Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

MINUTE N° : 26/

ORDONNANCE DU : 07 Septembre 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/01693 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WQO3 CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : [G] [J] C/ [D] [Z], [Y] [U] épouse [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Nicolas HOFFSCHIR,

GREFFIER : Madame S. PERREAU,

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [J], né le 7 août 1969 à Montier-en-Der (Hautre Marne) demeurant 4 bis rue du Bois des Moines 94210 LA VARENNE SAINT HILAIRE représenté par Me Sébastien BENA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0992

DEFENDEURS

Monsieur [D] [Z], demeurant 19 ter rue Paul Bert - 94130 NOGENT SUR MARNE représenté par Me Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

Madame [Y] [U] épouse [Z], demeurant 19 ter rue Paul Bert - 94130 NOGENT SUR MARNE représentée par Me Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

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Débats tenus à l’audience du : 25 Juin 2026 Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Septembre 2026 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 07 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 14 octobre 2009 par Me [A] [S], rectifié par acte du 27 décembre 2011, la SNC ALTAREA HABITATION a cédé à M. [G] [J] les lots 4000, 4301, 4432, 4456 et 4449 compris dans le bâtiment C d’un ensemble immobilier situé 19 bis rue Paul Bert et 6 rue Brillet, dénommé « Villa Brillet ». Par acte reçu le 21 septembre 2007 par Me [A] [S], la SNC ALTAREA HABITATION a cédé à M. [D] [Z] et à Mme [Y] [U], épouse [Z], les lots 4310, 4455 et 4448 compris dans le même ensemble immobilier. Suivant actes du 24 novembre 2025, M. [G] [J] a assigné à comparaître M. [D] [Z] et Mme [Y] [U], épouse [Z], devant le juge de l’exécution de Créteil aux fins que soit notamment ordonnée l’expulsion de ces derniers du lot n° 4449 sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la complète libération des lieux. Par ordonnance du 16 mars 2026, le juge des référés a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur. En l’absence d’accord des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 25 juin 2025, au cours de laquelle les parties ont été représentées par leur avocat respectif. M. [G] [J], qui se réfère aux termes de ses écritures remises et soutenues à l’audience, demande au juge des référés : - de débouter M. [D] [Z] et Mme [Y] [U], épouse [Z], de leur exception d’irrecevabilité, - de rejeter les prétentions de M. [D] [Z] et de Mme [Y] [U], épouse [Z], - d’ordonner l’expulsion de M. [D] [Z] et de Mme [Y] [U], épouse [Z], ainsi que celle de tous occupants de leur chef de la cave objet du lot n° 4449, portant le n° 19, propriété de M. [G] [J], sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux, avec l’assistance, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier, - et de condamner M. [D] [Z] et Mme [Y] [U], épouse [Z], à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. A titre liminaire, M. [G] [J] expose que la fin de non-recevoir soulevée par M. [D] [Z] et Mme [Y] [U], épouse [Z], tirée de la méconnaissance des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile doit être écartée dès lors que sa demande n’est pas fondée sur un trouble anormal de voisinage. Au soutien de ses prétentions, M. [G] [J] explique que le lot n° 4449, acquis par ses soins, est occupé de manière illicite par les occupants du lot n° 4448, savoir par M. [D] [Z] et par Mme [Y] [U], épouse [Z]. Il ajoute que ces derniers n’ignorent pas occuper un lot de copropriété qui n’est pas le leur et que le plan dont se prévalent ces derniers est erroné et ne saurait être opposé aux stipulations de l’état descriptif de division dont lui même se prévaut. M. [D] [Z] et Mme [Y] [U], épouse [Z], qui se réfèrent à leurs écritures remises et soutenues à l’audience, demandent au juge des référés : in limine litis : - de déclarer M. [G] [J] irrecevable en ses demandes, faute de tentative de conciliation préalable, - de se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Créteil, sur le fond :

- de juger qu’il existe une contestation sérieuse, - de dire n’y avoir lieu à référé, - de débouter M. [G] [J] de l’intégralité de ses prétentions, et en tout état de cause : - de condamner M. [G] [J] à leur verser la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. A titre liminaire, M. [D] [Z] et Mme [Y] [U], épouse [Z], font valoir que les prétentions de M. [G] [J] sont irrecevables alors que ce dernier ne justifie d’aucune démarche aux fins de conciliation ou de médiation préalablement à la saisie de la juridiction des référés. Sur le fond, ils ajoutent que la prétention de M. [G] [J] constitue une demande en revendication de la propriété du lot de copropriété litigieux, qui relève de la seule compétence du tribunal judiciaire. Ils ajoutent que la prétention de M. [G] [J] se heurte à une contestation sérieuse dès lors que le plan annexé à l’acte de vente dont se prévaut le demandeur est obsolète et que les lots qu’ils ont acquis leur ont été livrés le 18 septembre 2009, de sorte que M. [G] [J] n’est pas fondé à remettre en cause leur possession, qui est antérieure. Les parties ayant été entendues en leurs observations, elles ont été informées que, pour plus ample délibéré, l’ordonnance serait rendue le 07 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

1. Sur l’irrecevabilité des prétentions tirées du défaut de tentative préalable de règlement amiable

L’article 750-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue du décret n° 2023-357, applicable à la cause, prévoit qu’en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Le texte ajoute que les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants : 1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ; 2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; 4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ; 5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. Si M. [D] [Z] et Mme [Y] [U], épouse [Z], soutiennent que M. [G] [K] aurait dû tenter de parvenir à une solution amiable préalablement à la saisie du juge des référés, force est de constater que la demande formée par ce dernier ne constitue ni l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ni une action fondée à un trouble anormal de voisinage. Les prétentions de M. [G] [K] doivent en conséquence être jugées recevables.

2. Sur la demande fondée sur un trouble manifestement illicite

L’article 835, al. 1, du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. M. [G] [K] verse aux débats une attestation de propriété aux termes de laquelle Me [A] [S] atteste que, par un acte du 14 octobre 2009, rectifié par acte du 27 décembre 2011, la SNC ALTAREA HABITATION lui a cédé les lots 4000, 4301, 4432, 4456 et 4449 compris dans le bâtiment C d’un ensemble immobilier situé 19 bis rue Paul Bert et 6 rue Brillet, dénommé « Villa Brillet » ; aux termes de ce document, le lot n° 4449 est décrit de la manière suivante : « une cave porte n° 19 » (pièce demandeur n° 1). M. [D] [Z] et Mme [Y] [U], épouse [Z], versent aux débats un acte reçu le 21 septembre 2007 par Me [A] [S] aux termes duquel la SNC ALTAREA HABITATION leur a vendu en l’état futur d’achèvement les lots 4310, 4455 et 4448 compris dans le même ensemble immobilier ; aux termes de ce document, le lot n° 4448 est décrit de la manière suivante : « une cave porte n° 18 » (pièce défendeur n° 2). Par ailleurs, le règlement de copropriété daté du 27 août 2007 mentionne bien que le lot 4448 correspond à la cave porte n° 18 et le lot 4449 à la cave porte n° 19 (pièce défendeur n° 1). Force est de constater que la propriété du demandeur à l’égard du lot 4449, qui est conforme aux stipulation des différents actes versés aux débats, n’est pas contestée par les défendeurs. Il en découle que les défendeurs ne peuvent, sans étayer davantage leurs allégations, soutenir qu’il existerait un conflit relevant de la seule compétence du tribunal judiciaire. Ce qui est fait uniquement difficulté est la localisation des lots 4448 et 4449. Aux termes des plans annexés au projet de modificatif de l’état descriptif de division en copropriété, il apparaît que le lot 4448 constitue la seconde cave, à droite, après l’entrée par le sas, tandis que le lot 4449 correspond à la troisième cave, à droite, après cette même entrée (pièce demandeur n° 4) ; comme l’observe le demandeur cette configuration n’est pas altérée par la réunion des lots 4445 et 4446. Par ailleurs, aux termes d’un courrier électronique du 30 septembre 2025, M. [M] [W] a indiqué aux défendeurs qu’il existe une erreur de numérotation liée vraisemblablement à une confusion dans la propriété des caves (pièce demandeur n° 5). M. [D] [Z] et Mme [Y] [U], épouse [Z], versent quant à eux aux débats une copie de l’acte d’achat du bien qu’ils occupent, lequel comporte un plan duquel il apparaît que la cave portant le numéro 18 correspond à la troisième porte à droite après l’entrée par le sas (pièce défendeur n° 2). Il en découle que, suivant ces différents plans versés aux débats par le demandeur et les défendeurs, la troisième cave, à droite, après l’entrée par le sas correspond tantôt au lot 4448 tantôt au lot 4449. Comme le soulignent le demandeur et les défendeurs, il apparaît ainsi que, vraisemblablement à la suite d’une réunion de deux lots qui n’étaient pas prévus dans le plan initial, l’agencement initial des caves a été décalé, ce qui n’a pas été constaté dans l’ensemble des actes. Il en découle une opposition entre les plans dont se prévalent le demandeur, d’une part, et les défendeurs, d’autre part. Toutefois, il résulte du règlement de copropriété que le lot 4449 correspond à « une cave porte n° 19 » (pièce défendeurs n° 1) et qu’aux termes des plans annexés au projet de modificatif de l’état descriptif de division en copropriété, il apparaît que le lot 4448 constitue la seconde cave, à droite, après l’entrée par le sas, tandis que le lot 4449 correspond à la troisième cave, à droite, après cette même entrée (pièce demandeur n° 4). Les défendeurs ont par ailleurs expressément admis par courrier du 30 septembre 2025 qu’ils occupaient une cave sur laquelle figurait le numéro 19 (pièce demandeur n° 7). Aussi, au regard de ces éléments, il apparaît qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant au fait que la cave portant aujourd’hui le numéro 19 est celle qui aurait dû être livrée à M. [G] [K] et que celle-ci est occupée par M. [D] [Z] et par Mme [Y] [U], épouse [Z]. Pour soutenir qu’il existerait néanmoins une contestation sérieuse, M. [D] [Z] et Mme [Y] [U], épouse [Z], font valoir qu’ils sont entrés en possession de la cave préalablement à l’acquisition de son bien par M. [G] [K]. Toutefois, cette circonstance est en elle-même indifférente : l’occupation du lot 4449 par M. [D] [Z] et par Mme [Y] [U], épouse [Z], ne pouvait en elle-même remettre en cause la propriété dé M. [G] [K] sur ledit lot, même si cette occupation était préalable. Par ailleurs, les défendeurs ne soutiennent pas que, en raison de cette possession, ils seraient devenus propriétaires de la cave. En l’état, il y a donc lieu de considérer que M. [D] [Z] et Mme [Y] [U], épouse [Z], ne se prévalent d’aucune contestation sérieuse, de sorte que doit être ordonnée leur expulsion. Toutefois, alors que l’ensemble des caves comporte un numéro erroné et que les défendeurs disposent d’un titre leur conférant la jouissance privative d’une cave, il ne paraît pas nécessaire d’assortir la présente condamnation d’une astreinte.

3. Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés statue sur les dépens. Aux termes de l’article 696, al. 1, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L’article 700 du code de procédure civile ajoute que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Ce dernier texte ajoute que, dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Alors que M. [D] [Z] et Mme [Y] [U], épouse [Z], succombent en leurs prétentions, ils seront condamnés au paiement des dépens. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [D] [Z] et Mme [Y] [U], épouse [Z], ne permet d’écarter la demande de M. [G] [J] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000,00 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [D] [Z] et Mme [Y] [U], épouse [Z], et de tout occupant de leur chef de la cave, située dans le bâtiment C de l’ensemble immobilier situé 19 bis rue Paul Bert et 6 rue Brillet, dénommé « Villa Brillet », objet du lot n° 4449, portant le n° 19, propriété de M. [G] [J], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ; CONDAMNONS M. [D] [Z] et Mme [Y] [U], épouse [Z], aux entiers dépens ; CONDAMNONS M. [D] [Z] et Mme [Y] [U], épouse [Z], à payer à M. [G] [J] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que l'ordonnance de référé a autorité de chose jugée au provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 07 septembre 2026

LA GREFFIÈRE  LE JUGE DES RÉFÉRÉS,