Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

JUGEMENT du 31 Août 2026

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N° RG 21/00751 - N° Portalis DBYD-W-B7F-C6QA

[M] [O], [A] [Z] épouse [O]

C/

[R] [J], [H] [S] épouse [J]

Copie exécutoire délivrée le

à

Copie certifiée conforme délivrée le

à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS ---------------

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ---------------

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Monsieur PLOUX Gwénolé, Président siégeant à Juge unique assisté(e) de : Madame MARAUX Caroline, Greffier

DEBATS à l’audience publique du 18 Mai 2026

Jugement CONTRADICTOIRE mis à disposition le 31 Août 2026, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [O] né le 09 Janvier 1971 à [Localité 2] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Me Sylvia DUBOIS-STERLING, avocat au barreau de PARIS

Madame [A] [Z] épouse [O] née le 05 Octobre 1972 à [Localité 3] (RUSSIE) (99), demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Me Sylvia DUBOIS-STERLING, avocat au barreau de SAINT-MALO

DEFENDEUR:

Monsieur [R] [J] né le 29 Décembre 1964 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] à [Localité 5]

Rep/assistant : Maître Amaury GAULTIER de la SELARL DE MORHERY-GAULTIER, avocats au barreau de SAINT-MALO

Madame [H] [S] épouse [J] née le 25 Juillet 1959 à [Localité 6] (35), demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Amaury GAULTIER de la SELARL DE MORHERY-GAULTIER, avocats au barreau de SAINT-MALO

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Exposé du litige

Suivant acte authentique en date du 30 novembre 2020, Monsieur [M] [O] et Madame [K] [Z] épouse [O] ont acquis avant leur mariage à concurrence de la moitié indivise chacun un bien immobilier sis [Adresse 4], comprenant notamment une maison d’habitation, cadastré sous le numéro L [Cadastre 1] d’une contenance de 45a et 45ca, pour la somme de 250.000 euros, de Monsieur [R] [J] et Madame [H] [S] épouse [J]. Suite à leur entrée en possession, les époux [O] se sont plaints d’infiltrations importantes dans le garage construit par Monsieur [J] en 2020 et au niveau d’un velux dans l’ancien garage attenant à la maison d’habitation ainsi que d’un dysfonctionnement de la VMC. Suivant procès-verbal de constat en date du 16 février 2021, puis du 9 décembre 2021, les époux [O] ont fait constater les désordres invoqués. Ils se sont également plaints de déchets enterrés au fond du jardin. Suivant acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2021, Monsieur et Madame [O] ont fait assigner Monsieur et Madame [J] aux fins notamment de réduction du prix de vente. Suivant ordonnance en date du 13 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise portant sur les désordres dénoncés, et désigné Monsieur [Y] à cette fin. L’expert a rendu son rapport définitif le 25 juin 2024. Suite au rapport d’expertise, Monsieur et Madame [O] ont demandé au tribunal, aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 7 octobre 2025, de : - les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, et y faisant droit ; - ordonner la réduction du prix de vente de 50.000 euros, à charge pour Madame [H] [J] et Monsieur [R] [J] de leur rembourser cette somme, sous 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard au-delà, outre intérêts au taux légal majoré de 5 points ; - condamner solidairement Madame [H] [J] et Monsieur [R] [J] à leur verser la somme de 53,688,29 euros en réparation des vices affectant la maison et le garage attenant de l’habitation sise [Adresse 5], cadastrée sous le numéro L [Cadastre 1] d’une contenance de 45 A et 45 CA ; - condamner Madame [H] [J] et Monsieur [R] [J] à leur verser à la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ; - condamner solidairement Madame [H] [J] et Monsieur [R] [J] à verser à Madame [A] [O] et Monsieur [M] [O] la somme de 20.000 euros en réparation de leur manquement à l’obligation précontractuelle de bonne foi à son égard ; - condamner solidairement Madame [H] [J] et Monsieur [R] [J] à leur verser la somme de 370 euros du fait du nécessaire retrait des déchets stockés au fond du jardin par les vendeurs; - condamner solidairement Madame [H] [J] et Monsieur [R] [J] au paiement de la somme de 5.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement Madame [H] [J] et Monsieur [R] [J] aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais et honoraires de Monsieur [E] [Y] expert, taxés à la somme de 4.904,63 euros. Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 septembre 2025, Monsieur et Madame [J] demandent au tribunal, à titre principal, de débouter les époux [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions. Subsidiairement, ils sollicitent la réduction des demandes indemnitaires à de plus justes proportions ainsi que la condamnation des époux [O] à payer au titre des frais irrépétibles des époux [J] la somme de 5 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. En application des articles 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, le tribunal ne statuant que sur les dernières conclusions déposées. La clôture de la procédure a été prononcée le 7 novembre 2025, et l'affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 18 mai 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré, et prononcée par mise à disposition au greffe le 31 août 2026.

MOTIFS

Sur les infiltrations affectant le garage construit en 2000 Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.  Il est constant que le dol ne se présume pas et doit être prouvé. L'article 1112-1 du code civil dispose que « [Localité 7] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en état tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ». L'article 1137 alinéa 2 du même code prévoit que « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. ». Pour être caractérisée, la réticence dolosive suppose à la fois un manquement à l'obligation d’information procédant de l'intention de tromper qui ne soit donc ni une erreur, ni une négligence, et un manquement qui provoque effectivement une erreur elle-même déterminante du consentement. Le dol est une cause de nullité relative du contrat. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. En l’espèce, Monsieur et Madame [O] font valoir que leur consentement aurait été vicié en raison de la dissimulation volontaire par les vendeurs de l’existence d’infiltrations dans le garage, qui auraient été camouflées par des éléments de carrosseries sur palettes, rendant le garage inaccessible. L’expert relève qu’« un véritable ruisseau s’écoule à travers les murs du garage lors de fortes précipitations », que  les parois enterrés du garage sont en parpaings creux et ne sont pas étanches et qu’il n’existe pas de dispositif de drainage périphérique. Il ajoute que « la configuration des lieux (altimétrie des sols extérieurs) et le mode constructif sont propices aux pénétrations d’eau ». Il explique que le garage est enterré par rapport au sol de la parcelle côté ouest et par rapport au fossé qui longe le pignon nord. Il indique également qu’il existe une non-conformité eu égard au permis de construire qui imposait que la construction soit implantée directement en limite séparative alors que le pignon nord du garage est décalé à l’intérieur de la parelle et les vendeurs n’ont jamais déclaré l’achèvement des travaux. En réponse à un dire, il explique que « Le garage est enterré de 1,20 à1,40 m en bordure d'un fossé qui recueille toutes les eaux de ruissellement de la grande parcelle agricole voisine. Le fil d'eau du fossé est situé au-dessus du sol intérieur du garage. Le terrain se gorge d'eau quand il pleut. Les infiltrations sont anciennes et antérieures à la vente comme en témoignent l'état apparent de la maçonnerie, du sol du garage, et le développement de végétation en fond de garage. ». En réponse à un autre dire, l’expert précise que « le mode constructif du garage ne permet pas d'assurer l'étanchéité des parois enterrées. La présence d'un DELTA MS n'est pas suffisante pour empêcher des percolations d'eau. Le dispositif devrait par ailleurs émerger au-dessus des terres extérieures et être calfeutré en tête et n'est pas visible.». Les défendeurs soutiennent aux termes de leurs écritures qu’il s’agit de désordres dont ils n’avaient pas connaissance mais qui étaient, manifestement, apparus concomitamment à la vente. Or, l’expert indique en réponse à un dire émanant du conseil des défendeurs qu’ « une paroi enterrée constituée de parpaings creux ne garantit aucune étanchéité. Il n’y a rien d’autre à démontrer. Le mode constructif du garage est la cause des infiltrations. Dans ces conditions, il est difficile de soutenir comme vous le faites que les infiltrations ne seraient apparues que postérieurement à la vente. ». Les défendeurs prétendent qu’une cuve de récupération des eaux pluviales du garage mise en place par les époux [O] expliquerait les infiltrations qui n’auraient pas existé antérieurement à la vente. En réponse au conseil des demandeurs, l’expert explique aux termes d’un courriel en date du 6 octobre 2025 que « cette cuve n’est pas la cause des désordres qui demeure l’absence d’étanchéité de la paroi enterrée par elle-même et du pignon en limite de parcelle ». Dès lors, il est établi que les vendeurs ne pouvaient ignorer les infiltrations affectant le garage.

L’acte de vente conclu entre les parties comporte en sa page 22 une clause prévoyant qu’ « En application de l’article 1112-1 du Code Civil qui impose aux parties un devoir précontractuel d’information, qui ne saurait toutefois porter sur le prix, le vendeur déclare avoir porté à la connaissance de l’acquéreur l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement. Le vendeur reconnait être informé qu’un manquement à ce devoir serait sanctionné par la mise en œuvre de sa responsabilité, avec possibilité d’annulation du contrat s’il a vicié le consentement de l’acquéreur. ». Plusieurs témoignages produits par les défendeurs attestent de ce que ce garage était rangé avant la vente à Monsieur et Madame [O]. Or, ces derniers indiquent que lors de leur visite du bien, le garage était encombré d’éléments notamment des palettes de carrosserie permettant de dissimuler l’état du garage. Par ailleurs, l’agent immobilier indique n’avoir aucune photo en raison de ce que le garage était inaccessible. En outre, il n’a pas été possible aux acheteurs de voir le bien entre le compromis et la vente. L’expert relève également l’existence d’une non-conformité au permis de conduire et l’absence de déclaration d’achèvement des travaux. Les époux [J] ne démontrent pas avoir averti les époux [O] de ces anomalies. En construisant lui-même le garage litigieux, Monsieur [J] ne pouvait être dans l’ignorance de ce qu’il faisait abstraction d’un certain nombre de règes de l’art qui ne pouvait conduire qu’à l’apparition des désordres en présence d’un sol humide aux alentours du bâtiment qu’il édifiait. En gardant le silence sur la nécessité de réaliser des travaux d’étanchéité dans le garage afin de faire cesser les infiltrations, les vendeurs ont manqué à l’obligation d’information à laquelle ils étaient tenus en application de l’article 1112-1 du code civil. Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il a bien existé une volonté des époux [J] de dissimuler l’état du garage. Par ailleurs, les époux [J] ne pouvaient ignorer que les informations qu’ils détenaient concernant l’existence de fuites par temps de pluie était un élément déterminant du consentement à la vente pour n’importe quel acquéreur. En effet, l’étanchéité d’un immeuble est une caractéristique incontournable de son habitabilité, et la présence d’infiltrations, quelle que soit leur importance, rend l’immeuble impropre à sa destination, en l’espèce le garage, qu’il soit utilisé en vue d’un stockage de véhicules ou de matériels, ou comme atelier ainsi que les époux [O] déclarent en vouloir avoir l’usage. Au regard du caractère déterminant et essentiel des informations volontairement dissimulées à Monsieur et Madame [O] au moment de la conclusion de la vente des biens immobiliers, il est certain que ceux-ci n'auraient pas contracté ou auraient contracté à des conditions substantiellement différentes s’ils avaient eu connaissance des informations dissimulées Il résulte, dès lors, de l'ensemble de ces éléments que les époux [J] ont commis un dol au préjudice des époux [O] entraînant la mise en œuvre de leur responsabilité ouvrant droit à des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice.

Aux termes du dispositif de leurs écritures, les époux [O] sollicitent la diminution du prix à hauteur de 50.000 euros compte-tenu de ce qu’ils n’auraient pas acheté aux conditions convenues s’ils avaient eu connaissance de l’existence des travaux à réaliser, la prise en charge intégrale du coût des travaux préconisés ou d’ores et déjà réalisés, soit la somme totale de 53.688,29 euros ainsi que l’allocation de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance à hauteur de 15.000 euros en application de l’article 1178 alinéa 4 du code civil. Le préjudice subi par les époux [O] ne peut consister à la fois dans un prix excessif, dans le coût des travaux et dans des dommages-intérêts réparant ledit préjudice. La réduction du prix de 50.000 euros n’est justifiée par aucune évaluation ou autre pièce permettant d’expliquer la somme demandée. Cette demande sera par conséquent rejetée. Lorsqu'une personne n'a pas reçu une information, elle a parfois, non pas perdu une chance, mais été exposée à un risque de dommage : elle doit dès lors être entièrement indemnisée en cas de réalisation de ce risque. En l’espèce, il est nécessaire de mettre fin aux dommages par la réalisation de travaux permettant de mettre fin aux infiltrations à l’intérieur du garage. Il résulte du rapport d’expertise que « la configuration du garage enterré de plus d’un mètre par rapport au terrain, de la parcelle côté ouest et enterré par rapport au fil d’eau du fossé en limite de parcelle, ne permet pas d’envisager une solution de type étanchéité de la paroi par l’extérieur avec drainage périphérique ». L’expert ajoute que « les parois enterrées côté ouest et nord doivent donc être étanches par elle-même (voiles en béton armé sur la hauteur enterré). Le principe réparatoire induit une démolition/ reconstruction des façades enterrées avec : - dépose/repose de la couverture et de la charpente, - dépose/repose de l’installation électrique, - terrassement et dégagement des terres côté ouest, - démolition des façades jusqu’à hauteur du dallage en béton, - démolition de l’ancien mur de clôture côté nord sur a longueur du pignon ; - élévation en béton armé sur une hauteur de 1,50 m environ, maçonnerie de parpaings au-dessus ; - bardage en bois en façade ». Monsieur et Madame [O] ont transmis à l’expert des devis estimant le coût d’une reconstruction intégrale du garage, que l’expert n’a pas validés au motif que ceux-ci comportaient des prix déraisonnables s’apparentant au coût d’une maison finie. A défaut de transmission de devis cohérents, l’expert évalue le coût de travaux à la somme de 25.000 euros hors taxe, soit 30.000 euros TTC (TVA 20%). Les époux [O] prétendent qu’aucun artisan n’accepte de procéder aux travaux de reprise engageant leur responsabilité. Or, s’ils ne justifient pas de ces refus, il apparait que les désordres dont est affecté le garage, lequel est de surcroit construit en contradiction avec le permis de construire délivré, nécessite des reprises conséquentes dont une démolition partielle. On comprend aisément les rétiences des artisans sollictés. Aussi, compte-tenu de ces difficultés et des devis produits par les demandeurs, il sera fait droit à la demande de condamnation des époux [J] au paiement des travaux du garage en son intégralité, soit à hauteur du devis de la SAS JEGU d’un montant de 49.145,14 euros, majorés des travaux électriques nécessaires de 3.522 euros, soit un total de 53.688,29 euros. En conséquence, Monsieur et Madame [J] seront condamnés à régler à Monsieur et Madame [O] la somme de 53.688,29 euros au titre des travaux de reprise. Monsieur et Madame [O] seront déboutés de leurs demandes au titre de la réduction du prix de vente et de la réparation du manquement à l’obligation précontractuelle de bonne foi, compte-tenu de ce qu’il n’est pas fait état d’un préjudice différent de celui invoqué à l’appui de la demande au titre de la réparation des vice affectant la construction.

Sur les autres désordres - Sur les infiltrations affectant l’ancien garage attenant à la maison L’expert relève que dans l’ancien garage, l’entourage de l’ancien velux, qui a été remplacé aux frais avancés par Monsieur et Madame [O], était perforé par des vis maintenant les pattes de fixation d’une antenne démonté à son départ par Monsieur [J]. L’expert indique que l’entourage du vélux était fuyard.et que l’infiltration par ce velux était déjà active au moment de la vente. Les époux [O] justifient avoir réglé la somme de 262,50 euros pour la réparation de la VMC dont le dysfonctionnement avait été constaté suivant procès-verbal de constat établi par Maître [L], commissaire de justice le 16 février 2021. Il résulte des pièces produites par les parties que les époux [J] ont accepté de prendre en charge ces désordres par le versement de la somme de 1221, 50 euros. Les époux [O] prétendent ne pas avoir reçu cette somme. Il leur appartient, en l’absence de mise en cause des notaires, d’entreprendre auprès de ceux-ci les démarches permettant le déblocage des fonds. En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes au titre de la VMC et des infiltrations au niveau du velux de l’ancien garage. - Sur les déchets dissimulés dans le jardin Monsieur et Madame [O] invoquent la dissimulation du stockage de nombreux déchets au fond du jardin. La réalité du préjudice subi par les époux [O] n’est pas démontré. Il sera rappelé que ces désordres n’ont pas été abordés dans le cadre de l’expertise. Il n’est pas non plus justifié d’un fondement justifiant la prise en charge de ces frais par les époux [J]. En conséquence, Monsieur et Madame [O] seront déboutés de leur demande au titre des déchets dissimulés dans le jardin. Sur la demande au titre du préjudice de jouissance Aux termes du quatrième alinéa de l’article 1178 du code civil, « Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. ». Le préjudice de jouissance vise à indemniser l'impossibilité de jouir normalement d'un bien. Il est constant que le trouble de jouissance s’analyse comme l’impossibilité dans laquelle s’est trouvée la demanderesse ou le demandeur d’utiliser le bien pendant une période déterminée. L’article 1240 du Code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ». L’obtention de dommages-intérêts est subordonnée à la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. En l’espèce, Monsieur et Madame [O] sollicitent l’allocation de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance à hauteur de 15.000 euros en application de l’article 1178 alinéa 4 du code civil. Les développements figurant aux écritures de Monsieur et Madame [O] ne permettent pas de caractériser le préjudice de jouissance allégué. Les époux [O] ne produisent aucun document de nature à justifier l’utilisation qui était faite du garage, ni sa superficie ainsi que celle de la maison pour permettre une évaluation de ce préjudice. Ils ne versent aux débats aucun élément justificatif d'un quelconque préjudice de jouissance, notamment de valeur locative, pour prétendre obtenir la réparation d'un trouble qu'ils auraient subi dans la jouissance de leur garage sur une période donnée. En conséquence, Monsieur et Madame [O] seront déboutés de leur demande au titre de leur préjudice de jouissance.

Sur les autres demandes - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur et Madame [J], parties succombant, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais et honoraires de Monsieur [E] [Y] expert, taxés à la somme de 4.904,63 euros. - Sur l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Monsieur et Madame [J], parties succombant, seront condamnés in solidum à Monsieur et Madame [O] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DIT que Monsieur [R] [J] et Madame [H] [S] épouse [J] ont commis un dol au préjudice de Monsieur [M] [O] et Madame [K] [Z] épouse [O],

En conséquence, CONDAMNE Monsieur [R] [J] et Madame [H] [S] épouse [J] à régler à Monsieur [M] [O] et Madame [K] [Z] épouse [O] la somme de 53.688,29 euros TTC au titre des travaux de reprise du garage, DEBOUTE Monsieur [M] [O] et Madame [K] [Z] épouse [O] seront déboutés de leurs demandes au titre de la réduction du prix de vente et de la réparation du manquement à l’obligation précontractuelle de bonne foi, compte-tenu de ce qu’il n’est pas fait état d’un préjudice différent de celui invoqué à l’appui de la demande au titre de la réparation des vice affectant la construction, DEBOUTE Monsieur [M] [O] et Madame [K] [Z] épouse [O] de leurs demandes au titre de la VMC et des infiltrations au niveau du velux de l’ancien garage, DEBOUTE Monsieur [M] [O] et Madame [K] [Z] épouse [O] de leurs demandes au titre des déchets dissimulés dans le jardin, DEBOUTE Monsieur [M] [O] et Madame [K] [Z] épouse [O] de leur demande au titre de leur préjudice de jouissance, CONDAMNE Monsieur [R] [J] et Madame [H] [S] épouse [J], in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais et honoraires de Monsieur [E] [Y] expert, taxés à la somme de 4.904,63 euros, CONDAMNE Monsieur [R] [J] et Madame [H] [S] épouse [J], in solidum à régler à Monsieur et Madame [O] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

LE GREFFIER LE JUGE