Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [C] [P]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sarah KRYS

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/02400 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6LM

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 03 septembre 2026

DEMANDERESSE S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 1]/FRANCE représentée par Me Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDERESSE Madame [C] [P], demeurant [Adresse 2] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier lors des débats, et de Clarisse DUMONTET lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 juin 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 septembre 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, greffier

Décision du 03 septembre 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 26/02400 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6LM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2021, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d'habitation à Mme [C] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 446,60 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1830,25 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [P] le 25 novembre 2025.

Par assignation du 20 février 2026, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [C] [P], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 3047,75 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 février 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 12 juin 2026, la SA ELOGIE-SIEMP sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 1195,80 euros au 28 mai 2026, échéance du mois d'avril incluse, sous réserve des paiements qui auraient été effectués la veille par la défenderesse. Elle accepte le plan d'apurement de cette dette proposé par cette dernière, compte-tenu de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [C] [P] indique avoir soldé sa dette la veille de l'audience et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisée en ce sens à l'audience, la SA ELOGIE-SIEMP a produit en cours de délibéré un décompte de la dette actualisé au jour de l'audience.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (…).

En l'espèce, la SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 24 novembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1830,25 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 janvier 2026.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte produit en cours de délibéré que le paiement du loyer courant avait repris à la date de l'audience et que la dette était entièrement réglée depuis le 11 juin 2026.

Or le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une demande de délai et ne saurait, sans priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 précité, en le plaçant dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. En effet, cela inciterait le locataire à rester débiteur jusqu'au jour de l'audience afin de préserver le bail. Il serait particulièrement inéquitable que Mme [C] [P], qui s'est acquittée de bonne foi de la totalité de sa dette dès retour à meilleure fortune, soit plus sévèrement sanctionnée que si elle avait fait patienter sa créancière en vue de bénéficier des dispositions favorables de la loi.

Par conséquent, il convient d'accorder rétroactivement à Mme [C] [P] un délai de paiement rétroactif d'un mois à compter du 11 juin 2026, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai et de constater que, à la date du présent de la présente ordonnance, Mme [C] [P] s'étant acquittée du montant de la dette dans le délai imparti, la clause résolutoire est dépourvue d'effet.

Non-lieu à référé sera ainsi prononcé concernant les demandes en expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

2. Sur la dette locative

Non-lieu à référé sera prononcé s'agissant de la demande en paiement sera rejetée, la dette ayant été entièrement réglée.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La SA ELOGIE-SIEMP ayant été contrainte d'assigner en justice Mme [C] [P] afin d'obtenir paiement de sa dette, cette dernière sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 novembre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

ACCORDE à Mme [C] [P] un délai de paiement d'un mois à compter du 11 juin 2026,

SUSPEND, pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 23 septembre 2021 conclu entre la SA ELOGIE-SIEMP, d'une part, et Mme [C] [P], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], 5ème étage, escalier B, porte D,

CONSTATE que, Mme [C] [P] s'étant acquittée de la dette locative dans le délai imparti, la clause résolutoire est dépourvue d'effet,

DIT en conséquence, n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SA ELOGIE-SIEMP aux fins d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation,

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SA ELOGIE-SIEMP tendant au paiement de la dette locative,

CONDAMNE Mme [C] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 novembre 2025 et celui de l'assignation du 20 février 2026,

DÉBOUTE la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge