Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08/09/2026

N° RG 26/00028 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C5JI

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la résidence LUMIERES DE NEIGE 1, représenté par son syndic la SARL RAMBAUD IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 1] représenté par Me Christian ASSIER, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [A] [K] et Madame [Z] [U] [Adresse 2] [Localité 2] représentés par Me Christophe THILL, avocat au barreau de CHAMBERY, substituant Me Stéphane MILLIAND, avocat au barreau d’ALBERTVILLE, membres de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : [...] assistée lors des débats de [...] et de la mise à disposition au greffe de [...], greffiers

Débats : en audience publique le : 07 Juillet 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 08 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [K] et Mme [Z] [U] sont copropriétaires indivis au sein de l’immeuble soumis au statut de la copropriété, dénommé Lumières des neiges I, situé [Adresse 3] à [Localité 3].

En 2025, M. [K] et Mme [U] ont procédé à l’aménagement d’une mezzanine et mis en oeuvre deux fenêtres de toit au sein des combles de l’immeuble accessibles de leur logement.

Par acte en date du 11 janvier 2026 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Lumières des neiges I, situé [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société Rambaud immobilier (le syndicat des copropriétaire), a fait citer M. [A] [K] et Mme [Z] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner à procéder à la remise en état des lieux.

Selon dernières conclusions notifiées le 27 mai 2026, le syndicat des copropriétaires demande à voir : - débouter M. [A] [K] et Mme [Z] [U] de l’intégralité de leurs demandes, - juger que les travaux d’appropriation et d’aménagement de parties communes et de modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, entrepris sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et sans déclaration préalable de travaux sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite, - juger la formation des référés du tribunal judiciaire d’Albertville compétente pour statuer sur ce litige, - ordonner à M. [A] [K] et Mme [Z] [U] de procéder à la remise en état des lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et notamment de : - procéder à la fermeture de la trémie créée dans le plafond de leur lot n°96 et à la remise en état de ce plafond, - procéder à la dépose de l’escalier d’accès aux combles, - procéder à la dépose de l’ensemble des aménagements réalisés dans les combles, - procéder à la dépose des deux Velux installés en toiture et à la restitution de la couverture et de son étanchéité dans son état originel, - assortir cette obligation de remise en état d’une astreinte de 200 euros par jour retard à l’issue du délai de deux mois précité, - autoriser le syndicat des copropriétaires, à défaut pour M. [A] [K] et Mme [Z] [U] de s’exécuter dans le délai imparti, à faire procéder aux travaux de remise en état par une entreprise de son choix, aux frais de ces derniers, - condamner solidairement M. [A] [K] et Mme [Z] [U] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. [A] [K] et Mme [Z] [U] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation et le coût des frais d’exécution de l’ordonnance à venir.

En réponse, selon conclusions transmises le 20 avril 2026, M. [A] [K] et Mme [Z] [U] demandent au juge des référés de : - débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Lumières de neige I de l’intégralité de ses demandes, - condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, - les dispenser du paiement, au titre des charges de copropriété, des frais afférents à la présente procédure engagée par le syndicat des copropriétaires, en application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 juillet 2026. A cette date les parties ont fait reprendre leurs dernières écritures. Elles ont été informées de la mise en délibéré de l’affaire au 8 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L'application de l'article 835 du code de procédure civile n’est donc pas subordonnée à la preuve de l'urgence de la mesure sollicitée, ni à l'absence de contestation sérieuse.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il est ainsi jugé que le juge des référés ne peut trancher une contestation sérieuse sur la nature juridique des relations liant les parties ou sur le sens et la portée d'un acte (3ème Civ, 8 février 2018 pourvoi n°16-17.943, 22 mars 2018 pourvoi n°17-15.272, 14 juin 2018 pourvoi n°16-19.216).

L'illicéité du trouble doit être manifeste, la seule méconnaissance d'une réglementation étant à cet égard insuffisante. La violation de la règle de droit, au sens large du terme, doit être criante et justifier qu'il soit mis fin à l'acte perturbateur.

L’existence d'une contestation sérieuse ne fait pas obstacle au pouvoir du juge des référés de faire cesser le trouble manifestement illicite : le juge des référés est tenu de trancher la contestation, même sérieuse, pour se prononcer sur l'existence du trouble manifestement illicite

Le juge qui constate l’existence d’un trouble manifestement illicite doit donc le faire cesser même en présence d’une contestation sérieuse.

La charge de la preuve de l’illicéité du trouble et de son caractère manifeste comme celle du dommages imminent incombe à celui qui s’en prévaut.

L'atteinte au droit de propriété, y compris de copropriété, constitue par elle-même une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser. Dans les autres cas, il lui appartient de caractériser le trouble avec l'évidence requise en la matière.

L'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Par application de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

La réalisation de travaux affectant les parties communes, l'aspect extérieur de l'immeuble ou sa destination, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, constitue un trouble manifestement illicite justifiant la condamnation du copropriétaire concerné à procéder à la remise en état des lieux.

En l’espèce, en premier lieu, s’il ressort des courriers de la Mairie de [Localité 3] en date du 20 octobre 2025, qu’aucune autorisation d’urbanisme n’était encore accordée à M. [K] faute de transmission de pièces manquantes, celui-ci justifie désormais de l’arrêté de non-opposition avec prescriptions à la déclaration préalable du 24 septembre 2025 concernant les travaux litigieux.

En revanche en second lieu, M. [K] et Mme [U] produisent une demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 mai 2026 aux fins de voir valider les travaux qu’ils ont réalisés selon factures jointes, sans justifier de l’autorisation préalablement obtenue de l’assemblée générale des copropriétaires.

Aussi, il ressort de ces factures et du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 23 septembre 2025 qu’ils ont procédé à la création d’une ouverture dans le plafond de la pièce de vie de l’appartement, que la trémie ainsi aménagée dans le plafond donne accès dans les combles à une partie aménagée en mezzanine, et que deux vélux ont été posés dans la toiture.

En troisième lieu, il est démontré que les combles litigieuses, situées au-dessus de l’appartement de M. [K] et Mme [U], relèvent des parties communes de la copropriété, contrairement à ce qu’ils soutiennent.

En effet, d’une première part, il convient de constater que M. [K] et Mme [U] avaient pris soin de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et de proposer le rachat des parties communes, admettant alors que les combles relevaient des parties communes et non des parties privatives.

Ainsi aux termes du procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 5 avril 2025, sur la question n°22 relative à l’examen de la demande de M. [K] qui souhaitait obtenir un accord de principe de la copropriété pour son projet de travaux d’extension de son appartement, il est précisé : “M. [K] souhaite acquérir de la copropriété cette partie commune inaccessible, aujourd’hui située au-dessus de son appartement à l’euro symbolique ainsi que la construction d’un casier à ski de 1,5m2 dont le coût reste à déterminer avec la copropriété. Après avoir délibéré l’assemblée générale décide : - de donner son accord de principe à M. [K] pour son projet d’extension de son appartement [...] au prix de 1 euros symbolique pour l’acquisition de la partie commune non accessible située au dessus de son appartement, - que M. [K] devra transmettre au syndic toutes les études de faisabilité qu’il aura fait réaliser ainsi que le retour de la demande de travaux de la mairie autorisant ces travaux afin de présenter le projet complet à la prochaine assemblée générale de 2026, - que tous les frais afférents à ce projet resteront à sa charge exclusive”.

Cependant la résolution n’a pas été votée, faute de majorité.

Et le procès-verbal mentionne à l’issue du vote : “Après débat, M. [K] devra présenter au conseil syndical un projet complet avec plan et projet réalisé par un géomètre pour création du lot et tantième à la prochaine assemblée de 2026, pour décision à prendre”.

D’une second part, le réglement de copropriété avec état descriptif de division, dressé devant notaire le 8 septembre 2000, énonce que le lot n°96 dont sont propriétaires M. [K] et Mme [U] est constitué d’un appartement de type T2 au 3ème étage comprenant : hall, séjour, cuisine, chambre, salle d’eau, WC, balcon, d’une superficie de 29,60 m2, et les 111/1000ème des parties communes, sans faire aucunement mention des combles avec les parties privatives, contrairement à d’autres lots du même l’étage pour lesquels la mention des combles est expressément stipulée comme relevant des parties privatives.

D’une troisième part, l’acte de vente produit par M. [K] et Mme [U] stipule exactement la même contenance du lot, sans spécifier de combles avec les parties privatives.

D’une quatrième part, M. [K] et Mme [U] se prévalent vainement de la définition des parties communes comme étant celles “qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé”, sans justifier d’un tel usage concernant ces combles, et la partie privative de leur lot étant précisément définie.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [K] et Mme [U] ont sollicité, comme ils en avaient l'obligation, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en vue de réaliser les travaux d’extension de leur bien, mais qu’ils ont fait procéder auxdits travaux malgré l’absence d’autorisation de l’assemblée générale le 5 avril 2025.

Les travaux réalisés constituent donc un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [K] et Mme [U] de procéder à la remise en état des lieux conforme à son aspect d’origine.

A défaut de remise en état de conforme passé un délai de deux mois à compter de la présente ordonnance, le syndicat des copropriétaires est autorisé à faire procéder aux travaux de remise en état par une entreprise de son choix, aux frais de M. [K] et Mme [U].

Il n’y a pas lieu de fixer une astreinte.

2 - Sur les demandes accessoires

M. [K] et Mme [U], parties perdantes à l'instance au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, doivent être tenus in solidum de supporter les dépens de l’instance.

Ils sont déboutés de leur demande d’indemnisation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard des circonstances de l’espèce il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaire l’intégralité des sommes qu’il a été contraint d’exposer en justice pour la défense de ses intérêts, de sorte qu’il convient de condamner M. [K] et Mme [U] à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre des frais exposés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente juridiction ne peut se prononcer sur le sort des frais de l’exécution forcée, lesquels sont régis par l’article L 111-8 du code des procédures civiles de l’exécution, et soumis, en cas de contestation, à la seule compétence du juge de l’exécution.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire prononcée en premier ressort par mise à disposition au greffe :

ORDONNONS à M. [A] [K] et Mme [Z] [U] de procéder à la remise en état des lieux en réalisant : - la fermeture de la trémie créée dans le plafond de leur lot n°96 et à la remise en état de ce plafond, - la dépose de l’escalier d’accès aux combles, - la dépose de l’ensemble des aménagements réalisés dans les combles, - la dépose des deux Velux installés en toiture - la restitution de la couverture et de son étanchéité dans son état originel,

et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte ;

AUTORISONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Lumières des neiges I, à défaut pour M. [A] [K] et Mme [Z] [U] de s’exécuter dans le délai imparti, à faire procéder aux travaux de remise en état par une entreprise de son choix, aux frais de ces derniers ;

CONDAMNONS in solidum M. [A] [K] et Mme [Z] [U] aux dépens de la présente instance, à l’exception des frais éventuels d’exécution forcée ;

DEBOUTONS M. [A] [K] et Mme [Z] [U] de leur demande d’indemnisation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [A] [K] et Mme [Z] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Lumières des neiges I, situé [Adresse 3] à [Localité 3] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

EN CONSEQUENCE, La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. POUR COPIE EXECUTOIRE certifiée conforme.

En foi de quoi la présente décision a été signée par [...], juge des référés, et [...], greffière.

La greffière, Le juge des référés,