Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 26/00556

JUGEMENT DU 31 Août 2026

N° RC 25/04763

DÉCISION CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

[K] [P] épouse [S] [A] [S]

ET :

[I] [B]

Débats à l'audience du 21 Mai 2026

le

copie et grosse : à Maître Julien BERBIGIER

copie : à Monsieur [I] [B]

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 31 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 31 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [K] [P] épouse [S] née le 14 Mars 1952 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [A] [S] né le 07 Août 1954 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Tous deux assistés par Maître LECARVENNEC avocate au barreau de Tours, substituant Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Monsieur [I] [B] né le 03 Mai 1999 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé le 8 février 2021, M. [A] [X] et Mme [K] [P] épouse [X] ont donné à bail à M. [I] [B], un bien immobilier situé à [Localité 5], [Adresse 4], appartement 2108, pour un loyer mensuel, payable d’avance, indexable de 300 euros outre 40 euros de provisions sur charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, M. [A] [X] et Mme [K] [P] épouse [X] ont ; - fait signifier au locataire le 2 mai 2025, un commandement de payer la somme principale de 1.680 euros et d’avoir à justifier de l’assurance des lieux visant la clause résolutoire prévue au bail pour non paiement des loyer et défaut de justification de l’assurance, - signalé la situation à la CCAPEX le 5 mai 2025.

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans le délai visé au commandement et de l’absence de justification des lieux loués, les bailleurs ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 10 octobre 2025, pour voir notamment sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance des lieux loués et défaut de paiement des loyers ; - ordonner l’expulsion de M. [I] [B] devenu occupant sans droit ni titre et de tous occupants de son chef et notamment au besoin avec le concours de la force publique ; - et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 2.360 € au titre des loyers et charges impayés au jour du jeu de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et de 2.700 euros au jour du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers, outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charges outre revalorisation prévue au contrat de la date de résiliation du bail jusqu'à libération parfaite et effective des lieux ; - une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - et les entiers dépens de l’instance comprenant le commandement de payer, la signification à la CCAPEX et les frais d’execution forcée conformément aux dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 21 mai 2026, M. [A] [X] et Mme [K] [P] épouse [X], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation en actualisant la créance à la somme de 6.100 euros arrêtée à mai 2026.

M. [I] [B], comparait. Il explique être assuré mais ne peut produire l’attestation d’assurance. Il a quitté les lieux depuis le 1er juin 2025, sans toutefois donner congé. Il pensait que les serrures avaient été changées. Il communique sa nouvelle adresse et remet les clés aux bailleurs qui acceptent d’arrêter les comptes des loyers et indemnités d’occupation au jour de l’audience sous réserve de l’état des lieux à venir.

Le diagnostic social et financier n’est pas revenu au greffe.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026 prorogé au 31 août 2026.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, M. [A] [X] et Mme [K] [P] épouse [X] justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d'impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

M. [A] [X] et Mme [K] [P] épouse [X] produisent au soutien de leur demande : - le bail conclu le 8 février 2021, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers deux mois après un commandement de payer infructueux et un mois à défaut de justification de l'assurance des lieux loués après le commandement, - le commandement de payer visant cette clause, signifié le 2 mai 2025 à M. [I] [B], pour une somme de 1.680 euros en principal et avec sommation de justifier de l'assurance des lieux loués. - un décompte de créance actualisé échéance de mai 2026 comprise.

M. [I] [E] n'a pas produit d'attestation d'assurance des locaux qu'il dit ne plus occuper.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois en ce qui concerne l'obligation de justifier de l'assurance. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail de ce chef étaient réunies à la date du 3 juin 2025.

M. [I] [B] devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Localité 5], a remis à l'audience au bailleur les clés du logement sis [Adresse 5], il n'ya dès lors plus lieu d'ordonner son expulsion. - Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il est constant qu'elle n'est due que jusqu'à la restitution effective des clés. En conséquence, si cet événement se produit au cours du mois, l'indemnité doit être calculée au prorata temporis du nombre de jours d'occupation sans droit ni titre, peu important le fait que son montant ait été fixé à une somme égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes en vigueur

En l'espèce, depuis la résiliation du bail, M. [I] [B] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [A] [X] et Mme [K] [P] épouse [X], est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme équivalente au loyer courant actuel.

Compte tenu de la restitution des clés acceptée à l'audience du 21 mai 2026 par les bailleurs, l'indemnité d'occupation sera arrêtée au 21 mai 2026. M. [A] [X] et Mme [K] [P] épouse [X] revendiquent une créance de 6.100 euros échéance de mai 2026 comprise. La créance sera réduite de 340 €/31 jours x 10 jours soit 109,67 euros pour tenir compte de la fin de l'indemnité d'occupation au 21 mai 2026.

M. [I] [B] sera donc condamné à payer à M. [A] [X] et Mme [K] [P] épouse [X] la somme de 6.100 euros - 109,67 euros = 5.990,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 21 mai 2026

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] [B], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine,au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [A] [X] et Mme [K] [P] épouse [X], M. [I] [B] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 8 février 2021 entre M. [A] [X] et Mme [K] [P] épouse [X] et M. [I] [B], concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], sont réunies à la date du 3 juin 2025 ;

CONSTATE que M. [I] [B] est occupant sans droit ni titre dudit bien immobilier depuis cette date ;

CONSTATE la remise des clés à l'audience du 21 mai 2026 ;

CONDAMNE M. [I] [B] à verser à M. [A] [X] et Mme [K] [P] épouse [X] la somme de CINQ MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT DIX euros et TRENTE TROIS centimes (5.990,33 euros) arrêtée au 21 mai 2026 au titre des loyers et indemnités d'occupation .

CONDAMNE M. [I] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [I] [B] à verser à la M. [A] [X] et Mme [K] [P] épouse [X] la somme de huit cent (800) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,