Demande en réparation des dommages causés par un produit ou une prestation de services défectueux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 01 N° RG 24/09718 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YM7Q

JUGEMENT DU 03 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

Mme [I] [V] [C] [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Bénédicte DUVAL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.A.S. EMERAUDE CONSULTING Prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Charlotte HERBAUT, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Guillaume FAIST, avocat au barreau de SAINT MALO et DINAN, plaidant

S.A.R.L. [N], Prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Me Marie-christine DUTAT, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Juliette BEUSCHAERT,, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 16 Janvier 2026, avec effet au 05 Décembre 2025 ;

A l’audience publique du 28 Avril 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 03 Septembre 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 03 Septembre 2026, et signé par Juliette BEUSCHAERT, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

Exposé du litige

Madame [V] [C] [I] a acquis le 5 mai 2022 une maison sise [Adresse 4], à [Localité 4]. Elle en a confié la gestion locative à la SARL [N].

Se plaignant d’un investissement non rentable et de manquements des sociétés Emeraude Consulting et [N] à leurs obligations, Mme [I] [V] [C] a, par actes de commissaire de justice en date des 8 et 22 juillet 2024, fait assigner la S.A.S Emeraude Consulting et la S.A.R.L [N] devant le Tribunal judiciaire de Lille en indemnisation de son préjudice.

Sur cette assignation, la S.A.S Emeraude Consulting et la S.A.R.L [N] ont chacune constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

Sur ordonnance du juge de la mise en état du 16 janvier 2026, la clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée au 5 décembre 2025 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience prise à juge rapporteur du 28 avril 2026.

La demanderesse sollicite le bénéfice de son acte introductif et demande à de la juridiction de :

Déclarer recevable et bien fondée Mme [I] [V] [C] en ses demandes, fins et conclusions ; Condamner solidairement ou à défaut in solidum la société Emeraude Consulting et la S.A.R.L [N] à lui verser la somme de 70 000 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ; En tout état de cause,

Condamner solidairement ou à défaut in solidum la société Emeraude Consulting et la S.A.R.L [N] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement ou à défaut in solidum la société Emeraude Consulting et la S.A.R.L [N] aux entiers dépens.

La requérante soutient que la société Emeraude Consulting a manqué à son devoir de conseil d’une part et à son obligation d’information d’autre part.

Elle expose avoir eu pour souhait d’investir dans un projet fiable, sécurisé, relativement peu risqué tout en concédant ne pas s’attendre à un rendement important.

Elle fait valoir que le projet n’est pas en adéquation avec de telles attentes ni avec ses capacités financières ou encore avec les engagements de la société. Elle expose que la proposition d’une colocation s’est révélée être un investissement peu rentable, le taux de vacance moyen étant de 36 % contre les 10 % annoncés ce qui semble s’expliquer par l’emplacement non propice à la colocation.

Elle soutient que la société ne s’est pas renseignée sérieusement sur le quartier concerné qui s’est avéré mal fréquenté et a présenté un taux d’occupation locative très faible alors qu’elle exposait que le quartier affichait un taux d’occupation locative très intéressant et était en pleine gentrification.

Elle fait encore valoir qu’il lui a été soutenu à tort que le taux de vacance locative n’était que de 10 % et regrette de ne pas avoir été avertie des différents risques liés à un éventuel retard dans les travaux ou d’un retard lié à la vente.

Elle invoque un préjudice de perte de chance d’un investissement plus rentable. Au soutien de cette faible rentabilité, elle fait valoir la différence entre la valeur actuelle du bien et le coût d’investissement et affirme subir ainsi un préjudice financier, outre les frais engendrés par cette acquisition.

Elle fait valoir que son préjudice est en lien avec les fautes de la société Emeraude Consulting puisque le projet est essentiellement fondé sur les conseils de ladite société qui se sont révélés erronés.

S’agissant de la S.A.R.L [N], elle invoque un manquement à son obligation de diligence pour ne pas avoir assuré avec rapidité la recherche de colocataires, le suivi administratif des baux et la gestion des locataires. Elle soutient par ailleurs que faisant partie d’un groupe professionnel de l’immobilier et s’étant chargée de la mission de maîtrise d’ouvrage déléguée, elle était tenue d’une obligation d’information, de conseil et de mise en garde à laquelle elle a manqué en lui conseillant de réaliser un investissement total de 200.816 € pour la rénovation de son bien, tout en lui facturant un service complet de la rénovation à la gestion locative.

Sur le préjudice et le lien de causalité, elle invoque que les manquements de la S.A.R.L [N] ont de manière évidente un lien direct avec son préjudice et demande sa condamnation solidaire ou in solidum avec la société Emeraude Consulting à lui verser la somme de 70 000 euros.

Aux termes des dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 2 mai 2025, la S.A.S Emeraude Consulting sollicite du tribunal de :

Débouter Mme [V] [C] et toute partie de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la S.A.S Emeraude Consulting ; Condamner Mme [V] [C] à verser à la S.A.R.L [N] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de [K] [X]. La société Emeraude Consulting déplore l’absence de mise en cause de la S.A.S Groupe [N] alors que la requérante impute également la différence entre son investissement global et la valeur actuelle de son bien sur le marché immobilier aux prestations de maîtrise d’ouvrage et du chantier de rénovation réalisées uniquement par cette société.

Puis, elle estime avoir parfaitement rempli son devoir de conseil et son obligation d’information rappelant qu’il ne s’agit que d’obligations de moyens.

Elle explique avoir proposé conformément au cahier des charges, une colocation aux fins d’assurer une sécurité plus importante pour le propriétaire qu’en cas de locataire unique.

Elle fait ensuite valoir que le taux de vacance de 10 % est un taux de vacance moyenne sur la durée générale du projet qui est un projet de long terme. Elle invoque qu’il n’est pas justifié de corrélation entre le taux de vacance et la localisation de l’immeuble.

Elle soutient que l’encadrement des loyers était médiatisé et en place depuis mars 2020 et précise que le projet de rénovation proposé permettait de déroger au plafonnement.

Elle rappelle qu’il s’agissait d’un projet à long terme s’étalant sur 26 ans sans que ne soit envisagé un rendement immédiat ni la réalisation d’une plus-value immobilière en deux ou trois ans.

Par ailleurs, elle indique qu’elle verse aux débats l’ensemble de la documentation contractuelle et précontractuelle utilisée permettant de démontrer qu’elle a parfaitement rempli son obligation d’information.

Enfin, elle fait valoir que le préjudice qui doit être réel, direct et certain dans son principe et son montant n’est justifié par aucun élément et ne peut se déduire d’une seule évaluation du bien au surplus non contradictoire.

Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 30 janvier 2025, la S.A.R.L [N] sollicite du tribunal : A titre principal,

Constater l’absence de faute de l’agence immobilière ; Constater l’absence de lien de causalité entre son intervention et les préjudices allégués ; Constater l’absence de préjudice indemnisable opposable à l’agence immobilière ; En déduire que sa responsabilité ne peut être engagée ; En conséquence,

Débouter Mme [V] [C] et toute partie de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la S.A.R.L [N] ; En toute hypothèse,

Condamner Mme [V] [C] à verser à la S.A.R.L [N] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Dutat. A titre liminaire, elle expose n’être jamais intervenue pour la rénovation du bien, expliquant être distincte juridiquement de la S.A.S Groupe [N] et n’avoir qu’une activité de gestion immobilière.

Elle fait ensuite valoir que le mandat de gestion signé et paraphé par la demanderesse ne met à sa charge qu’une obligation de moyens qu’elle estime avoir rempli.

Elle soutient avoir fait diligences aux fins de rechercher des locataires sans interruption.

Elle fait valoir que grâce à ses diligences, l’appartement a pu être loué régulièrement en tout ou partie avec un taux d’occupation pour l’année 2024 de 87,5 %. Elle invoque que si les chambres n’ont pu être louées en continu, cela résulte d’éléments extérieurs à savoir le marché de l’immobilier et le principe de l’offre et de la demande dont elle n’est pas responsable.

Enfin, elle ajoute n’avoir aucun intérêt à ne pas trouver de locataire puisque ses honoraires sont constitués d’un pourcentage sur les encaissements en gestion.

Elle fait valoir que la requérante ne précise ni ne justifie d’aucun élément fautif à son encontre s’agissant du suivi administratif des baux et de la gestion des locataires.

Elle soutient que la requérante ne justifie pas d’un préjudice dans son principe ni dans son montant.

Elle expose que le préjudice allégué de perte de chance d’avoir fait un investissement plus rentable est totalement extérieur à sa mission. Elle en déduit que le préjudice ne la concerne pas et n’est au surplus pas démontré et demeure ainsi hypothétique et incertain.

Elle invoque qu’il aurait pu s’agir à son encontre d’une perte de chance de n’avoir pu percevoir des loyers en continu.

Sur le quantum, elle fait valoir que la seule estimation non contradictoire du bien n’est pas probante et que les frais engendrés par le bien ne sont pas démontrés et reposent au surplus sur la qualité de propriétaire qu’il doit seul supporter.

Enfin, elle conteste tout lien de causalité direct et certain entre les préjudices allégués et sa mission arguant qu’elle ne démontre pas que d’autres diligences auraient permis une absence de vacance locative.

La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2026.

Sur ce,

I. Sur la demande de dommages-intérêts

Sur la responsabilité de la société Emeraude Consulting L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Il est admis que, tenu envers son client d’une obligation d’information et de conseil, le conseiller en investissements immobiliers doit lui présenter tous les éléments lui permettant d'apprécier les caractéristiques de l'opération projetée dans toutes ses dimensions et notamment, outre ses avantages, les risques des investissements qu’il lui propose, cependant que ces investissements doivent être adaptés à la situation financière, à l’expérience et aux objectifs de son client.

Il appartient au demandeur de prouver la réalité des manquements allégués, de justifier du préjudice revendiqué et du lien de causalité entre eux.

En l’espèce, il est admis par les parties, bien qu’aucun document contractuel ne soit produit, que Mme [V] [C] qui avait manifesté le souhait de s’investir dans un projet sécurisé et fiable sans exiger une rentabilité importante, a réalisé l’investissement immobilier litigieux par l’entremise de la société Emeraude Consulting. Elle a ainsi acquis un bien immobilier à rénover situé à [Localité 4], avec pour objectif de le louer dans le cadre d’une colocation.

La requérante verse aux débats la synthèse du projet qui lui avait été remise, présentant la ville de [Localité 4] et les atouts du quartier concerné, décrivant le bien avant travaux et la projection après travaux, exposant un prix du bien à 88000 euros et un coût global de l’investissement à hauteur de 196.066 euros travaux et frais compris.

La requérante revendique un préjudice tiré de la perte de chance d’un investissement plus rentable, en se prévalant du fait que le taux de vacance locative a été de 36 % alors que lui avait été présenté un taux de vacance de 10 % et que par ailleurs, le bien a été évalué à hauteur de 135.000 euros alors qu’elle a dépensé la somme de 199.396 €, outre les délais consécutifs aux retards de travaux.

Toutefois, les éléments que la requérante présente à la juridiction ne permettent pas de considérer que le projet immobilier dans lequel elle s’est engagée ne correspondait pas aux attentes formulées de placement sécurisé avec une rentabilité relative.

Concernant la vacance locative, elle ne produit qu’un tableau établi par ses soins et n’explique pas comment elle a calculé le taux de 36 % ni sur quelle période. Il résulte en tout état de cause, des élément soumis au tribunal par Mme [V] et la SARL [N], gestionnaire du bien depuis la mise en location fin janvier 2023, un remplissage:

- nul en mars et avril 2023, - à 50 % en février, mai, juin, juillet 2023, de mai 2024 à juillet 2024, - à 100 % du mois d’août 2023 à avril 2024 puis depuis le mois d’août 2024.

Ainsi donc, la faible rentabilité locative invoquée n’est pas démontrée, le taux de remplissage partiel n’étant que très temporaire dans les premiers mois de la mise en location et à peine trois mois en 2024.

Quant à la faible rentabilité patrimoniale, la demanderesse ne produit qu’une évaluation de son bien à 135 000 euros le 7 juin 2023, ce qui est insuffisant à démontrer une perte de valeur de son bien, acquis avant travaux à une somme bien inférieure au demeurant, alors que de surcroît la réalité et le coût des travaux finalement engagés ne sont pas démontrés. Il sera à cet égard rappelé que l’attente de la requérante en termes de rentabilité était limitée ainsi qu’elle le concède dans ses écritures.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, faute de démonstration de son préjudice, il convient de rejeter sa demande formée à l’encontre de la société Emeraude Consulting.

- sur la responsabilité de la S.A.R.L [N]

L’article 1991 du code civil dispose que « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure. »

Il appartient au demandeur de prouver la réalité des manquements allégués, de justifier du préjudice revendiqué et du lien de causalité entre eux.

Il est d’abord observé comme le souligne la S.A.R.L [N] que la S.A.S Groupe [N] et la S.A.R.L [N] sont deux personnes morales distinctes, la première n’étant pas partie à l’instance et ayant eu pour objet la maîtrise d’ouvrage déléguée.

Ainsi, il ne peut être argué contre la S.A.R.L [N] qu’un manquement dans le cadre de son activité de gestion immobilière locative.

En l’espèce, suivant convention en date du 22 décembre 2022, Mme [V] [C] et la S.A.R.L [N] ont régularisé un mandat de gestion simple numéro 1113 s’agissant de la location du bien sis à [Localité 4], [Adresse 5].

Aux termes de ce mandat, le mandataire dont l’obligation est de moyens a pour mission de « rechercher des locataires pour louer ou relouer le bien objet du présent. Pour ce faire, le mandataire mettra en œuvre tous les moyens utiles pour parvenir à louer ou relouer, notamment par la diffusion d’annonces, prospection et partenariats » ainsi que des missions d’administration des biens loués.

Si Mme [I] [V] [C] invoque que la S.A.R.L [N] a commis des manquements à son obligation de diligence et à son obligation d’information, elle ne se prévaut que d’un préjudice de perte de chance d’avoir effectué un investissement plus rentable.

Or la S.A.R.L [N] n’intervenant que pour la gestion locative du bien, il ne peut lui être imputé un préjudice résultant du choix de l’investissement immobilier en son entier.

De surcroît, les éléments soumis à l’appréciation du tribunal et étudiés plus haut, permettent de constater que nonobstant une vacance locative temporaire et partielle, le bien est régulièrement loué depuis sa mise en location.

Par conséquent, il convient de débouter Mme [I] [V] [C] de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de la S.A.R.L [N]. II. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue des demandes, il convient de condamner Mme [I] [V] [C] aux dépens et de la condamner à payer à chacune des défenderesses la somme de 2000 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens.

Elle sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Il convient d’accorder faculté de recouvrement des dépens à Maître Charlotte Herbaut, avocat à [Localité 4] et à Maître Marie-Christine Dutat, avocat à [Localité 4].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [I] [V] [C] de ses demandes de condamnation pécuniaires formées contre la SARL [N] et la société EMERAUDE CONSULTING ;

CONDAMNE Mme [I] [V] [C] à payer à la SAS EMERAUDE CONSULTING et à la SARL [N] chacune la somme de 2000 euros au titre de leurs frais non compris dans les dépens ;

DEBOUTE Mme [I] [V] [C] de sa demande au titre de ses frais irrépétibles;

ACCORDE faculté de recouvrement des dépens à Maître Charlotte Herbaut, avocat à [Localité 4] et à Maître Marie-Christine Dutat, avocat à [Localité 4];

CONDAMNE Mme [I] [V] [C] aux dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Juliette BEUSCHAERT

Chambre 01

N° RG 24/09718 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YM7Q

[I] [V] [C] C/ S.A.S. EMERAUDE CONSULTING S.A.R.L. [N]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront

légalement requis.