Demande en paiement des charges ou des contributions

COUR D’APPEL D’[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE (Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N° DU 31 Août 2026

N° RG 26/01487 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RHCX

Grosse délivrée à Me [K]

Expédition délivrée à M. Et Mme [F]

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires PALAIS DES THERMES, sis [Adresse 1] Représenté par son syndic la SAS GESTION [Z] [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Me David TICHADOU, substitué par Me Valentin MACE, avocats au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [E] [F] Né le 1er août 1983 à [Localité 3] (UKRAINE) [Adresse 3] [Localité 4] non comparant, ni représenté

Madame [H] [F] Née [B] Née le 18 Novembre 1981 à [Localité 5] (UKRAINE) [Adresse 3] [Localité 4] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal Judiciaire de NICE

assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Véronique XERRI, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 02 Juillet 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 31 Août 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement par défaut, par mise à disposition au greffe le 31 Août 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] sont propriétaires d’un lot de copropriété situé [Adresse 4] et [Adresse 5] (lots n°88).

Le 11 mars 2026, le syndicat des copropriétaires "PALAIS DES THERMES", représenté par son syndic en exercice la SARL GESTION [Z], (ci-après le syndicat des copropriétaires "[Adresse 6]") a fait assigner M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de: condamner solidairement M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] à lui payer la somme de 1 229,49 euros, au titre des charges impayées au 3 janvier 2026 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 septembre 2025, condamner solidairement M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] à lui payer les frais de relance et de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;condamner solidairement M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] à lui payer la somme de 900 euros, à titre de dommages et intérêts,ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner solidairement M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] à lui payer la somme de 1 200 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 juillet 2026.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires "PALAIS DES THERMES", représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement cités à étude, M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] n'ont pas comparu à l'audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du code de procédure civile.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 31 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 alinéa 1 du code de procédure civile, le présent jugement rendu par défaut, la décision étant en dernier ressort et la citation n'a pas été délivrée à personne.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires "PALAIS DES THERMES" verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] sont propriétaires du bien situé au [Adresse 4] et [Adresse 5] (lots n°88),les appels de fonds,un décompte actualisé au 12 février 2026, à hauteur de 1 229,49 euros,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 26 avril 2024 et 25 avril 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ; diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure). Les frais de conciliation, de mise en demeure ou de mise en contentieux ne peuvent entrer dans les frais prévus par l’article 10 dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 427,49 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] au paiement de la somme de 427,49 euros, au titre des charges dues à la date 12 février 2026, les appels de fond du 1er janvier 2026 (2e provision) inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 11 mars 2026.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

La loi Alur du 24 mars 2014 pose le principe d'une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 précité, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l'objet d'une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les «frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires», dont notamment les frais de recouvrement, listés ainsi qu'il suit : mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,relance après mise en demeure,constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles). Si les frais de mise en demeure ne sont pas contestables, en revanche, la constitution de dossier pour l'huissier de justice et l'avocat, et le suivi du dossier transmis à l'avocat ne se justifient qu'en cas de diligence exceptionnelle.

La diligence exceptionnelle s'entend d'une démarche rendant l'action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Le syndicat des copropriétaires "PALAIS DES THERMES" sollicite la condamnation de M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] à lui payer les frais de relance et de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, il est versé au débat un contrat de syndic, qui prévoit spécifiquement des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire du syndic.

Le syndicat des copropriétaires "PALAIS DES THERMES" fait état de démarches et de diligences du syndic pour frais de recouvrement sur le défendeur concerné dans la mesure où il a été contraint d'entamer une procédure judiciaire à l'encontre de M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F], et de réaliser de nombreux actes, relances et mises en demeure.

Les frais de mis en demeure par lettre recommandée (21 novembre 2023, 26 août 2024, 25 novembre 2024 et 27 mai 2025), les frais de conciliation exposés par le syndic (le 14 décembre 2023, 27 décembre 2024 et 1er juillet 2025) constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant et sont déjà intégrés au décompte individuel du syndicat des copropriétaires "PALAIS [Adresse 7] THERMES" susvisé.

En revanche, les honoraires du syndic pour la constitution du dossier aux auxiliaires de justice (intitulés « mise au contentieux ») figurant sur le décompte aux dates du 26 janvier 2024 et 31 juillet 2025 ne peuvent, en l'espèce, recevoir ce qualificatif et doivent en être exclus. En effet, il n'est nullement démontré qu'ils soient afférents à des prestations sortant de la gestion courante alors que les contrats de syndic versés aux débats prévoient en leur article 9.1 que de tels frais et honoraires sont imputables aux seuls copropriétaires « uniquement en cas de diligences exceptionnelles », ce dont il n'est nullement justifié.

Par conséquent, M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] seront condamnés solidairement à payer la somme de 252 euros au syndicat des copropriétaires "PALAIS DES THERMES" au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 11 mars 2026.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires "PALAIS DES THERMES" sollicite la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires "PALAIS [Adresse 7] THERMES" ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Dès lors que les conditions du présent articles sont remplies, le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation.

En l’espèce, les conditions du présent articles n’étant pas remplies, les intérêts échus n’ayant pas couru pendant au moins un an.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires "PALAIS DES THERMES" sera débouté de cette demande à ce titre.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] seront donc condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires "PALAIS DES THERMES" la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] à verser au syndicat des copropriétaires "PALAIS DES THERMES", représenté par son syndic en exercice la SARL GESTION [Z], la somme de 427,49 euros, au titre des charges dues à la date du 12 février 2026, les appels de fond du 1er janvier 2026 (2e provision) inclus, majorées des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2026 ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] à verser au syndicat des copropriétaires "[Adresse 6]", représenté par son syndic en exercice la SARL GESTION [Z], la somme de 252 euros au titre des frais nécessaire au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, majorées des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2026 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires "[Adresse 6]", représenté par son syndic en exercice la SARL GESTION [Z], de sa demande de capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires "[Adresse 6]", représenté par son syndic en exercice la SARL GESTION [Z], de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires "[Adresse 6]", représenté par son syndic en exercice la SARL GESTION [Z], la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière.

La greffière, Le président,