Demande d'exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d'un élément de construction

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08/09/2026

N° RG 26/00121 - N° Portalis DB2O-W-B7K-C55G

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE CHALET DE L’HERMINE, représenté par son syndic la société ELEGNA IMMO [Adresse 1] - [Localité 1] représenté par Me Virginie MANTELLO de la SELARL MLB AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM AVOCATS, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. LES BOSNETS DE L’ENCLOS [Adresse 2] - [Localité 2] représentée par Me Romane CHAUVIN, avocat au barreau D’ALBERTVILLE

S.A. ALBINGIA [Adresse 3] - [Localité 3] représentée par Me GUILLEN, avocat au barreau d’ANNECY substituant Me Julien CAPDEVILLE de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat postulant au barreau D’ALBERTVILLE, et Me Guillaume DESMURE de la SCP DE ANGELIS SEMIDEI HABART MELKI BARDON SEGOND DESMURE VITAL, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : [...] assistée lors des débats de [...] et de la mise à disposition au greffe de [...], greffiers

Débats : en audience publique le : 07 Juillet 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 08 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (Sci) Les Bosnets de l’enclos, en sa qualité de maître de l’ouvrage assurée auprès de la société Albingia, a confié la construction d’un ensemble immobilier Le Chalet de l’hermine situé [Adresse 4] à [Localité 4] sur la commune de [Localité 5] à plusieurs entreprises.

Par acte notarié reçu le 21 octobre 2021, l’immeuble Le Chalet de l’hermine a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété.

Les parties communes de l’immeuble ont été livrées le 27 mars 2025, avec réserves.

Par courrier recommandé avec avis de réception distribué le 30 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires Le Chalet de l’hermine a mis en demeure la société Les Bosnets de l’enclos de reprendre les réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison et les désordres constatés.

Par actes des 11 et 16 mars 2026 le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chalet de l’hermine représenté par son syndic la société Elegna Immo (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société Les Bosnets de l’enclos et la société Albingia devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire visant à déterminer l’origine des désordres constatés ainsi que la communication de pièces sous quinzaine à compter de la signification de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard ainsi que la réserve des frais et dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 06 juillet 2026 le syndicat des copropriétaires maintient l’ensemble des demandes formulées dans son acte introductif d’instance et sollicite le rejet de l’ensemble des prétentions de la société Les Bosnets de l’enclos. Il s’estime bien fondé à solliciter une expertise judiciaire compte tenu des désordres et dommages affectant les cheneaux et les bardages. Il indique que les justificatifs produits par la société Les Bosnets de l’enclos, e-mails et devis, sont insuffisants à démontrer la reprise des désordres et leur cessation. Par ailleurs, il expose que l’obligation de la société Les Bosnets de l’enclos à produire les documents dont notamment les marchés de travaux et attestations d’assurance n’est pas sérieusement contestable et que leur communication est nécessaire afin de préserver ses droits à l’encontre des locateurs d’ouvrage et leurs assureurs.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2026 la société Albingia formule protestations et réserves à la demande d’expertise et demande à statuer ce que de droit sur les dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2026 la société Les Bosnets de l’enclos demande au juge des référés de : - rejeter les demandes excédant l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, - juger que plusieurs griefs invoqués sont devenus sans objet dès lors que les reprises ont été exécutées ou engagées, - juger que plusieurs demandes du syndicat des copropriétaires sont contraires aux stipulations contractuelles de la VEFA, - juger que plusieurs désordres allégués relèvent de vices apparents manifestement forclos, - limiter en conséquence, à titre subsidiaire, la mission de l’expert aux seuls désordres demeurant litigieux et non manifestement irrecevables, - rejeter la demande en communication de pièces sous astreinte, - dire que les éventuelles communications de pièces techniques s’effectueront exclusivement dans le cadre des opérations d’expertise, - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle expose que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un motif légitime à voir ordonner une expertise, que les désordres ont été repris ou ne constituent pas en eux-mêmes des désordres en l’absence de faute contractuelle de sa part. En outre, elle s’oppose à la communication de pièces qui porterait une atteinte disproportionnée à ses intérêts légitimes et au secret des affaires. Elle ajoute que ces documents peuvent être sollicités dans le cadre de l’expertise si elle est ordonnée.

A l’audience du 07 juillet 2026, les parties maintiennent l’ensemble de leurs prétentions mentionnées dans leurs écritures respectives.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile. Le motif légitime s'apprécie au jour de l'introduction de la demande en justice.

Il résulte de ces dispositions que, pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager (Cass. 2e civ., 19 janv. 2023, n° 21-21 265, Publié au bulletin).

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l’espèce, le procès-verbal de livraison des parties communes signé le 27 mars 2025 par le syndicat des copropriétaires et la Sci Les Bosnets de l’enclos mentionne neuf réserves.

Par courrier recommandé avec avis de réception distribué le 30 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure la Sci les Bosnets de l’enclos de reprendre les neuf réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison.

Néanmoins, les parties ne s’accordent pas quant à la reprise ou non des réserves.

Or, si la Sci Les Bosnets de l’enclos justifie d’un devis accepté le 18 mars 2026 pour les travaux de la main courante dans les escaliers, il n’est cependant pas justifié avec l’évidence requise en référés que ces travaux de reprise ont été effectivement réalisés (Pièce n°1 Sci).

De plus, à l’appui de la reprise de la réserve concernant la descente des eaux pluviales, elle produit une facture de la société Marmottan TP établie le 20 mai 2024, soit avant la date de livraison des travaux (Pièce n°2 Sci).

Concernant le polystyrène dans les cunettes, elle verse des photographies, de cunettes sans pour autant démontrer qu’il s’agit des cunettes litigieuses (Pièce n°4 Sci).

Et la Sci Les Bosnets de l’enclos n’apporte aucun élément quant aux réserves relatives à la porte piéton du garage et au local à vélo.

Par ailleurs, la Sci Les Bosnets de l’enclos indique que les réserves relatives aux places PMR, aux aménagements extérieurs et aux marches d’accès à la toiture ne sont pas des éléments prévus au contrat de VEFA et ne justifient donc aucune reprise technique. Il sera rappelé qu’il n’entre pas dans les prérogatives juridictionnelles du juge des référés de déterminer si les réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison ont été contractuellement prévues entre les parties.

Au vu de ces éléments, les contestations relatives à l’existence même de certaines réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison ainsi qu’à la réalisation ou non des travaux de reprise des autres constituent le motif légitime à la demande d’expertise. L’expertise a notamment pour objectif de faire état de la levée des réserves mentionnées lors de la livraison et de déterminer l’origine et les causes des désordres en découlant.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire de l’ensemble des parties dans la cause, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires et selon mission reprise au dispositif.

2 - Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la production des marchés de travaux des entreprises, les conventions de contrôle technique, de maîtrise d’oeuvre de conception et d’exécution, les procès-verbaux de réception des ouvrages ainsi que les attestations certifiant la souscription par tous les intervenants visés des polices d’assurance.

Il apparaît que la Sci Les Bosnets de l’enclos a versé aux cours des débats les marchés de travaux des sociétés intervenantes ainsi que leurs attestations d’assurance (Pièces n°7 à 31). Une telle production justifie de sa bonne foi et permet, comme le sollicite le syndicat des copropriétaires de préserver ses droits en garantie à l’encontre des sociétés qui ont réalisé les travaux.

De plus, il convient de rappeler qu’une mesure d’instruction a été ordonnée afin de déterminer l’existence et l’origine des désordres et que si l’expert estime que les documents susvisés sont utiles pour mener ses investigations, il lui appartient de solliciter les documents nécessaires dans le cadre de sa mission.

Au vu de ces éléments et de la tenue de l’expertise judiciaire, la communication des autres documents sous astreinte apparaît sérieusement contestable à ce stade.

En conséquence, la demande de communication de pièces sous astreinte est rejetée en l’état.

3 - Sur les demandes accessoires

L'article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code (Cass. 2e civ., 10 févr. 2011, n° 10-11 774, Bull. 2011, II, n° 34).

Le syndicat des copropriétaires sera donc tenu aux dépens

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chalet de l’hermine, la Sci Les Bosnets de l’enclos et la société Albingia,

COMMETTONS pour y procéder Mme [A] [Z], experte près la cour d'appel de Chambéry, demeurant [Adresse 5], [Localité 6] Tél. portable : [XXXXXXXX01] E-mail : [Courriel 1]

Avec mission pour lui de :

1° se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants,

2° constater et décrire les éléments mentionnés en tant que réserves au procès-verbal de livraison signé le 27 mars 2025 et dire s’il a été procédé à leur levée,

3° examiner et décrire l'ensemble des désordres et malfaçons allégués par les demandeurs dans l’assignation et les pièces au soutien de celle-ci, ainsi que les désordres et malfaçons connexes ayant d'évidence la même cause mais révélés postérieurement, donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition notamment s’ils étaient apparents lors de la livraison et lors de la réception, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s'ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l'exécution, aux conditions d'utilisation ou d'entretien, à un non-respect des règles de l'art, à une usure normale d’un élément d’équipement devant être périodiquement changé ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d'évaluer les proportions relevant de chacune d'elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés,

4° donner tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres constituent de simples défauts d'achèvements ou si, au contraire, ils compromettent la solidité de l'ouvrage ou si, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, ils le rendent impropre à sa destination,

5° fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons / non façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter de travaux de remise en état,

6° après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, éviter leur réapparition et leur délai d'exécution, à partir des devis fournis par les parties, évaluer le coût de réalisation de ces travaux, maîtrise d'œuvre incluse,

7° rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise, - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés, - se rendre sur les lieux, à savoir [Adresse 4] à [Localité 4] sur la commune de [Localité 5], en présence des parties et de leurs éventuels conseils, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis, - à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai : ° en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations, ° en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera, ° en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent, ° en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse, - au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse et rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS qu'en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnue par l'expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous la direction du maître d'œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l'expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux,

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELONS qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DISONS que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code, à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

DISONS que l'expert déposera son rapport au greffe du tribunal avant le 08 septembre 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

FIXONS la provision concernant les frais d'expertise à la somme de 5 000 € qui devra être consignée par virement émis à l'ordre du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire d'Albertville, par le syndicat des copropriétaires Le Chalet de l’hermine avant le 13 octobre 2026,

DISONS que cette consignation devra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d'Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : [XXXXXXXXXX02], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,

RAPPELONS que la saisine de l'expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme,

DISONS que la présente mesure d'instruction sera frappée de caducité en cas de défaut de consignation dans le délai précité,

DISONS qu'elles devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l'expert,

DISONS qu'en cas de défaillance des parties, le juge chargé du contrôle de l'expertise pourra être saisi en vue de la fixation d'une astreinte,

DISONS l'expert tiendra le Juge chargé du contrôle de l'expertise informé de l'avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d'un éventuel retard dans le dépôt du rapport,

DISONS qu'en l'absence de réponse de l'expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,

DISONS que conformément aux dispositions de l'article 282 du code de procédure civile, l'expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l'expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception,

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires Le Chalet de l’hermine de sa demande en communication de pièces sous astreinte,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires Le Chalet de l’hermine aux dépens.

EN CONSEQUENCE, La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. POUR COPIE EXECUTOIRE certifiée conforme.

En foi de quoi la présente décision a été signée par [...], juge des référés, et [...], greffière.

La greffière, Le juge des référés,