Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/674

AFFAIRE : N° RG 25/00313 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3WWE

Copie à : Maître Catherine GAUTHIER

Copie exécutoire à : Maître Caroline VERGNOLLE

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 31 Août 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [F] immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 790 615 769 prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 3]

Représentée par Maître Caroline VERGNOLLE de la SELARL AVOCARREDHORT, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 824 541 148 prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 3] [Localité 5]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 12 Juin 2026

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 31 Août 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 06 novembre 2023, la S.C.I [F] a donné à bail à Madame [R] [K] un local d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6], pour un loyer initial mensuel de 530 euros outre 10 euros de provision sur charges. Par acte du 17 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Madame [R] [K] auprès de la S.C.I [F]. Des loyers demeurant impayés, le 16 avril 2024, la S.C.I [F] a sollicité la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES afin d’obtenir le paiement des loyers. Le 17 avril 2024, la S.C.I [F] transmettait des photographies du bien. Le 18 avril 2024, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES réclamait des pièces supplémentaires à la S.C.I [F]. Le 06 mai 2024, la S.C.I [F] a en demeure Madame [R] [K] d’avoir à justifier de l’occupation du logement. Le 05 septembre 2024, la MAIF adressait une lettre recommandée avec avis de réception à la SASU Action Logement Services afin de lui rappeler qu'en l’absence de préavis adressé par la locataire au bailleur et de reprise effective du logement, la locataire est réputée occupante des lieux et que les garanties du contrat s’appliquent.

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES ne donnera aucune suite.

Le 1er octobre 2024, un commandement de payer les loyers d’un montant de 3451 euros visant la clause résolutoire était notifié à Madame [R] [K].

Le 14 février 2025, une mise en demeure d'avoir à justifier de l'occupation du logement était signifiée à Madame [R] [K] par voie d'huissier.

Le commandement de payer étant resté infructueux, un procès-verbal de constat d'abandon du logement était dressé le 17 mars 2025.

Le 19 mars 2025, la SCI [F] déposait une requête auprès du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judicaire de Béziers afin de: - De constater la résiliation du bail, - D'être autorisé à reprendre possession de lieux, - De condamner Madame [K] au paiement des loyers impayés et des frais de procédure.

Par ordonnance du 20 mars 2025, il était fait droit aux demandes de la S.C.I [F].

Par acte du 11 juin 2025, la S.C.I [F] a fait assigner la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins de :

Condamner la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES à payer à la S.C.I [F] la somme de 6101 euros au titre de l’arriéré locatif,Assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant signification de la décision à intervenir,Condamner la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES à verser à la S.C.I [F] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais engagés par le commissaire de justice au titre de la procédure d’abandon que du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.Après renvois, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 12 juin 2026. A l’audience, la S.C.I [F] maintient ses demandes. Elle expose au visa de l’article 2288 du code civil et l’article 3.1.1 du contrat de cautionnement Visale qu’elle a toujours respecté ses obligations de bailleresse contrairement à ce que soutient la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES qui affirme qu’elle aurait pénétré sans autorisation de la locataire dans les lieux. Elle explique que Madame [R] [K] avait signalé à son bailleur une infiltration de la toiture et lui a demandé d’y remédier, qu’elle s’est immédiatement exécutée et a mandaté un maçon à cette fin. Elle soutient que la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES procède par voie d’affirmation pour tenter de s’exonérer de ses obligations. Elle indique apporter les éléments établissant qu’elle avait bien l’autorisation pour entrer avec le maçon et faire effectuer les réparations. Elle soutient que le numéro de téléphone sur les captures d’écran de sms qu’elle produit est bien celui de la locataire. Elle précise que lorsque le maçon s’est rendu sur les lieux, celui-ci a constaté que la porte était grande ouverte et que l’appartement était saccagé, faits pour lesquels le maçon a alerté la SCI [F] et transmis des photographies. Elle fait valoir qu’elle a produit des éléments afin d’attester de la situation sans pour autant demander une indemnisation du coût des désordres auprès de la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES et qu’elle a déposé plainte le 20 mai 2024. Elle conteste également un prétendu manquement à l’obligation de garantir une jouissance paisible des lieux qui proviendrait d’une porte laissée ouverte par les différents occupants des appartements. Elle explique en avoir eu connaissance que le 3 avril 2024 et le 4 avril 2024 et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir agi en un jour. Elle fait observer qu’avant que la juridiction soit saisie, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a refusé de l’indemniser au motif que la locataire aurait quitté les lieux le 17 avril 2024 sans lui opposer la nullité du contrat. Sur les modalités de mise en jeu de la garantie, elle explique au visa de l’article 8-1 du contrat de cautionnement de la garantie [Localité 7] qu’en avril 2024, les impayés de loyers dépassaient un mois de loyer, que le 16 avril 2024, elle adressait une mise en demeure à la locataire d’avoir à régulariser la dette et que parallèlement elle déclarait ces incidents de paiement à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES. Elle indique que la caution a clôturé le dossier au motif que la locataire aurait quitté les lieux. Sur la période de garantie des loyers impayés, elle fait valoir que la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES est redevable de 16 mois de loyers suivant les articles 4 et 8-2 de la garantie. Elle souligne que par ordonnance en date du 20 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers a condamné la locataire au paiement de la somme de 6101 euros au titre des loyers et charges impayés et qu’elle est donc fondée à solliciter la mise en œuvre de la garantie [Localité 7]. La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite de : A titre principal, débouter la SCI [F] de l’ensemble de ses demandes, ns et conclusions,juger que la SCI [F] n‘apporte pas la preuve qui lui incombe d‘être entrée dans le local en cours de bail, avec l’autorisation de son locataire,juger que la SCI [F] est exclue du contrat VISALE en application de l’article 3,constater que le SMS attribué à la locataire fait état d'un problème de sécurité imputable qui l‘aurait obligé à quitter le local sans que le bailleur ne puisse justi er que ce problème ne lui est pas imputable au titre de son obligation de jouissance paisible du local,juger en conséquence que le contrat de cautionnement VISALE est nul en application de son article 3,A titre subsidiaire, constater qu’il n’est produit aux débats aucun relevé de compte locatif et aucune mise en demeure de payer obligatoire avant la mise en œuvre de la garantie et juger en conséquence qu’Action logement Services ne peut être condamnée à aucun paiement.A titre infiniment subsidiaire, si une condamnation était prononcée à l‘encontre Action Logement Services, juger qu’Action Logement Services sera subrogée dans les droits du bailleur au titre d’une éventuelle condamnation dans le cadre de la garantie VISALE et cela dès que le règlement de la condamnation sera intervenu.Sur la demande d’astreinte, juger non fondé en droit et en fait la demande d’astreinte et rejeter en conséquence lademande d’astreinte, En toute hypothèse, condamner la SCI [F] à payer à Action Logement Services la somme de 2000 euros sur le fondement de l‘article 700 du CPC,condamner la Sci [F] en tous les dépens.La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES expose au visa de l’article 3.1 que le bailleur est entré dans le local d’habitation de son locataire avant que ce dernier ne puisse être repris par le commissaire de justice, que le 17 avril 2024, il lui a adressé des photos de l’appartement en indiquant qu’il y a « tout à refaire », que le 18 avril 2024, il transmettait un devis au titre des dégradations locatives et que le bailleur n’apporte pas la preuve qui lui incombe d’être entré dans le local en cours de bail avec l’autorisation de son locataire. Elle précise que le bailleur est entré dans le logement en violation de l’article 544 du code civil et des articles 1er et 2 de la loi du 6 juin 1989. Elle fait valoir les incohérences des propos de la S.C.I [F] qui lui indiquait le 17 avril 2024 qu’il envoyait des photos de l’appartement car il y a tout à refaire puis dans ses conclusions n° 1 que Madame [R] [K] lui a signalé une infiltration de la toiture et lui a demandé d’y remédier. Elle souligne que l’extrait partiel de plainte produit aux débats relate une autre version, qu’il devait effectuer des travaux dans un autre appartement, qu’il a demandé au maçon de prendre contact avec la locataire, qu’il s’est présenté à son domicile, que la porte était ouverte, qu’il est rentré dans le domicile après avoir eu l’accord de la locataire, qu’il a constaté que l’appartement était saccagé et qu’il a fait une déclaration d’assurance à la MAIF et que l’expert lui a demandé un dépôt de plainte. Elle soutient qu’en réalité, le bailleur avait bien repris le local mais qu’il s’est ravisé dès lors qu’elle lui a refusé sa garantie et après avoir contacté son assureur. Elle fait observer que le sms produit au débat n’a aucune valeur juridique puisqu’on ne voit qu’un seul numéro de téléphone, que celui-ci est distinct de celui déclaré par la locataire lors de l’attribution du VISALE 6 mois auparavant et que le nouveau numéro de téléphone transmis n’est pas attribué. Elle souligne que dans la première mise en demeure du 6 mai 2024, le commissaire de justice indique seulement que le bailleur serait sans nouvelle de sa locataire, que la seconde mise en demeure mentionne que la locataire aurait abandonné le logement sans mention du sms. Enfin, elle fait valoir que le bailleur n’a pas garantie la jouissance paisible du logement à la locataire et que la sommation de communiquer au bailleur est restée sans réponse quant aux « échange concernant la question de sécurité soulevée par le sms que la SCI attribue à Madame [R] [K] et de justifier que ce SMS émane d’elle ». A titre subsidiaire, elle fait observer qu’il n’est produit aux débats aucun relevé de compte locatif de telle sorte qu’elle ne peut être condamnée à aucun paiement. Elle ajoute que le bailleur n’apporte pas la preuve qu’il ait adressé à la locataire des mises en demeure de payer les sommes qu’il lui réclame. A titre infiniment subsidiaire, elle demande à être subrogée dans les droits du bailleur au titre d’une éventuelle condamnation dans le cadre de la garantie VISALE et cela dès que le règlement de la condamnation sera intervenu. Sur la demande d’astreinte du bailleur, elle indique qu’il n’est pas précisé le fondement juridique et qu’elle ne voit pas également quelle urgence il existe à forcer l’exécution de la décision. L’affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION À titre liminaire, les demandes de « juger » ou de « constater » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur la demande en paiement

L'article 2288 du code civil précise que «  le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier de payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ».

L’article 3 intitulé exclusion du contrat VISALE prévoit dans son article 3. 1 : « 3.1 Exclusions communes au Parc Locatif Privé et au Parc Locatif Social ou Assimilé Ne peuvent béné cier du dispositif Visale sous peine de nullité du contrat : 3.1.1 Les Logements (---) En cas de non-respect par le Bailleur de ses obligations légales ou contractuelles à l'égard du Locataire  ».

L’artic1e 5 du Décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon prévoit que : « Une expédition de l’ordonnance revêtue de la formule exécutoire est signifiée, à l'initiative du bailleur, au locataire et aux derniers occupants du chef du locataire connus du bailleur ». L’article 544 du code civil dispose que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le droit au logement est un droit fondamental.

L’article 2 de la loi précitée mentionne que les dispositions du présent titre sont d’ordre public. En l’espèce, le 17 avril 2026, la S.C.I [F] a formulé auprès de la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES une demande d’activation de la caution au titre d’impayés imputables à la locataire Madame [R] [K] accompagnée de photos de l’appartement dégradé mentionnant « je vous envoie des photos de l’appartement. Il y a tout à refaire ». Le 18 avril 2026 elle adressait à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES un devis du 18 avril 2024 de As batiment d’un montant de 8274 euros au titre des réparations locatives.

A cette période, la bailleresse ne pouvait entrer dans les lieux qu’avec l’autorisation de la locataire Madame [R] [K] puisqu’elle n’a pu reprendre les lieux qu’après une procédure devant le tribunal judiciaire introduite le 19 mars 2025 et suivant une ordonnance en date du 20 mars 2025 rendue par le juge des contentieux de la protection. Or, la S.C.I [F] soutient que Madame [R] [K] lui avait donné l’autorisation d’entrer dans les lieux avant leur reprise en produisant notamment un sms du 03 avril 2024 du numéro 0649188743 mentionnant notamment «  la porte est ouverte vous pourriez y rentrer sans souci ».

Néanmoins, ce sms du 03 avril 2024 est insuffisant à démontrer que la bailleresse pouvait entrer dans les lieux avec l’autorisation de la locataire. En effet, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir à juste titre que Madame [R] [K] a déclaré un autre numéro de téléphone sur [Localité 7] et produit une capture d’écran des informations déclarées par la locataire pour en justifier. Elle fait également observer les incohérences du bailleur dans ses propos notamment sur le fait que dans la première mise en demeure du 6 mai 2024, le commissaire de justice indique seulement que le bailleur serait sans nouvelle de sa locataire et que dans la seconde mise en demeure, il est indiqué que la locataire aurait abandonné le logement sans pour autant faire mention du sms.

En réalité, le bailleur avait repris le local sans l’autorisation de la locataire en avril 2024, et ce avant la procédure judiciaire de reprise des lieux loués initiée en mars 2025 puisqu’il avait effectué une déclaration à son assureur la MAIF le 17 avril 2024 de l’état de dégradation du bien comme cela ressort du dépôt de plainte du 20 mai 2024 et qu’il avait fait établir un devis de remise en état du bien le 18 avril 2024.

Ainsi, le bailleur est entré en cours de bail dans le logement de la locataire en violation des articles 544 du code civil et des articles 1er et 2 de la loi du 06 juin 1989.

La S.C.I [F] a donc manqué à ses obligations contractuelles et légales.

En application de l’article 3-1 du contrat VISALE, le contrat de cautionnement est nul et la S.C.I [F] ne peut donc voir ses demandes prospérer.

Le moyen précédemment accueilli étant suffisant pour fonder l’annulation, il n’y a pas lieu d’examiner les autres moyens invoqués.

Par conséquent, la S.C.I [F] sera déboutée de sa demande de condamner la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES à payer à la S.C.I [F] la somme de 6101 euros au titre de l’arriéré locatif et d’assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant signification de la décision à intervenir.

Sur les demandes accessoires : Suivant l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I [F], succombant en la présente instance, en supportera les entiers frais et dépens. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 900 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe, DEBOUTE la S.C.I [F] de l’ensemble de ses demandes ; CONDAMNE la SCI [F] aux dépens ; CONDAMNE la S.C.I [F] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 900 euros (neuf cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ET UN AOUT DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,