Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 03/09/2026

****

MINUTE ÉLECTRONIQUE

N° RG 25/03397 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WIY7

Ordonnance de référé (N° 25/00061)

rendue le 10 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANTE

Madame [I] [Z]

née le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro C-59178-2025-05715 du 05/08/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3]

représentée par Me Gaetan Dremière, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉE

La SAS Lucas MDB

prise en la personne de son président

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me Anne Macchia, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 12 mai 2026 tenue par Véronique Galliot magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Ismérie Capiez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2026 et signé par Catherine Courteille, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 08 avril 2026

****

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement d'adjudication rendu le 18 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Valenciennes, la SASU Lucas MDB a été déclarée adjudicataire d'un immeuble situé [Adresse 3] à Escaudain, dont Mme [I] [Z] était propriétaire.

Par requête réceptionnée au greffe le 23 septembre 2024, Mme [Z] a saisi le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Valenciennes afin d'obtenir un délai de douze mois pour quitter les lieux.

Par jugement contradictoire du 10 décembre 2024, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Douai du 11 septembre 2025, le juge de l'exécution a :

- rejeté la demande de délais formulée par Mme [Z] ;

- débouté les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

- condamné Mme [Z] aux dépens.

Mme [Z] s'est maintenue dans les lieux, la SASU Lucas MDB l'a, par acte signifié le 18 février 2025, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de la voir condamner à titre provisionnel, à une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1 096 euros pour l'occupation de l'immeuble situé [Adresse 3] à Escaudain, à compter du 18 avril 2024 et jusqu'à libération effective des lieux et la voir condamner aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 10 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valenciennes, a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

-condamné Mme [I] [Z] à verser à titre provisionnel à la SASU Lucas MDB une indemnité d'un montant mensuel de 900 euros par mois pour l'occupation de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], à compter du 18 avril 2024 et jusqu'à libération effective des lieux ;

-condamné Mme [I] [Z] aux dépens, ainsi qu'à payer à la SASU Lucas MDB la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe de ce siège le 30 juin 2025, Mme [I] [Z] a interjeté appel de la décision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2026, Mme [Z] demande à la cour de :

-déclarer recevable et bien fondé son appel ;

-débouter la SASU Lucas MDB de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

-infirmer l'ordonnance de référé en date du 2 décembre 2024 en ce qu'elle a :

*fixer à sa charge une indemnité d'occupation mensuelle de 900 euros ;

*l'a condamnée à payer à la SASU Lucas MDB la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

*mis les dépens à sa charge ;

réformant et statuant à nouveau :

-dire qu'elle ne conteste pas le principe d'une indemnité d'occupation due à compter du 18 avril 2024 jusqu'au 9 octobre 2025, date à laquelle elle a quitté les lieux ;

-fixer ladite indemnité d'occupation à titre provisionnel à la somme de 450 euros par mois ;

-débouter la SASU Lucas MDB de sa demande tendant à voir fixer l'indemnité d'occupation à un montant supérieur ;

-débouter l'intimée de l'intégralité de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-réformer la condamnation prononcée en première instance à ce titre ;

-débouter l'intimée de toute demande plus ample ou contraire ;

-dire qu'il n'y a pas lieu à nouvelle condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

-dire que les dépens de première instance et d'appel seront laissés à la charge de la SASU Lucas MDB, subsidiairement dire qu'ils seront compensés entre les parties.

Ne contestant pas le principe de l'indemnité d'occupation, elle soutient que le montant prononcé par le tribunal est excessif, que l'estimation produite sur le site ORPI n'est étayée par aucune pièce objective ; elle indique également résider dans un bien équivalent à [Localité 6] et que son loyer s'élève à 450 euros charges comprises.

Elle soutient en outre être en incapacité de verser une telle indemnité dans la mesure où elle est sans emploi et sans revenu personnel depuis 2024, son concubin retraité, ne percevant qu'un revenu mensuel de 1 400 euros. Elle affirme que le quantum de l'indemnité demandée constitue une contestation sérieuse. Elle conteste faire preuve de mauvaise foi, expliquant s'être maintenue dans les lieux au-delà de la date uniquement faute de relogement immédiat, ses recherches étaient actives et elle a quitté volontairement les lieux dès qu'un logement s'est libéré.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2025, la SASU Lucas MDB demande à la cour de :

-dire bien jugé, mal appelé ;

-confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Valenciennes le 30 juin 2025 en toutes ses dispositions ;

-débouter Mme [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

-condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamner Mme [Z] aux dépens d'appel.

Elle fait valoir que le premier juge a justement fixé le montant de l'indemnité d'occupation en ce que l'estimation produite est conforme au marché dans le secteur.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

Il n'est pas contesté que Mme [Z] a occupé sans droit ni titre le bien litigieux à compter du 18 avril 2024 et qu'elle a quitté les lieux le 9 octobre 2025. L'existence de la créance de la SASU Lucas MDB n'est donc pas sérieusement contestable.

S'agissant du montant de cette indemnité, il y a lieu de prendre en compte le fait que le bien dispose d'une surface totale de 153.90 m² comprenant :

au rez-de-chaussée : une entrée, un couloir, une première salle à manger, un salon, une arrière-cuisine, une deuxième salle à manger, une cuisine, un dégagement, une salle de beau et une salle d'eau ;

au premier étage : deux chambres et une salle d'eau ;

au deuxième étage : trois chambres ;

à l'extérieur : une terrasse et un jardin ;

une cave.

La SASU Lucas MDB produit les estimations suivantes :

l'une, faite en ligne sur le site de « meilleursAgents », la base d'une maison de 153 m² et comprenant cinq pièces réalisé le 16 avril 2024 et ne comprenant pas les charges : allant de 843 euros à 1 031 euros ;

l'autre, faite également en ligne sur le site internet de la société Orpi sur la base d'une maison de 154 m² comprenant 9 pièces : allant de 921 euros à 1 271 euros.

Il y a lieu de préciser que le montant du loyer payé actuellement par Mme [Z] est indifférent dans la contestation du montant alloué dans la mesure où le secteur géographique n'est pas le même et que les caractéristiques du bien sont différentes.

Par ailleurs, il échet de rappeler que le comportement de Mme [Z], à savoir si elle était de bonne ou de mauvaise foi lorsqu'elle occupait les lieux, est indifférent pour l'appréciation du dommage subi par la SASU Lucas MDB (Cass. 1re Civ., 12 janvier 2011, n° 09-15.426 ; Cass. Com., 16 mai 2018, n° 16-12.918).

Ces éléments permettent d'affirmer que le juge des référés a justement évalué l'indemnité provisionnelle à la somme de 900 euros par mois d'occupation.

Par conséquent, l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [I] [Z] à verser à titre provisionnel à la SASU Lucas MDB une indemnité d'un montant mensuel de 900 euros par mois l'occupation de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], à compter du 18 avril 2024 et jusqu'à libération effective des lieux 

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] succombant, est condamnée aux entiers dépens et à payer à la SASU Lucas MDB la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, engagés en appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Valenciennes le 10 juin 2025 en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE Mme [I] [Z] à payer à la SASU Lucas MDB la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en appel,

CONDAMNE Mme [I] [Z] aux dépens engagés en appel.

Le greffier

La présidente

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.