Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 24/05526 - N° Portalis DBVX-V-B7I-PYWR

Décision du

tribunal judiciaire de LYON

Au fond

du 23 mai 2024

RG : 23/00269

S.N.C IMMO 21

C/

S.A.R.L. ISIS MOLIERE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 03 Septembre 2026

APPELANTE :

S.N.C IMMO 21 (anciennement dénommée S.N.C. HABIGESTION)

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Samuel BECQUET de la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 806

INTIMEE :

S.A.R.L. ISIS MOLIERE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me Charles LAGIER, avocat au barreau de LYON

assistée de Me Thomas-Denis BONZY de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocat au barreau de GRENOBLE

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 28 Avril 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Juin 2026

Date de mise à disposition : 03 Septembre 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Joëlle DOAT, présidente

- Evelyne ALLAIS, conseillère

- Stéphanie ROBIN, conseillère

assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière

A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES:

Le 23 février 2017, la société Habigestion a acquis le lot n°168 dans un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Le 3 juillet 2017, elle a acquis deux autres lots dans le même immeuble, à savoir les lots n°143 et n°182.

Les lots susvisés font l'objet de baux commerciaux consentis en 2011 à la société Victory Gestion, aux droits de laquelle vient la société Isis [M].

Par jugement du 2 mars 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a:

-prononcé la nullité des actes de vente des lots n°143 et n°182 pour défaut d'offre de vente préalable à la société Isis [M], locataire de ces lots,

-rejeté la demande reconventionnelle de la société Habigestion afin de voir constater la résiliation du bail commercial du lot n°168 pour manquement aux obligations contractuelles de la société Isis [M].

Ce jugement a fait l'objet d'un appel.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], situé [Adresse 5] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lyon la société Habigestion afin de voir condamner celle-ci à lui payer un arriéré de charges de copropriété ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2023, la société Habigestion a appelé en intervention forcée la société Isis [M] afin de voir condamner celle-ci à la relever et garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre.

Par jugement du 23 mai 2024, le tribunal judiciaire de Lyon a:

-rejeté la demande en sursis à statuer formulée par la société Habigestion,

-débouté la société Habigestion de sa demande en appel en garantie formulée à l'encontre de la société Isis [M],

-condamné la société Habigestion à payer à la société Isis [M] la somme de 200 euros à titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné la société Habigestion à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] les sommes suivantes:

3.045,01 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 9 janvier 2023 concemant le lot 168, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision,

7.620, 37 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 9 janvier 2023 concemant les lots 143 et 182, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision,

600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-rejeté toutes les autres et plus amples demandes des parties,

-condamné la société Habigestion aux dépens.

Par déclaration du 4 juillet 2024, la société Habigestion a interjeté appel de la décision à l'égard de la société Isis [M], en ce que la décision l'a déboutée de son appel en garantie à l'encontre de cette société, a rejeté toutes les autres et plus amples demandes des parties, l'a condamnée à payer à la société Isis [M] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 3 octobre 2024, la société Immo 21, nouvelle dénomination de la société Habigestion, a demandé à la Cour de:

-infirmer le jugement dans les limites de son appel,

-condamner la société Isis [M] à la relever et garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre sur les demandes élevées par le Syndicat des Copropriétaires,

-condamner en conséquence la société Isis [M] à lui verser les sommes suivantes:

11.875,17 euros, outre intérêts à compter du 4 juillet 2024, date du commandement aux fins de saisie vente,

4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner la société Isis [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Dans ses conclusions notifiées le 20 décembre 2024, la société Isis [M] a demandé à la Cour de:

-confirmer le jugement dans les limites de l'appel,

-débouter la société Immo 21 de toutes ses demandes,

-condamner la société Immo 21 à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2026.

La Cour a invité la société Immo 21 à produire un décompte détaillé des sommes allouées par le jugement dont appel, faisant apparaître les charges de copropriété réclamées ainsi que tout justificatif utile quant à leur caractère locatif.

La société Immo 21 a communiqué le 13 juillet 2026 un tableau de synthèse des charges récupérables dues par la société Isis [M] jusqu'au 2ème trimestre 2024 avec les justificatifs afférents à celles-ci.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties aux conclusions écrites susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION:

Par arrêt du 2 septembre 2025, la cour d'appel de Lyon a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 mars 2022.

Les écritures des parties sont antérieures à cet arrêt.

La société Immo 21 fait valoir que:

-les baux commerciaux la liant à la société Isis [M] s'inscrivent dans le cadre de l'exploitation d'un certain nombre d'appartements de l'immeuble en tant que logements meublés dans le cadre d'une activité de résidence para-hôtelière,

-jusqu'à l'année 2018, le syndic de la copropriété ne lui réclamait pas les charges de copropriété dites locatives, lesquelles étaient facturées à la société Isis [M], ce qui n'a plus été le cas à compter de 2019,

-les charges impayées correspondant à ces charges locatives, elle est bien fondée à les réclamer à la société Isis [M].

La société Isis [M] réplique que:

-elle ne refuse pas de payer les charges locatives mais n'a été destinataire d'aucune demande à cette fin avant la présente procédure,

-il appartient à la société Immo 21 de produire les documents justificatifs des charges locatives réclamées.

Néanmoins, la société Isis [M] n'a pas fait d'observation quant aux pièces produites en cours de délibéré par la société Immo 21.

Le jugement dont appel est affecté d'une erreur matérielle en ce qu'il vise des décomptes arrêtés au 9 janvier 2023 au lieu du 9 janvier 2024. Au vu de ces décomptes, la somme de 3.045,01 euros correspond au solde débiteur des charges de copropriété (hors frais) du par la société Immo 21 au titre du lot n°168 pour la période du 23 mars 2017 au 1er janvier 2024 et celle de 7.620,37 euros au solde débiteur des charges de copropriété (hors frais) du par la société Immo 21 au titre des lots n°143 et 182 pour la période du 1er octobre 2017 au 1er janvier 2024. Les soldes considérés prennent en compte la régularisation des charges de copropriété au 31 décembre 2022 mais pas celle des charges de copropriété au 31 décembre 2023.

Les tableaux de synthèse de la société Immo 21 communiqués en cours de délibéré font apparaître que les charges locatives récupérables du 1er janvier 2018 au 30 juin 2024 s'élèvent à la somme totale de 8.132, 38 euros, se décomposant de la façon suivante:

2.332,92 euros pour le lot n°168,

2.504,38 euros pour le lot n°143,

3.295,08 euros pour le lot n°182

Toutefois, la société Immo 21 ne peut demander à être relevée et garantie par la société Isis [M] des charges de copropriété récupérables du 1er avril au 30 juin 2024, en l'absence de condamnation à paiement de ce chef. Par ailleurs, les appels détaillés de charges ou de provisions pour charges ne corroborent pas en totalité les sommes mentionnées dans les tableaux de synthèse au titre des charges locatives récupérables, de telle sorte qu'il convient de rectifier certaines des sommes mentionnées dans ces tableaux au titre des 2ème, 3ème, 4ème trimestres 2023 et du 1er trimestre 2024.

Compte tenu de ces éléments, la société Immo 21 justifie que la société Isis [M] lui était redevable au 9 janvier 2024 des charges locatives suivantes:

2.200,24 euros pour le lot n°168 (2.332,92 €-120,16 €-120,66 €-120,14 €+108,12 €+120,16 €)

2.377,79 euros pour le lot n°143 (2.504,38 €-114,83 €-114,80 €+103,04 €)

3.162,20 euros pour le lot n°182 (3.295,08 €-120,93 €-120,91 €+108,96 €).

La société Isis [M] sera donc condamnée à relever et garantir la société Immo 21 des condamnations prononcées à l'égard de celle-ci à hauteur de la somme totale de 7.740,23 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024, date d'un commandement de payer.

Compte tenu de la solution apportée au litige, le jugement sera confirmé quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile, étant observé que la bailleresse n'a justifié qu'en cause d'appel du montant des charges de copropriété récupérables à l'égard de la locataire. La société Isis [M] , partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel et conservera la charge de ses frais irrépétibles d'appel. Toutefois, l'équité ne commande pas d'allouer à la société Immo 21 une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

statuant dans les limites de l'appel,

Confirme le jugement en ce qu'il a:

condamné la société Habigestion aux dépens,

condamné la société Habigestion à payer à la société Isis [M] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté la société Habigestion de sa demande formée à l'encontre de la société Isis [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Infirme le jugement pour le suplus;

STATUANT A NOUVEAU,

Condamne la société Isis [M] à relever et garantir la société Immo 21, venant aux droits de la société Habigestion, des condamnations prononcées à l'égard de celle-ci à hauteur de la somme totale de 7.740,23 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024;

Condamne la société Isis [M] aux dépens d'appel;

Rejette les demandes respectives des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

La Greffière La Présidente