Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 26/00537

JUGEMENT DU 31 Août 2026

N° RC 25/04174

DÉCISION CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[C] [H]

Débats à l'audience du 21 Mai 2026

le

copie et grosse : à VTH

copie : à Monsieur [C] [H] Prefet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 31 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 31 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT, immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le n°781 598 248 dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Mme [N] [Y] munie d’un pouvoir de représentation

D'une Part ;

ET :

Monsieur [C] [H] né le 17 Mars 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 11 mai 2018 à effet du 14 mai 2018, l’EPIC VAL TOURAINE Habitat a donné à bail à M. [C] [H] un bien immobilier à usage d’habitation, situé à [Localité 5], [Adresse 4] pour un loyer mensuel principal de 291,38 euros outre 53,75 euros de provisions sur charges, payables à terme échu.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT a : - saisi la CAF le 6 juin 2025 de la situation, - fait signifier à M. [C] [H], le 1er juillet 2025, un commandement de payer la somme de 800,68 euros, visant la clause résolutoire prévue au bail,

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 11 septembre 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail; - ordonner l’expulsion de M. [C] [H] devenu occupant sans droit ni titre avec tous moyens de droit ; - et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.249,58 euros au titre des loyers et charges impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement.

A l’audience du 21 mai 2026, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT - représenté par une salariée munie d’un pouvoir - maintient ses demandes en actualisant sa créance à 3.139,01 euros. Il s'oppose à tout délai suspensif dans la mesure où M. [C] [H] n’a réglé aucun loyer depuis juillet 2025.

M. [C] [H] comparait. Il explique la situation par la perte de son emploi en février 2025. Ses revenus ont fortement diminués et il a été dans l'impossibilité de faire face à ses charges dont ses prêts et le loyer. Actuellement il perçoit 584,40 euros d'ASS dont il justifie. Il va déposer un dossier de surendettement. Ses droits APL sont supendus et il est dans l'impossibilité de payer le loyer plein qui est de 366,81 euros. Il pourrait régler 80 euros en plus du loyer résiduel si l'APL était de nouveau versée. Il souhaite rester dans les lieux et compte sur la décision de la banque de France.

Le diagnostic social et financier est revenu non renseigné.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août puis prorogé au 31 août 2026.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CAF et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit : - le bail conclu le 11 mai 2018 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux. - le commandement de payer visant expressement cette clause, signifié le 1er juillet 2025, pour la somme en principal de 800,68 euros, - une décompte de créance actualisé de 3.139,01 euros.

Monsieur [C] [H] ne conteste ni la créance, ni ses difficultés de paiement.

Il ressort du décompte de créance que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 2 septembre 2025. Le décompte de créance n'enregistre aucun réglement depuis mai 2025. Les conditions prévues par la loi pour accorder des délais suspensifs ne sont en conséquences pas remplies. L'expulsion de M. [C] [H], devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 5], logement A8 , sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués. Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Depuis la résiliation du bail, M. [C] [H] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges. En l'espèce, L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT revendique une créance de 3.139,01 euros, échéance d'avril 2026 inclus. Il a exclu de sa créance les frais de commissaire de justice et pénalités. M. [C] [H], n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette. En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. La créance n'appelle pas d'observation. M. [C] [H] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3.139,01 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus échéance d'avril 2026 comprise outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. 3) Sur les mesures accessoires L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [C] [H], partie perdante, sera condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification. Il n’est pas justifié de mesures conservatoires, aucune condamnation ne sera donc prononcée de ce chef. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l'équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 11 mai 2018 concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 6] [Adresse 6]), [Adresse 7], logement A8, sont réunies à la date du 2 septembre 2025 ; CONSTATE que M. [C] [H] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ; ORDONNE en conséquence à M. [C] [H] de quitter les lieux loués et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut pour M. [C] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; CONDAMNE M. [C] [H] à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de TROIS MILLE CENT TRENTE NEUF euros et UN centime (3.139,01 euros) au titre des loyers et indemnités d'occupation dus échéance d’avril 2026 comprise.

CONDAMNE M. [C] [H], à compter du 1er mai 2026 à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE M. [C] [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement et de sa notification, de l’assignation et de sa notification au Préfet ; DÉBOUTE l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ; DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière,                                                      Le juge des contentieux de la protection.