte aux termes des conclusions n°3 qu’il dépose et demande de : Vu la de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Vu l’article1240 du code civil, - débouter Madame [K] [Z] de l’ensemble de ses demandes, - titre subsidiaire, s’il devait être condamné à remettre en état le logement : - limiter les travaux de remise en état au seul remplacement des menuiseries, - juger n’y avoir lieu à astreinte, - à titre reconventionnel : - condamner Madame [K] [Z] à lui payer les sommes suivantes : - 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

- 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 20 juin 2026, prorogée au 08 septembre 2026 en raison de la surcharge du tribunal.

MOTIFS

Sur la remise en état du logement

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu : - de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, - de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation.

Sur le remplacement de la chaudière [Q]

L’article 2.5° du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

L’article IV d) de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit que l’entretien courant de la chaudière est à la charge du locataire.

Le rapport [O] du 11 mars 2024 indique que en page 1 que “l’absence d’entretien de la chaudière” est un “point problématique au regard de la décence du logement”, en page 3, il relève : “absence d’attestation d’entretien annuel de la chaudière fioul”, en page 6 : “Moyen de chauffage existant non utilisé par le locataire en raison d’un coût non supportable [...] Coût du chauffage fioul (chaudière 40 ans) trop élevé. N’utilise plus de chauffage fioul depuis 2021. Le propriétaire interdit l’intervention de quelqu’un d’autre que lui sur sa chaudière”. En conclusion en page 7, il indique, dans la liste des travaux à réaliser pour lever l’indécence qu’il convient de “faire procéder à l’entretien obligatoire de la chaudière et fournir l’attestation d’entretien”.

Le constat de commissaire de justice du 14 novembre 2025 indique en page 3 : “Je constate dans le garage la présence d’une chaudière ancienne de marque [Q]. La requérante me précise qu’elle est à l’arrêt depuis l’hiver 2023 car le propriétaire lui a donné l’interdiction d’y toucher”.

Dès lors, le rapport [O] ne préconise pas le remplacement de la chaudière pour lever l’indécence mais un entretien annuel, lequel est à la charge de Madame [K] [Z]. Par ailleurs, le rédacteur du rapport affirme que Monsieur [T] [Y] a interdit à Madame [K] [Z] d’utiliser la chaudière ou de faire appel à une entreprise pour l’entretenir. Toutefois, il n’indique pas les éléments sur lesquels il se fonde. A cet égard, il convient de souligner que le bailleur n’était pas présent lors de la visite, qu’aucune convocation n’est jointe au rapport et qu’en conséquence, il n’est pas contradictoire. De même, le rédacteur du rapport indique que le coût du chauffage fioul est élevé sans produire les détails de son analyse, pour autant qu’il ait procédé à une telle analyse.

Dès lors, la nécessité du remplacement de la chaudière n’est pas démontrée. La demande est rejetée.

Sur la remise en service de l’ensemble du système de chauffage central (radiateur en fonte)

Dans la liste des travaux à réaliser pour lever l’indécence, en page 7 du rapport, [O] indique, s’agissant du chauffage : “faire procéder à l’entretien obligatoire de la chaudière et fournir l’attestation d’entretien”. Aucune préconisation relative à la remise en service de l’ensemble du système de chauffage central et des radiateurs en fonte ne figure dans cette liste. La demande est en conséquence rejetée.

Sur la réparation/remplacement des menuiseries défectueuses (porte vitrée salon, porte d’entrée avec vantail bloqué et serrure HS, fenêtre et porte-fenêtre cuisine)

L’article 2.1° du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

L’article 2.2° du même décret énonce que le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

Il résulte du rapport [O] que les portes-fenêtres sont non étanches à l’air et à l’eau, que la porte d’entrée du logement est non étanche et que le verrouillage ne fonctionne pas. Le remplacement ou la rénovation des menuiseries extérieures et de la porte d’entrée sont préconisées pour lever l’indécence.

Le procès-verbal de constat indique que la porte vitrée du salon ne fonctionne pas, créant ainsi un pont thermique, que les constatations sont identiques s’agissant de la porte d’entrée, que le vantail de gauche, vu de l’intérieur, ne s’ouvre pas, qu’il est vissé sur le dormant, que la serrure ne fonctionne pas, que le haut de la fenêtre de la cuisine ne ferme pas quant les volets sont fermés créant ainsi un pont thermique et que la porte-fenêtre de la chambre ne ferme pas.

Au vu de ces éléments, Monsieur [T] [Y] sera condamné à rénover ou remplacer : - les portes-fenêtres, - la porte d’entrée, - la porte vitrée du salon, - la fenêtre de la cuisine.

Afin d’assurer l’exécution des travaux, une astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent sera prononcée.

Sur les infiltrations et remontées liquides des toilettes

L’article IV d) de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit que le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau est à la charge du locataire.

Le rapport [O] constate en page 5 un “problème d’étanchéité des WC lors de la chasse d’eau” et en page 6 une “fuite d’eau à l’actionnement de la chasse des WC” et préconise en page 7, pour lever l’indécence, le remplacement du joint entre la cuvette des toilettes et le réservoir.

Le procès-verbal de constat indique que du liquide est présent autour et à l’arrière du WC et que la requérante lui précise qu’il s’agit de remontées.

Les remontées ne sont prouvées par aucun élément. En revanche, au vu du rapport [O], la présence de liquide sur le sol des toilettes est due au joint entre la cuvette des toilettes et le réservoir, dont le remplacement est mis à la charge du locataire par l’article IV d) de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987. La demande est en conséquence rejetée.

Sur la remise en état des gouttières et du béton dégradé devant le garage

L’article II c) de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 met à la charge du locataire le dégorgement des conduits des descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières.

Le rapport [O] indique en page 3 : “le débordement de la gouttière et la mauvaise évacuation d’eaux pluviales dans la cour créent des entrées d’eau sous les portes-fenêtres des chambres”, en page 6 “Débordement de la gouttière côté cour avec mauvaise évacuation. La montée du niveau d’eau provoque une infiltration à l’intérieur des chambres sous les portes-fenêtres”. Il préconise en page 7 pour lever l’indécence de “rénover ou remplacer les gouttières et/ou descentes d’eau pluviales”

Le procès-verbal de constat se limite à rapporter les propos de Madame [K] [Z], le commissaire de justice indiquant : “la requérante me précise que, par temps de pluie, de l’eau s’écoule de la gouttière, entraînant une dégradation du béton devant le garage, à l’aplomb”.

Madame [K] [Z] est demanderesse et supporte en conséquence la charge de démontrer que la réparation du désordre incombe au bailleur. Aucune dégradation des gouttières n’est mise en évidence, que ce soit dans le rapport [O] ou dans le procès-verbal de constat. Le rapport [O] cite en page 6 “[Etablissement 1] de la gouttière côté cour avec mauvaise évacuation.”. Or, l’article II c) de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 met à la charge du locataire le dégorgement des conduits des descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières. Madame [K] [Z] ne démontre pas que le débordement de la gouttière n’est pas dû à un dégorgement, dont elle doit assumer la charge, mais à un désordre dont la réparation revient au bailleur. La demande est en conséquence rejetée.

Le béton est dégradé en raison du débordement de la gouttière. Dès lors que Madame [K] [Z] ne prouve pas que le bailleur doive supporter la charge de la réparation de ce débordement, elle ne prouve pas non plus que la dégradation du béton due au débordement incombe au bailleur. La demande est rejetée.

Sur la fixation correcte du compteur d’eau

Il n’est fait aucune référence au compteur d’eau dans le rapport [O] ou dans le procès-verbal de constat. La demande est rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Sur le préjudice au titre de l’inconfort

Ce préjudice s’analyse en un préjudice de jouissance. Monsieur [T] [Y] a été informé par lettre du 25 septembre 2024 de la caisse d’allocations familiales du constat de non décence du logement loué. Il lui appartenait d’effectuer les travaux dès cette date. Il a attendu le 23 mars 2026 pour faire établir un devis EURL FPS BATISERVICES relatif aux menuiseries. Il produit une attestation en date du 26 mars 2026 de l’EURL FPS BATISERVICES qui indique qu’elle a contacté Madame [K] [Z] pour exécuter les travaux de menuiseries les 18 mars et 19 mars 2026. Toutefois, elle n’explique pas comment elle pouvait prendre rendez-vous les 18 et 19 mars 2026 avec la locataire pour exécuter les travaux alors que le devis du 23 mars 2026 n’était pas établi.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [K] [Z] justifie d’un préjudice de jouissance à compter du 25 septembre 2024 jusqu’à la date de l’audience le 02 juin 2026, soit 20 mois. Pendant ces 20 mois, elle a été contrainte de supporter les désagréments causés par l’absence d’étanchéité des menuiseries. Son préjudice sera évalué à la somme de 100 euros par mois soit un total de 2.000 euros que Monsieur [T] [Y] sera condamné à lui payer à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

Madame [K] [Z] ne produit aucune pièce justifiant d’un préjudice moral. La demande est rejetée.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 29 de la loi du 29 juillet 1881 définit l'injure comme suit “Toute expression outrageante, termes de mépris ou invective qui ne renferme l'imputation d'aucun fait est une injure"

Il convient de rappeler qu'il est de jurisprudence constante que le principe à valeur constitutionnelle et conventionnelle de la liberté d'expression implique que, lorsque le dommage invoqué trouve sa cause dans l'une des infractions définies par la loi du 29 juillet 1881, le demandeur ne peut, notamment pour échapper aux contraintes procédurales de cette dernière, se prévaloir pour les mêmes faits, de qualifications juridiques distinctes restreignant la liberté protégée par cette loi dans des conclusions qu'elle ne prévoit pas (Civ. 1re, 16 nov. 2016, n° 15-24.177 ).

Madame [K] [Z] a envoyé une lettre virulente en date du 06 mai 2022 à Monsieur [T] [Y]. Cette lettre a fait l’objet d’excuses acceptées devant la conciliatrice de justice selon constat du 1er juin 2022, de sorte qu’il ne peut en être tenu compte. Madame [K] [Z] a adressé une autre lettre en date du 18 octobre 2022 à l’avocat de Monsieur [T] [Y] dans laquelle elle traite Monsieur [T] [Y] de “malhonnête” et qu’elle termine sur le post-scriptum suivant : “Comme dit le proverbe “Vous ne ferez pas d’un dindon un Pharaon”. Ces propos constituent des injures et relèvent de la loi du 29 juillet 1881. Monsieur [T] [Y] ne peut en conséquence invoquer la responsabilité de droit de commun de l'article 1240 du code civil. La demande est rejetée.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner Monsieur [T] [Y] à payer à Madame [K] [Z], qui a été contrainte de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [Y] est débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

Monsieur [T] [Y] est condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à rénover ou remplacer : - les portes-fenêtres, - la porte d’entrée, - la porte vitrée du salon, - la fenêtre de la cuisine, du logement loué par Madame [K] [Z] et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à payer à Madame [K] [Z] les sommes suivantes : - 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, - 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [K] [Z] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [Y] de sa demande reconventionnelle et de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal. avons signé et scellé les présentes