Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 26/00550

JUGEMENT DU 31 Août 2026

N° RC 25/03915

DÉCISION CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

S.A. [Adresse 1] immatriculée au au RCS de [Localité 1] sous le n°967 200 049

ET :

[S] [F]

Débats à l'audience du 21 Mai 2026

le

copie et grosse : à S.A. 3F CENTRE VAL DE [Localité 2]

copie : à Monsieur [S] [F] Préfet d’[Localité 3] et [Localité 2]

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TENUE le 31 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 31 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. [Adresse 1] immatriculée au au RCS de [Localité 1] sous le n°967 200 049, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame [D] [G] munie d’un pouvoir de représentation

D'une Part ;

ET :

Monsieur [S] [F], demeurant [Adresse 4] comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 23 juillet 2021, la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 2] a donné à bail à M. [S] [F] et Mme [L] [J], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation avec parking situé à [Localité 5], [Adresse 5], appartement 1108, pour un loyer mensuel principal de 531,77 euros, révisable et payable à terme échu hors charges.

Par avenant du 9 juin 2023, M. [S] [F] est devenu seul locataire du logement aux conditions antérieures.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SA [Adresse 1] a : - saisi la CCAPEX le 4 juin 2025 de la situation, - fait signifier 10 juin 2025 à sa locataire, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail jouant deux mois après un commandement de payer infructueux.

Arguant du défaut d'apurement de la dette visée au commandement dans les deux mois de celui ci, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 3 septembre 2025, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail, - ordonner l’expulsion de M. [S] [F] devenu occupante sans droit ni titre et de celle de tous occupants de son chef ; - et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 4.784,42 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 12 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui et à compter de l’assignation pour le surplus, - à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges actualisés à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement, de l’assignation avec rappel que les frais d’exécution seront à la charge exclusive du débiteur en application de l’article L111-8 du code de procédures d’exécution.

A l’audience du 21 mai 2026, la SA [Adresse 1], représentée par une salariée munie d’un pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à 10.984,40 euros. Elle précise que les paiements n’ont pas été repris, le dernier règlement étant du mois d’août 2025.

M. [S] [F] comparaît. Il reconnaît la dette de loyer. Il explique la situation par l’enchaînement d’une séparation, d’un arrêt maladie et d’une perte d’emploi en août 2025. Il n’a pas pu respecter le plan d’apurement convenu. Il perçoit actuellement 963 euros mensuels de France Travail. Il a déposé une demande de surendettement le 6 mai 2026. Il est d’accord pour quitter le logement mais souhaite un délai pour quitter les lieux jusqu’au 1er août 2026.

La fiche d’information n’a pas été reçue au greffe.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026 prorogé au 31 août 2026.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 2] justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, la SA [Adresse 1] produit : - le bail du 23 juillet 2021 et son avenant du 9 juin 2023 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux, - le commandement de payer visant cette clause, signifié le 10 juin 2025, pour la somme en principal de 3.442,86 euros, - un décompte de créance actualisé comprenant la mensualité d’avril 2026.

ll ressort du décompte produit que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Aucun règlement n’y a été enregistré depuis août 2025.

Monsieur [S] [F] ne conteste ni la situation, ni la créance et fait part de son souhait de quitter les lieux à partir d’août 2026.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et invoquée par le bailleur sont réunies à la date du 11 août 2025.

M. [S] [F] n’ayant pas repris le paiement des loyers courant, aucun délai suspensif ne peut lui être accordé. Son expulsion sera en conséquence ordonnée avec les conséquences de droit qui seront rappelées dans le dispositif.

- Sur le paiement de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance.

Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Depuis la résiliation du bail, M. [S] [F] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel des loyers actualisés et des charges justifiées.

En l'espèce, la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 2] produit, un décompte arrêtant sa créance à 10.984,40 euros, échéance du mois d’avril 2026 comprise.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

La créance comprend 292,04 euros (137,60 € + 154.44 €) de frais de poursuite correspondant aux dépens qui seront envisagés ci-dessous. Outre 3 fois 2 euros = 6 euros de frais de rejet qui ne sont pas assimilables à une dette locative.

M. [S] [F] sera condamné, au titre de la créance locative échue au paiement de la somme de 10.984,40 euros - 298,04 euros = 10.686,36 euros échéance du mois d’avril 2026 comprise.

Il sera en outre condamné pour la période postérieure au 1er mai 2026 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges justifiées.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [F], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure coût du commandement compris. La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l'équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclus conclu le 23 juillet 2021 avec avenant du 9 juin 2023 entre la SA [Adresse 1] et M. [S] [F] concernant le bien immobilier sis à [Localité 5], [Adresse 6] sont réunies à la date du 11 août 2025 ;

CONSTATE que M. [S] [F] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [F] de quitter les lieux loués et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA3F CENTRE VAL DE [Localité 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [S] [F] à verser à la SA3F [Adresse 7] la somme de 10.686,36 euros euros échéance du mois d'avril 2026 comprise au titre des loyers et indemnités d'occupation échus ;

CONDAMNE M. [S] [F], à compter du 1er mai 2026 à verser à la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 2] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges justifiées, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [S] [F] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement et de sa notification, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 1] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 3] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière,                                                      Le juge des contentieux de la protection.