Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54Z

Minute

N° RG 26/00880 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3RAQ

3 copies

EXPERTISE

Décision nativement numérique délivrée le 31/08/2026 à la SELARL AUSONE AVOCATS la SCP EYQUEM BARRIERE - DONITIAN - CAILLOL

COPIE délivrée le 31/08/2026 à

2 copies au service expertise

Rendue le TRENTE ET UN AOUT DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 06 juillet 2026,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES de l’immeuble ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 2], demeurant [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic la SAS MIL GESTION, et demeurant : [Adresse 4], agissant poursuites et dilligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège;

Représentée par Maître Amélie CAILLOL de la SCP EYQUEM BARRIERE - DONITIAN - CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

La Société Civile JB RECOLLETS demeurant: [Adresse 5] [Localité 3] Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Anguerrand Colombet de AARPI Richer et Associés, avocat plaidant au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 mars 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 2] a fait assigner la SCI JB RECOLLETS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire et de la voir condamnée à remettre en état les parties communes sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’autorisation donnée par l’expert judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 3] a maintenu ses demandes et, y ajoutant, a sollicité la condamnation de la défenderesse aux dépens ainsi qu’à lui verser une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il s’oppose en premier lieu à la fin de non-recevoir soulevée en défense, indiquant que le litige en question, à savoir une demande d’expertise judiciaire aux fins d’établir la responsabilité d’un copropriétaire pour la réalisation de travaux au mépris des règles de la copropriété, ne rentre pas dans les dispositions visées par l’article 750-1 du code de procédure civile.

Sur le fond, il soutient que la SCI JB RECOLLETS, propriétaire de trois appartements au sein de la copropriété, a entrepris en 2020 des travaux de rénovation aux fins de les subdiviser et créer plusieurs appartements, et a ainsi procédé à la création de salles d’eau, salles de bain et cuisine et fait installer de nouveaux réseaux d’évacuation des eaux usées, dans les caves en parties communes, sans autorisation. Il indique que le gros oeuvre de l’immeuble a été modifié pour faire passer ces canalisations puisque la défenderesse a bouché les aérations présentes dans la cave, ce qui a créé des désordres d’humidité. Il sollicite en conséquence l’organisation d’une expertise judiciaire outre la remise en état des parties communes. Il s’oppose à la désignation d’un médiateur au regard de l’ancienneté du litige opposant les parties et la perte de confiance en son adversaire.

En réplique, la SCI JB RECOLLETS a demandé au Juge des référés de :

A titre principal,

- Déclarer que l’assignation est entachée d’une fin de non-recevoir et juger le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 3] irrecevable en ses demandes ;

A titre subsidiaire,

- Rejeter la demande principale du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 3] tendant à mettre à sa charge les travaux de remise en état des parties communes, ainsi que la demande d’astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’« autorisation » donnée par l’expert judiciaire ;

- Désigner un conciliateur ou un médiateur judiciaire en vue de favoriser le règlement amiable du différend opposant les parties ;

- Subsidiairement, enjoindre aux parties, sur le fondement de l’article 127-1 du code de procédure civile, de rencontrer, dans le délai qu’il déterminera, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation ;

- Dire, dans le cas de la désignation d’un médiateur judiciaire, le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur et dire que les frais de médiation seront avancés et répartis à parts égales entre les parties ;

A titre infiniment subsidiaire,

- Désigner un expert judiciaire aux fins de constater les éventuels dommages, déterminer les travaux à réaliser et l’origine des désordres, ainsi que les responsabilités respectives des parties, en ce compris la part imputable au défaut d’entretien des parties communes ;

- Écarter de la mission de l’expert tout chef tendant à voir celui-ci « autoriser » la remise en état ordonnée par le juge des référés ;

Dans tous les cas,

- Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 3] à lui verser la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, et à assumer la charge des entiers dépens.

Elle argue en premier lieu de l’irrecevabilité de la demande, faute pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 3] de justifier d’une tentative de conciliation préalable au sens de l’article 750-1 du code de procédure civile alors même qu’il invoque un trouble anormal de voisinage.

Sur le fond, elle s’oppose à la demande de remise en état en l’absence d’éléments permettant d’établir que ceux-ci doivent relever de sa responsabilité, et sollicite, sur le fondement de l’article 127 du code de procédure civile, la désignation d’un conciliateur ou médiateur judiciaire à titre subsidiaire, indiquant avoir déjà réalisé une proposition amiable, sans succès.

Evoquée à l’audience du 06 juillet 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité tirée de l’absence de tentative de résolution amiable :

Aux termes de l’article 750-1 du Code de procédure civile, modifié par décret du 11 mai 2023, à peine d’irrecevabilité que le Juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire, ou à un trouble anormal du voisinage.

Les parties sont dispensées de cette obligation dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord,

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision,

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites,

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation,

5° si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L.125-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, la SCI JB RECOLLETS soulève l’irrecevabilité des demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 3] au motif que celles-ci sont relatives à un trouble anormal de voisinage de sorte qu’il devait justifier d’une tentative de résolution amiable préalable au sens de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Il convient toutefois de rappeler que la procédure ayant pour fondement l’article 145 du Code de procédure civile n'est pas visée par les dispositions de l'article 750-1 du même code. Il convient en outre d’indiquer s’agissant de la demande d’exécution de faire sous astreinte, que celle-ci n’est pas fondée sur le trouble anormal de voisinage mais notamment sur les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu’aucune tentative de conciliation n’était nécessaire.

Les demandes formées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 3] doivent donc être déclarées recevables. Sur la demande d’expertise judiciaire : Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé. L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime. En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 3], et notamment du rapport de recherche de fuite d’eau de la société LA GOUTTE D’EAU en date du 25 mars 2025, du compte-rendu inspection [P], du procès-verbal de constat dressé le 14 mars 2025 par Maître [Z], ainsi que du diagnostic structure daté du 05 août 2025, que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision, à l’exclusion de tout autre chef de mission.

Sur la demande de remise en état des parties communes :

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 3] sollicite en l’espèce la condamnation de la SCI JB RECOLLETS à remettre en état les parties communes, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’autorisation donnée par l’expert judiciaire, arguant de l’existence de désordres d’humidité en lien avec les travaux réalisés par elle.

S’il est constant que la SCI JB RECOLLETS a en effet fait réaliser des travaux, il convient de rappeler que l’expert judiciaire n’est investi d’aucun pouvoir juridictionnel de sorte que sa mission doit se limiter à l’accomplissement de constatations et d’investigations techniques.

Ainsi, subordonner une injonction de faire sous astreinte à l’avis de l’expert viendrait à lui octroyer un pouvoir qui ne peut relever de sa compétence, celui-ci appartenant seulement à la juridiction saisie du litige.

La demande formée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 3] ne peut dès lors prospérer, pas plus que celle tendant à voir confier à l’expert mission d’“autoriser la remise en état des parties communes, telle qu’ordonnée par le juge des référés, une fois les constats terminés”.

Sur la demande de désignation d’un conciliateur ou médiateur judiciaire :

Aux termes de l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Selon l’article 1534 du code de procédure civile, à moins qu'il n'en soit disposé autrement, le juge saisi du litige peut, même en référé, après avoir recueilli l'accord des parties, désigner un conciliateur de justice ou ordonner une médiation.

La conciliation ou la médiation peut porter sur tout ou partie du litige.

La décision interrompt le délai de péremption de l'instance jusqu'à l'issue de la conciliation ou de la médiation.

La SCI JB RECOLLETS sollicite la désignation d’un conciliateur ou d’un médiateur ou à défaut, une injonction faite aux parties de rencontrer un médiateur judiciaire. Elle expose s’être engagée dans une démarche de réparation des dommages en prenant attache avec un BET structures et en faisant établir plusieurs devis afin de chiffrer les travaux à réaliser sur le fondement d’un rapport ABETEC, et ajoute avoir, selon courrier officiel du 8 mai 2026, fait parvenir une proposition amiable de résolution du différend opposant les parties, à laquelle le demandeur n’a pas répondu.

Eu égard toutefois à l’opposition exprimée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 3], et dans la mesure où le litige entre les parties est ancien, s’agissant de travaux réalisés en 2020 et où seul l’avis technique d’un expert judiciaire permettra d’éclairer la juridiction éventuellement saisie au fond, il n’y a pas lieu d’enjoindre les parties à participer à une conciliation/médiation.

Sur les autres demandes :

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 3], sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global et il n’y a pas lieu à ce stade de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

ECARTE la fin de non-recevoir invoquée par la SCI RECOLLETS,

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 2] de sa demande de remise en état des parties communes, sous astreinte ;

DEBOUTE la SCI RECOLLETS de sa demande de désignation d’un conciliateur ou médiateur judiciaire,

DEBOUTE la SCI RECOLLETS de sa demande d’injonction à rencontrer un médiateur,

Vu l'article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d'expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder:

Monsieur [M] [K] [Adresse 6] [Localité 4] Tél: [XXXXXXXX01] Tel portable: [XXXXXXXX02] [Courriel 1]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment l'assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l'ouvrage était réceptionnable;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l'importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l'ouvrage qu'ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d'apprécier s'il s'agit d'éléments constitutifs ou d'éléments d'équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s'il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d'entretien ou de tout autre cause ; – donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l'immeuble;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l'importance des préjudices subis par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 3] et proposer une base d'évaluation;

– constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'en aviser le juge chargé du contrôle des expertises;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

RAPPELLE QUE, en application de l'article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l'expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d'expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile,

DIT que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 4.000 € la provision que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 2] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

DIT que l'expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l'expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 8 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ANGLE [Adresse 1] et [Adresse 3] conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.