Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 03 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/ 313

N° RG 25/08856

N° Portalis DBVB-V-B7J-BPARX

[V] [S] [B]

C/

[L] [J] [W] [Z]

[K] [G] [C] épouse [Z]

Syndicat SYNDICAT DE COPROPRIETE [Localité 1] [M]

S.D.C. ENSEMBLE IMMOBILIER [Localité 1] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Carole GHIBAUDO

Me Sébastien BADIE

Me Katia CALVINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de cannes en date du 24 janvier 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24-000134.

APPELANT

Monsieur [V] [S] [B]

né le 28 Mars 1969 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1], France

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-001897 du 05/11/2025 accordée par le BAJ de [Localité 3])

représenté par Me Carole GHIBAUDO, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉS

Monsieur [L] [J] [W] [Z]

né le 23 Février 1950 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro c1897 du 15/07/2025 accordée par le BAJ de [Localité 3])

Madame [K] [G] [C] épouse [Z]

née le 09 Juin 1955 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par Me Sébastien BADIE membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

Syndicat SYNDICAT DE COPROPRIETE [Localité 1] [M]

Es qualité de « Administrateur judiciaire » de la « Mme [D] SCP [O] », demeurant [Adresse 1], France

représentée par Me Katia CALVINI membre de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

S.D.C. ENSEMBLE IMMOBILIER [Localité 1] [M]

pris en la personne de son administrateur provisoire judiciaire, suivant ordonnance rendue par Madame le Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE le 24/11/2023, en la personne de Mme [T] [D], membre de la SCP [O] [D], immatriculée au RCS de NICE sous le n°81903083400017, dont l'étude est située [Adresse 3] à 06000 NICE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, pour ce domicilié audit siège, lui-même assisté de son syndic sapiteur le Cabinet IMMO DE France COTE D'AZUR, SAS au capital de 2 887 000,00€, immatriculée au RCS sous le n°528 530 306, dont le siège social est sis [Adresse 4] à 06000 NICE prise en la personne de représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Katia CALVINI membre de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 06 mai 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [K] [C] épouse [Z] et monsieur [L] [Z] sont propriétaires d'un lot numéro 1286, correspondant à l'appartement 307, 3ème étage, au sein de la résidence [Localité 6] sise [Adresse 6] à [Localité 7].

Suivant acte sous seing privé du 13 novembre 2020, les consorts. [Z], représentés par leur mandataire la société à responsabilité limitée (SARL) PATRIMOINE IMMO CONSEIL, ont donné à bail à monsieur [V] [B], l'appartement meublé précité de type T2, d'une superficie de 28 m², avec parking, moyennant le paiement d'un loyer initialement fixé à 490 euros par mois, outre 100 euros de provisions sur charges.

Estimant le comportement de M. [B] inadapté et dangereux, par actes de commissaire de justice des 23 janvier 2024 et 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier CANNES [M], pris en la personne de son représentant légal, a fait assigner monsieur [V] [B], les époux [Z], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de CANNES, aux fins d'obtenir :

- la résiliation judiciaire du bail ;

- l'expulsion des lieux loués de M. [B] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; .

- la condamnation solidaire de M. [B], et des époux [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros, à titre de dommages-intérêts, pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux ; '

- la condamnation solidaire de M. [B], et des époux [Z] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 24 janvier 2025, ce magistrat a :

- rejeté la demande d'irrecevabilité de l'action oblique soulevée par les époux [Z] et M. [B] ;

- prononcé la résiliation du bail conclu le 13 novembre 2020 entre les époux [Z] et M. [B] ;

- ordonné l'expulsion de M. [B] des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés dans un délai de 15 jours à compter de la signi'cation de la décision ;

- dit qu'à défaut de libération volontaire il serait procédé à son expulsion deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par celles-ci ou a défaut par les époux [Z] ;

- dit que la demande de sursis à statuer formulée par le syndicat des copropriétaires était sans objet ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre des époux [Z] et de M. [B] ;

- débouté M. [B] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;

- condamné in solidum les époux [Z] et M. [B] aux dépens de l'instance ;

- partagé par moitié les dépens entre les parties ;

- dit n'y avoir lieu à la condamnation de M. [B] au titre des frais irrépétibles ;

- condamné les époux [Z] à payer in solidum au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les autres demandes des parties.

Le juge des contentieux de la protection a notamment considéré que :

- l'action oblique du syndicat des copropriétaires était recevable ;

- sur la résiliation judiciaire du bail :

- les troubles anormaux de voisinage causés par M. [B], étaient établis par le syndicat des copropriétaires ;

- L'incivilité de ce dernier apparaissait caractérisée par le non-respect du règlement de copropriété, malgré plusieurs rappels du Directeur du site et notamment :

* le stationnement du véhicule de sa compagne sur les voies de circulation en octobre 2022 ;

Ces incivilités ont donné lieu à plusieurs comptes-rendus dressés par le Directeur de * le stationnement du scooter non assuré ;

* les poubelles à l 'extérieur

* la consommation de cigarettes au sein de l "ensemble immobilier ;

* une agression commise en avril 2023 ;

- ces manquements étaient suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat à compter de la décision ;

- sur la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre des consorts [Z] et de M. [B] :

- le syndicat des copropriétaires en demande a imputé des sommes au titre de la clause d'aggravation des charges aux consorts [Z] ;

- une instance était actuellement en cours auprès du tribunal judiciaire de GRASSE sur le bien fondé des clauses d'aggravation des charges, comme en attestait l'assignation en date du 27 décembre 2022, produite par les consorts [Z] ;

- les consorts [Z] avaient toutefois entendu réclamer les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires au titre de la clause d'aggravation des charges, à leur locataire par courriers du 17 février 2022 et du 26 janvier 2023 ;

- au vu des clauses d'aggravation des charges imputées aux consorts [Z] en réparation des nuisances occasionnées par leur locataire, et quand bien même les consorts [Z] réclamaient eux-mêmes ces sommes à M. [B] et les contestaient, la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Localité 1] [M] apparaissait mal fondée ;

- s'il n'était pas contestable que les agissements de M. [B] troublaient de manière répétée la tranquillité de l'immeuble depuis l'année 2022, il n'était pas démontré que le préjudice de jouissance avait été subi collectivement par l'intégralité des copropriétaires ;

- sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par M. [B] à l'encontre du syndicat des copropriétaires :

- M. [B] ne produisait aucun élément attestant d'un comportement fautif du syndicat des copropriétaires à son endroit, les justificatifs concernant son handicap ne suffisaient pas étayer un quelconque comportement discriminatoire du syndicat à son encontre.

Selon déclaration reçue au greffe le 21 juillet 2025, (enregistré sous le numéro de RG 25/08856) M. [B] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions, dûment reprises.

Selon déclaration reçue au greffe le 22 juillet 2025, (enregistré sous le numéro de RG 25/08906) M. [B] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions, dûment reprises.

Suivant ordonnance du 23 septembre 2025, le magistrat de la mise en état a ordonné la jonction des deux dossiers, sous le numéro RG 25/08856.

Par dernières conclusions transmises le 21 octobre 2025, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [B] sollicite de la cour, l'infirmation du jugement entrepris et statuant à nouveau qu'elle :

- déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence de ses demandes ;

- prononce la poursuite du bail d'habitation dont il bénéficie ;

- déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires ;

- condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

- déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laisse les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

-sur l'irrecevabilité de l'action oblique :

- il ne contrevient pas aux dispositions du règlement de copropriété ;

- il n'y a aucun préjudice subi par les autres copropriétaires ;

- sur le caractère infondé des accusations fondant la demande d'expulsion :

- le véhicule, en infraction invoqué le 15 octobre 2022 et le 18 octobre 2022 ne lui appartient pas ;

- il n'est pas rapporté la preuve qu'il ait déposé ses poubelles à l'extérieur ;

- il n'a pas commis d'agression le 3 février 2022 et n'a jamais été condamné ;

- il a interjeté appel de la condamnation du tribunal correctionnel de Grasse du 21 avril 2023 et est présumé innocent ;

- le règlement de copropriété n'interdit pas le stationnement d'un scooter ;

- sur sa demande reconventionnelle :

- il est handicapé et porteur d'une carte d'invalidité ;

- il subit une discrimination alors que d'autres habitants fument et utilisent des trottinettes ;

- il a subi un préjudice lié au risque de perdre son logement ;

Par dernières conclusions transmises le 13 janvier 2026, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [Z] sollicitent de la cour, la confirmation du jugement entrepris et excepté en ce qu'ils ont été condamnés aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau qu'elle :

- condamne M. [B] à leur payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

- ils ont agi dès qu'ils ont été informés afin de contraindre M. [B] de respecter le règlement de copropriété ;

- ils n'ont plus été informés depuis la sommation délivrée le 18 octobre 2023 de nouveaux faits commis de la part de M. [B] ;

- M. [B] a réglé l'arriéré locatif ;

- ils n'avaient plus de motif sérieux et légitime de l'expulser ;

Par dernières conclusions transmises le 20 novembre 2026, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice sollicite de la cour, la confirmation du jugement entrepris, excepté en ce qu'il a été débouté de sa demande de dommages et intérêts pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux, et statuant à nouveau :

- à titre principal : condamne solidairement les époux [Z] et M. [B] à lui payer la somme de 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux

- à titre subsidiaire : ordonne le sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence suite à l'appel interjeté du jugement du tribunal correctionnel de Grasse du 21 avril 2023, relatif aux faits du 19 avril 2023, pour violence aggravée ;

- en tout état de cause : condamne solidairement les époux [Z] et M. [B] à lui payer la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

- par courrier du 4 juillet 2023, le syndic a informé les époux [Z] des derniers agissements de leur locataire, ayant nécessité une nouvelle fois l'intervention de la police, ayant donné lieu à une condamnation pénale ;

- les éléments au dossier, outre cette condamnation témoignent des manquements et fautes commises par M. [B] occasionnant un trouble anormal du voisinage ;

- les nuisances vont au-delà de simples comportements bruyants puisque M. [B] a fait usage de violences imposant par deux fois l'intervention des services de police ;

- il est donc fondé à agir en raison de la carence des bailleurs et leur inertie ;

- les violations graves et récurrentes commises par M. [B] à l'encontre des règles de vie normale ont crée un préjudice pour la copropriété

L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 6 mai 2026.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir

L'article 31 du code de procédure civile énonce que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L'article 122 du même code prévoit que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut d'intérêt à agir.

L'article 125 alinéa 2 du même code précise que le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

L'intérêt à agir se définit donc comme une condition de recevabilité de l'action. Il doit être personnel, direct, né, actuel et légitime et s'apprécie à la date de la saisine de la juridiction.

En application de ces dispositions, l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action.

Sur l'action oblique :

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1341-1 du même code, dans sa version issue de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable à compter du 1er octobre 2016, prévoit que lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

En application de ces dispositions, le syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d'exercer l'action oblique en résiliation du bail si le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et si ses agissements contraires au règlement de copropriété causent un préjudice aux autres copropriétaires (Cass. 3e civ. 14-11-1985 n° 84-15.577 : Bull. civ. III n° 143).

L'exercice de l'action oblique suppose donc l'inaction du débiteur (Civ, 3ème, 20 décembre 1994, Bull. n° 225, p. 146). La carence du débiteur de la partie exerçant l'action oblique se trouve établie lorsqu'il ne justifie d'aucune diligence dans la réclamation de son dû (Civ, 1ère, 28 mai 2002, Bull. no 145, p. 111).

En l'espèce, l'article 14 'règles générales' du règlement de copropriété de l'immeuble stipule que chaque copropriétaire sera responsable, à l'égard tant du syndicat que de tout autre copropriétaires, des troubles de jouissance et infractions aux dispositions du présent règlement dont lui-même, sa famille, ses préposés, ses locataires ou occupants quelconques des locaux lui appartenant, seraient directement ou indirectement les auteurs ainsi que des conséquences dommageables résultat de sa faute ou de sa négligence et de celle de ses préposés, ou par le fait d'une chose ou d'une personne dont il est légalement responsable et à qui il devra donc imposer le respect desdites prescriptions sans que, pour autant, sa propre responsabilité soit dégagée.

Les copropriétaires qui aggraveraient les charges par leur fait, celui de leurs locataires ou des gens à leur service, supporteraient seuls les frais et dépenses ainsi occasionnés (..).

Ainsi, il ressort des éléments versés aux débats, la chronologie des faits suivante :

- le 13 novembre 2020, les époux [Z] donnaient à bail leur appartement à M. [B] ;

- par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 9 février 2022, le Directeur du site informait les époux [Z] d'une incivilité grave que leur locataire aurait commis le 3 février 2022 pour port d'une arme à feu et menaces envers autrui ;

- par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 17 février 2022, les époux [Z], par l'intermédiaire de leur gestionnaire, mettaient en demeure M. [B] de leur rembourser le règlement de la somme de 1 500 euros qui leur a été imputée au titre de l'aggravation des charges et de s'expliquer le cas échéant sur ce fait ;

- par courrier du 17 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires s'est à nouveau plaint auprès des époux [Z] de incivilités que M. [B] auraient commises :

* véhicule en infraction avec le règlement de copropriété le 15 octobre 2022 ;

* fumer le 15 octobre 2022 ;

* véhicule en infraction avec le règlement de copropriété le 18 octobre 2022 ;

* poubelles à l'extérieur, le 19 octobre 2022 ;

et leur a imputé la somme de 800 euros au titre d'une aggravation de charges pour l'ensemble de ces incivilités ;

- par courrier recommandé avec accusé réception du 26 janvier 2023 les époux [Z] par l'intermédiaire de leur gestionnaire mettaient en demeure M. [B] de leur rembourser cette somme sous 15 jours ;

- par courrier recommandé avec accusé réception du 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de leur régler la somme de 1 500 euros au titre de l'aggravation des charges pour incivilités commises selon lui :

* le 6 avril 2023 : divers objets dépassant de la rambarde du balcon ;

* le 20 avril 2023 : agression du Directeur de site ;

- par jugement du tribunal correctionnel du 21 avril 2023 M. [B] était condamné par le tribunal correctionnel de Grasse à une peine de 12 mois d'emprisonnement assorite d'un sursis probatoire pour des faits de violence aggravée commise à l'encontre de M. [I] [F], gardien de la

résidence ;

- par actes de commissaire de justice du 18 octobre 2023, les époux [Z] délivrait à M. [B] :

* un commandement de payer les loyers et d'avoir à justifier d'une assurance, visant la clause résolutoire ;

* une sommation de payer et d'avoir à respecter les dispositions du règlement de copropriété ; elle précisait que si les autres occupants de l'immeuble se plaignaient à nouveau de sa conduite, ils seraient obligés de résilier le bail ;

- le syndicat des copropriétaires a été autorisé selon procès-verbal de l'assemblée générale du 11 septembre 2023, en sa résolution n°5 à exercer une action oblique contre le locataire des époux [Z] en raison d'un manquement grave aux prescriptions du règlement de copropriété et invoquant une situation de gravité fortement dégradée depuis plusieurs mois, précisant que le syndic déposera désormais systématiquement plainte ;

- par acte du 1er février 2024 les époux [Z] étaient assignés en justice par le syndicat des copropriétaires aux fins de voir résilier le bail conclu avec M. [B] et les voir condamner au paiement de dommages et intérêts ;

Il échet de constater que le syndicat des copropriétaires n'a jamais fait part aux époux [Z] de sa volonté expresse de voir expulser M. [B], et s'est contenté de réclamer le paiement des aggravations de charges.

De plus, les consorts [Z] ont intenté une procédure d'expulsion courant septembre 2023, en raison de l'arriéré locatif et des incivilités prétendument commises.

Enfin, les consorts [Z] n'étaient pas parties à la procédure correctionnelle.

Depuis la délivrance de leurs sommations le 18 octobre 2023, ils n'ont pas été destinataires de la commission de nouvelles incivilités par M. [B].

L'article 446-3 du même code précise que le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu'il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu'il détermine tous les documents ou justifications propres à l'éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l'abstention de la partie ou de son refus.

L'inertie des consorts [Z], élément essentiel de l'intérêt à agir de l'action du syndicat des copropriétaires, justifiant la mise en oeuvre d'une action oblique, n'apparaît pas avéré.

Il conviendra d'ordonner la réouverture des débats et d'inviter les parties à s'expliquer et présenter leurs observations sur ce point.

Dans l'attente, il sera sursis à statuer sur l'ensemble des demandes.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, avant-dire droit,

Ordonne la réouverture des débats ;

Invite les parties à s'expliquer et présenter leurs observations sur l'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires eu égard à la mise en oeuvre de l'action oblique et à l'inertie des bailleurs ;

Renvoie l'affaire à la mise en état ;

Sursoit à statuer sur les demandes ;

Réserve les dépens.

La greffière La présidente