Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Septembre 2026 Président : Madame ATIA, Magistrat Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 11 Juin 2026

GROSSE : Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 04 septembre 2026 à Me CHETRIT-ATLAN Karine Le 04 septembre 2026 à Me Aurélien MARAUX Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/06423 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7E3V

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [N] [F], demeurant [Adresse 1] [Adresse 2] - [Localité 1]

représentée par Me Karine CHETRIT-ATLAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [Y], demeurant [Adresse 3] (AJ totale) représentée par Me Aurélien MARAUX, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 17 juillet 2024, Mme [N] [F] a consenti à Mme [D] [Y] un bail d'habitation portant sur un appartement non meublé situé au [Adresse 4], dans le troisième arrondissement de [Localité 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 850 euros.

Au motif du non-paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [D] [Y] le 19 août 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.600 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2025, Mme [N] [F], a fait assigner Mme [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

constat de la résiliation de plein droit du bail, expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique, sous astreinte de 80 euros par jour de retard passé les délais légaux, condamnation au paiement à titre provisionnel, de la dette locative arrêtée au 24 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 850 euros jusqu’à libération complète des lieux, condamnation au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.

Un bordereau de carence a été reçu au tribunal, Madame [Y] [D] ne s’étant pas présentée.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 22 janvier 2026.

A l’audience du 11 juin 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions, Mme [N] [F], au visa des articles 835 du Code de procédure civile, 1219 et suivants du Code civil, de la loi du 6 juillet 1989, demande de :

-constater la défaillance de Mme [D] [Y] dans le paiement des loyers et de prononcer la résiliation du bail, -expulser Mme [D] [Y] avec le concours de la force publique, -condamner à Mme [D] [Y] à lui payer la somme de 11.650 euros au titre de la dette locative, loyer du mois de juin 2026 inclus, et une indemnité d’occupation égale au loyer jusqu’à libération effective des lieux, -rejeter les demandes de Mme [D] [Y], -condamner Mme [D] [Y] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance

Aux termes de ses conclusions n° 2, Mme [D] [Y], au visa des articles 835 du Code de procédure, 1217, 1219 et 1240 du Code civil, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

-conclut au rejet des demandes de Mme [N] [F], -demande à titre reconventionnel sa condamnation à lui payer une somme de 10.000 euros pour procédure abusive, -sa condamnation à lui verser la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 17 juillet 2024 contient une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause est délivré le 19 août 2025 pour une somme de 2.600 euros.

Les parties sont en l’état d’un bail portant sur un appartement de type 2 d’une surface habitable de 49 m2. L’état des lieux d’entrée contradictoire établi le 4 juillet 2024 indique la délivrance d’un appartement dans un état moyen en ce qu’en dépit de plusieurs mentions de « bon état », des mentions « passables », moindres, concernent des postes importants tels que les menuiseries et du revêtement du sol du séjour.

Mme [D] [Y] oppose une exception d’inexécution de son obligation de payer le loyer au motif de l’indécence du logement. Elle verse au débat un constat de non-décence établi le 4 juillet 2025 par un bureau d’étude mandaté par la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône suite au signalement effectué sur la plateforme de signalement de l’habitat indigne histologe le 22 avril 2025. Ce rapport est envoyé à Mme [N] [F] et Mme [D] [Y] le 22 juillet 2025, les parties ayant été convoquées le 24 juin 2025 pour une visite le 4 juillet 2025, réalisée en présence des parties. Au titre de l’indécence, il relève des désordres uniquement imputable à Mme [N] [F] et s’agissant de l’indécence : une installation électrique non conforme (absence de disjoncteur différentiel 30 mA sur le tableau électrique), absence de ventilation efficace et cohérente dans le logement, un revêtement du sol très dégradé dans le séjour, des tâches d’humidité au niveau du plafond de la salle de bains, un dysfonctionnement de la chaudière, la présence de nuisibles (poissons d’argent), des menuiseries non étanches à l’air sur la façade avant.

Mme [D] [Y] se plaint de l’indécence du logement dans le cadre d’échanges de textos avec Mme [N] [F] le 18 juin 2025.

Mme [N] [F] communique des attestations établies par ses deux précédents locataires écartant tout désordre lors de leurs occupations respectives des lieux entre les années 2013 et 2024.

La mise en conformité de l’installation électrique le 11 avril 2026 et l’établissement d’un devis d’isolation de l’appartement le 5 mars 2026 au prix de 7.394,92 euros sont insuffisants à écarter une contestation sérieuse en ce que l’examen des conditions de la délivrance du commandement de payer excède les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

Mme [D] [Y] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts en l’absence de preuve d’une faute de la bailleresse.

Mme [N] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Mme [N] [F] ;

DÉBOUTE Mme [D] [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Mme [N] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,