Autres demandes en matière de baux commerciaux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

MINUTE N° du 03 Septembre 2026

N° RG 26/00060 - N° Portalis DBZI-W-B7K-E6D6 S.C.I. DU ROHIC c/ S.A.S. [Z] [A], S.A.R.L. [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

ENTRE

S.C.I. DU ROHIC [Adresse 1] [Localité 1] Représentée par Maître Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de BREST

ET

S.A.S. [Z] [A] [Adresse 2] [Localité 2] Représentée par Maître Christian MAIRE de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE - TANGUY - SVITOUXHKOFF - HUVELIN - G OURDIN - NIVAULT - GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES

S.A.R.L. [Z] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 3] [Localité 4] Représentée par Maître Christian MAIRE de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE - TANGUY - SVITOUXHKOFF - HUVELIN - G OURDIN - NIVAULT - GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES

CCC délivrées le

à : - Me MAIRE - Service expertises - Régie - expert

Copies(s) exécutoires délivrées le

à : - Me HALLOUET

JUGE DES RÉFÉRÉS : Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente

GREFFIER : Olivier LACOUA,

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 02 Juillet 2026 à 09 H 00 et qu’il en a été délibéré au 03 Septembre 2026, l’ordonnance suivante a été rendue et mise à la disposition au greffe ce jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

La SCI DU ROHIC est propriétaire d’un terrain sis [Adresse 5] à Vannes.

Les parts sociales, au nombre de 2 500, sont réparties comme suit : - 250 parts pour Monsieur [H] [Z], - 1000 parts pour Monsieur [Y] [Z], - 250 parts pour Madame [I] [Z], l’intéressée étant par ailleurs également propriétaire de 250 parts sociales en usufruit, - 375 parts pour Monsieur [N] [S], gérant de la SCI, l’intéressé étant par ailleurs propriétaire de 125 parts sociales en nue-propriété, - 375 parts pour Madame [J] [S], l’intéressée étant par ailleurs propriétaire de 125 parts sociales en nue-propriété.

Suivant acte authentique du 29 décembre 1993, la SCI DU ROHIC a donné à bail à construction à la SA TRANSPORTS [Z] FRERES devenue la société [Z] [A], le terrain, pour une durée de 30 ans, soit jusqu’au 29 décembre 2023. L’acte prévoyait que le preneur s’engageait à l’entretien des constructions. Par ailleurs, il était prévu qu’à l’issue du bail à construction, le preneur pourrait demander au bailleur de consentir un bail commercial. À défaut d’entente amiable, notamment sur le montant du loyer, les parties pourraient saisir un expert.

Par actes du 27 janvier 2026, la SCI DU ROHIC assignait la SARL [Z] et la SAS [Z] [A] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes aux fins de voir désigner un collège d’experts en vue de l’évaluation du coût des travaux réparatoires et de l’évaluation du montant de l’indemnité d’occupation et du loyer. Par ailleurs, elle demandait la condamnation provisionnelle des défenderesses à lui verser, à titre principal, la somme de 954 375 euros au titre de l’indemnité d’occupation. À titre subsidiaire, elle demandait la somme provisionnelle de 477 000 euros. En tout état de cause, elle sollicitait que les sociétés [Z] et [Z] [A] soient condamnées à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réponse, les sociétés [Z] et [Z] [A] formulaient toutes protestations et réserves d’usage. Sur la demande de condamnation provisionnelle, elles demandaient, à titre principal, que la SCI DU ROHIC en soit déboutée. À titre subsidiaire, elles sollicitaient qu’elle en soit limitée à la somme de 318 000 euros. Enfin, elle demandait que la SCI DU ROHIC soit déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et qu’elle soit condamnée aux entiers dépens.

L’affaire était plaidée à l’audience du 2 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, la SCI DU ROHIC sollicite une expertise judiciaire afin de faire constater l'état des locaux loués aux sociétés [Z], d'évaluer l’importance des désordres affectant le site, de déterminer l’existence d’une éventuelle pollution des sols et de fournir les éléments d’appréciation nécessaires à la fixation de la valeur locative et de l'indemnité d'occupation.

En effet, il ressort des écritures des parties et des pièces versées aux débats, notamment des constats de commissaire de justice et des rapports techniques produits par la SCI DU ROHIC, que le site industriel en cause présente des signes de dégradations matérielles significatives. Sont ainsi pointés des désordres importants affectant les voiries et réseaux divers (VRD), manifestement détériorés par le passage répété de véhicules de type poids lourds ; des déformations et enfoncements sur les structures de bardage des bâtiments et une suspicion étayée de pollution des sols, inhérente à la nature de l'activité industrielle exploitée par les sociétés preneuses et aux conditions de restitution du site.

Par ailleurs, les parties s'opposent sur les conséquences financières de la fin des relations contractuelles (notamment dans le cadre du bail à construction), ce qui nécessite d'évaluer la valeur locative des locaux ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation due par le preneur.

Ces éléments caractérisent le motif légitime de la demanderesse d'établir, avant tout procès au fond, la réalité, l'origine et l'étendue des désordres techniques et environnementaux, ainsi que les éléments d'évaluation financière du site. L'expertise sollicitée est de nature à éclairer une future juridiction du fond sur les responsabilités encourues et les préjudices subis. Il convient donc de faire droit à cette demande.

La nature du litige présente une double technicité ; d'une part, une composante constructive et environnementale (évaluation des structures, des voiries et recherche de pollution chimique ou industrielle des sols) ; d'autre part, une composante d'évaluation purement immobilière et financière (détermination de la valeur locative de marché et de l'indemnité d'occupation). Pour rationaliser la mesure d'instruction, il convient de désigner un expert spécialisé en matière d'immobilier, de construction et de pollution des sols.

Compte tenu de la spécificité des méthodes d'évaluation de la valeur locative commerciale et industrielle sur le marché local, cet expert se verra offrir la faculté de s'adjoindre tout sapiteur de son choix, et notamment un spécialiste en estimations immobilières et valeurs locatives, afin de l'éclairer sur ce chef de mission particulier. Une telle organisation garantit la cohérence du rapport final tout en s'assurant de l'avis de spécialistes dans chacun des domaines visés par les écritures des parties.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il est constant que le bail à construction liant la SCI DU ROHIC à la société preneuse est arrivé à son terme le 29 décembre 2023. Depuis le 30 décembre 2023, la SARL [Z] continue d'occuper l'ensemble immobilier sans s'acquitter directement d'un loyer ou d'une indemnité d'occupation auprès de la bailleresse.

Si les sociétés défenderesses contestent la qualification d'occupation sans droit ni titre en se prévalant de la promesse de bail commercial insérée dans le bail d'origine, il demeure de principe que l'occupation effective d’un site industriel ne saurait être gratuite. Dès lors, l'obligation de s'acquitter d'une contrepartie financière pour cette jouissance n’est pas sérieusement contestable en son principe.

S’agissant du montant de la provision, la SCI DU ROHIC sollicite à titre principal la somme de 954375 euros HT, calculée sur la base d'une valeur locative de 636 250 euros HT par an estimée par son expert amiable. Toutefois, les défenderesses contestent fermement cette évaluation, qui fait précisément l’objet de l'expertise judiciaire ordonnée par ailleurs. L'obligation est donc sérieusement contestable pour toute somme dépassant la valeur minimale admise par les parties. En revanche, il ressort des pièces du dossier que la SARL [Z] a elle-même fait rédiger par son notaire des projets de bail dérogatoire et de bail commercial stipulant un loyer annuel de 318000 euros HT. De surcroît, elle justifie avoir consigné la somme de 667 016 euros entre les mains de Maître [T] [B], incluant notamment 636000 euros au titre des loyers prévisionnels. Il en résulte que l’obligation de la SARL [Z] au paiement d'une contrepartie financière d'un montant minimal de 318000 euros HT par an n'est pas sérieusement contestable. Pour la période de 18 mois d'occupation revendiquée (courant du 30 décembre 2023 au 31 juillet 2025), la provision revêtant un caractère non sérieusement contestable s'établit ainsi à la somme de 477 000 euros HT (soit 318 000 euros / 12 mois x 18 mois).

Il convient dès lors de faire droit à la demande provisionnelle de la SCI DU ROHIC à hauteur de ce montant et de condamner la SARL [Z] à lui verser la somme de 477 000 euros à titre de provision.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dépens et frais irrépétibles seront laissés à la charge provisoire des parties les ayant exposés.

PAR CES MOTIFS

Le président par ordonnance contradictoire, publique, en premier ressort :

Désigne l’expert [C] [Q],demeurant [Adresse 6] cx01, Tél : [XXXXXXXX01], [Localité 5]. : 06.10.89.58.70, Mèl : [Courriel 1], en qualité d'expert avec la mission suivante à exercer au contradictoire de la SCI DU ROHIC, la SARL [Z] et la SAS [Z] [A] ;

Se rendre [Adresse 5] à [Localité 6] et entendre les parties et leurs conseils, après les avoir préalablement convoqués ;

Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission et se faire assister, au besoin, par tout sapiteur, notamment d’un spécialiste en estimations immobilières et valeurs locatives ; Constater et décrire l’état du site ; Constater la réalité des désordres, des défauts de conformité et des anomalies mentionnés dans les assignations et le procès-verbal de constat du 23 décembre 2024, et ceux éventuellement apparus depuis ;

En déterminer la cause et l’origine ;

Dire si les voiries sont encore adaptées à l’utilisation des lieux, notamment à la circulation et aux manoeuvres de poids lourds ;

Vérifier l’état de la pollution des sols et procéder à des sondages ;

Donner son avis sur les éventuelles non-conformités de construction et d’équipements au regard de la réglementation ;

Se prononcer sur les moyens d'y remédier, leurs chiffrages et dire si des travaux de sécurisation sont nécessaires ; Apporter tout élément permettant l'appréciation du litige, des éventuels préjudices et des responsabilités ;

Déterminer la valeur locative de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 6],

Déterminer le montant de l’indemnité d’occupation susceptible d’être due ;

Déterminer le montant du loyer susceptible d’être dû ;

Dresser un pré-rapport et répondre aux dires des parties ;

Chercher à concilier les parties ;

Fixe la consignation à 8 000 euros que la SCI DU ROHIC devra consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire de Vannes par virement portant la référence RG 26/60 au compte IBAN : FR76 1007 1560 0000 0010 0179 738 BIC : TRPUFRP1 ou par chèque bancaire à l’ordre du Régisseur d’Avances et de Recettes du Tribunal Judiciaire de Vannes dans les 3 mois suivant la notification par le greffe de la présente après quoi elle sera caduque ;

Ordonne le dépôt du rapport définitif dans les 18 mois de la consignation ;

Dit que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée à chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ;

Dit que les convocations remises par l'expert le seront sous forme dématérialisées, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande ;

Dit qu'avant toute présentation de demande de prorogation ou d'augmentation de la provision, de taxe définitive l'expert devra soumettre au moins quinze jours à l'avance le projet d'ordonnance sollicité à l'avis des parties et de nous la transmettre avec l'avis des parties et le projet d'ordonnance ;

Désigne le magistrat chargé du service des expertises pour contrôler les opérations et procéder si besoin au changement d'expert ;

Condamne la SARL [Z] et la SAS [Z] [A] à verser à la SCI DU ROHIC la somme provisionnelle de 477 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 30 décembre 2023 au 31 juillet 2025 ;

Déboute les parties leurs demandes plus amples ou contraires ;

Laisse les frais irrépétibles et dépens à la charge provisoire des parties les ayant exposés ;

Ainsi jugé et prononcé le 3 septembre 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT