Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 26/00551

JUGEMENT DU 31 Août 2026

N° RC 25/04195

DÉCISION contradictoire et en premier ressort

COMMUNE DE [Localité 1]

ET :

[R] [E]

Débats à l'audience du 21 Mai 2026

le

copie et grosse : à COMMUNE DE [Localité 1]

copie : à Préfet d’[Localité 2] et [Localité 3] Monsieur [R] [E]

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TENUE le 31 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 31 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Monsieur Denis MOUTARDIER maire en exercice

D'une Part ;

ET :

Monsieur [R] [E] né le 11 Avril 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 3 mars 2020, la commune de [Localité 1] a donné à bail à M. [R] [E] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4] ([Adresse 5], pour un loyer mensuel principal de 430 euros, révisable et payable d’avance hors charges.

Invoquant l'existence de loyers et charges demeurés impayés, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT a : - saisi la CCAPEX de la situation le 20 mai 2025, - fait signifier à M. [R] [E], le 16 mai 2025, un commandement de payer la somme de 10.662,54 euros, arrêté à mai 2025, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 26 août 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - ordonner l’expulsion de M. [R] [E] devenu occupant sans droit ni titre avec tous moyens de droit ; - et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 11.165,55 euros au titre des loyers et charges impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges du 17 juillet 2025 jusqu’à la libération des lieux, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement et de sa dénonciation et de l’assignation.

A l’audience du 21 mai 2026, la commune de [Localité 1] - représenté par son maire - maintient ses demandes en actualisant sa créance à 15.948,67 euros. Il ajoute que M. [R] [E] n’a pas justifié de l’assurance des lieux loués. Un plan d’apurement avait été mis en place. Mais Il a été mis en échec par M. [R] [E] qui a changé de compte. Le dernier règlement remonte au mois d’avril 2023.

M. [R] [E], comparaît. Il explique la situation par trois décès dans sa famille qui l'ont laissé désemparé. Il est en arrêt maladie depuis 6 mois et envisage une rupture conventionelle de son contrat de travail. Il perçoit 700 euros par mois de la CPAM et 300 euros de complément de son employeur. Il souhaite rester dans les lieux encore deux mois et propose de restituer les clefs. Les prélèvements du plan d'apurement convenu n'ont pu être mis en place car il n'y avait pas de fonds sur son compte. Il est entré en contact avec la Trésorerie mais rien ne s'est passé comme il le fallait.

Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août prorogé au 31 août 2026.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la commune de [Localité 1] justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, la commune de [Localité 1] produit : - le bail conclu le 3 mars 2020 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux. - le commandement de payer la somme en principal de 10.662,54, signifié le 16 mai 2025, reproduisant cette clause. - une décompte de créance actualisé échéance d'avril 2026 comprise.

Monsieur [R] [E] ne conteste pas la créance.

Il ressort des pièces produites que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2025.

Le décompte de créance ne fait mention d'aucun réglement du locataire depuisjuin 2023. Le loyer courant au jour de l'audience n'a pas été réglé. Les conditions prévues par la loi pour accorder des délais suspensifs ne sont en conséquences pas remplies.

Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire. L'expulsion de M. [R] [E], devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 6], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués

- Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [R] [E] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l'espèce, La commune de [Localité 1] revendique une créance de 15.948,67 euros, échéance d'avril 2026 inclus.

M. [R] [E], ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.En l'espèce la créance limitée aux loyers et indemnités d'occupation sera retenue en l'état.

M. [R] [E] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 15.948,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus échéance d'avril 2026 comprise outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges soit 481,24 euros qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [E], partie perdante, sera condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des frais que la commune a dû exposer pour la défense de ses intérêts et eu égard à l'équité, M. [R] [E], sera condamné à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 500 euros la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 3 mars 2020 concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 17 juillet 2025 ;

CONSTATE que M. [R] [E] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [E] de quitter les lieux loués sis à [Adresse 6] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la commune de [Localité 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [R] [E] à verser à la commune de [Localité 1] la somme de 15.948,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus échéance d’avril 2026 comprise.

CONDAMNE M. [R] [E], à compter du 1er mai 2026, à verser à la commune de [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit 481,24 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [R] [E] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement et de sa notification, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

CONDAMNE M. [R] [E] à verser à la commune de [Localité 1] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière,                                            Le juge des contentieux de la protection.