Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 26/00539

JUGEMENT DU 31 Août 2026

N° RC 25/04247

DÉCISION contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT

ET :

[Z] [O]

Débats à l'audience du 21 Mai 2026

le

copie et grosse : à TOURS METROPOLE HABITAT

copie : à Madame [Z] [O] Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 31 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 31 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPICTOURS METROPOLE HABITAT OPH immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° B 351 243 076 dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Mme [M] [H] munie d'un pouvoir de représentation

D'une Part ;

ET :

Madame [Z] [O] née le 04 Avril 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 18 novembre 2019, l'EPIC [Localité 1] HABITAT aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à Mme [Z] [O] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal de 378,52 euros, révisable et payable à terme échu.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT a : - saisi la CCAPEX et à la CAF le 5 avril 2023 de la situation, - fait signifier le 30 juin 2025, à sa locataire un commandement de payer la somme principale de 2.293,26 euros, en visant la clause résolutoire prévue au bail.

Arguant du défaut d'apurement de la dette locative dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le même jour, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater l’acquisition de la clause résolutoire visée et subsidiairement prononcer la résiliation du bail - ordonner l’expulsion de Mme [Z] [O] devenue occupante sans droit ni titre et de celle de tous occupants de son chef ; - et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.895,24 euros au titre des loyers impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement, de l’assignation.

A l’audience du 21 mai 2026, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT, représenté par sa salariée munie d’un pouvoir, actualise sa créance à 6.533,53 euros et maintient ses demandes. L’APL est suspendue depuis août 2025 et que le loyer est de 788,85 euros. Le dernier règlement de 450 euros a été fait en mai 2026.

Mme [Z] [O] comparait. Elle explique la situation par une perte d’emploi et une séparation. Elle est au chômage et touche 834 euros de France Travail et 200 euros de la CAF. Elle a deux enfants à charge, un enfant de 24 ans en situation de handicap et un enfant de 10 ans. Il ya a un rappel d’APL. Le loyer résiduel sera de 300 euros et elle pourra le régler en rajoutant 650 euros par mois pour apurer l’arriéré. Elle sollicite des délais suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle va faire une demande de FSL.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août prorogé au 31 août 2026.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et à la CAF et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT produit : - le bail conclu le 18 novembre 2019 contenant une clause résolutoire, - le commandement de payer visant cette clause, signifié le 30 juin 2025, pour la somme en principal de 2.293,26 euros, - un décompte de créance actualisé, échéance d’avril 2026 comprise.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Mme [Z] [O] n'ayant procédé à aucun règlement dans ce délai.

Il y a donc lieu de costate que Les conditions l’acquisition de la clause résolutoire continue dans le bail étaient réunies à la date du 1er septembre 2025.

Le décompte n’enregistre qu’un règlement de 450 euros le 12 mai 2026 pour un loyer de 728,55 euros. Le règlement précédent fait en avril 2026 était de 400 euros . Le versement d’un rappel d’APL correspondant au mois de mars 2026 ne peut permettre de considérer que Mme [Z] [O] est à jour du dernier loyer courant au jour de l’audience.

Les conditions prévues par la loi pour accorder des délais suspensifs ne sont en conséquences pas remplies.

L'expulsion de Mme [Z] [O], devenue occupante sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 5], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués

- Sur le paiement de l'arriéré locatif et ses conséquences

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance.

Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Ainsi, depuis la résiliation du bail, Mme [Z] [O] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT produit, un décompte arrêtant sa créance à 6.533,53 euros, échéance du mois d’avril 2026.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Il sera déduit du décompte de créance : - les frais de commissaire de justice d’un montant de 666,87 €, qui, s’ils sont justifiés, relèvent des dépens qui seront examinés ci-après, - la somme de 121,92 euros (91,44 e + 30,48 €) correspondant à des pénalités d’enquête sociale dont les conditions légales de perception ne sont pas justifiées sera également déduite de la créance.

Mme [Z] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 6.533,53 - (666,87 € + 121,92 €) = 5.744,74 euros au titre de la créance locative, échéance d’ avril 2026 comprise.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Z] [O], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure coût du commandement compris.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’apparaît pas équitable, comte tenu de la situation économique des parties, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2019 entre l'EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT et Mme [Z] [O] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 6], sont réunies à la date du 1er septembre 2025 ;

CONSTATE que Mme [Z] [O] est occupante sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Z] [O] de quitter les lieux loués sis à [Adresse 5] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [Z] [O] à verser à l'EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT la somme de CINQ MILLE SEPT CENT QUANRANTE QUATRE euros et SOIXANTE-QUATORZE centimes (5.744,74 euros ), échéance du mois d'avril 2026 comprise ;

CONDAMNE Mme [Z] [O], à compter du 1er mai 2026 à verser à l'EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [O] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,