Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/06531 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCKDH

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 31 août 2026

DEMANDERESSE Madame [E] [T] épouse [C], demeurant [Adresse 1], représentée par le cabinet de Me Matthieu AUGAGNEUR, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #J0014

DÉFENDEUR Monsieur [M] [H], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats et de DUMONTET Clarisse, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 03 juillet 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 31 août 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de DUMONTET Clarisse, Greffière

Décision du 31 août 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 26/06531 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCKDH

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat de location en date du 6 février 2024, Mme [E] [T] a loué à M. [M] [H] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer actuel de 608,19 € hors charges par mois.

Les échéances d'indemnité et de charges n'ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 7 mars 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [M] [H] pour paiement d'un arriéré de 1821,59 euros en principal sous six semaines.

Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2026, MME [E] [T] a assigné en référé M. [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire au 18 avril 2025, -ordonner l'expulsion sans délai de M. [M] [H] ainsi que de tous occupants de son chef sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance, avec assistance au besoin de la force publique et d'un serrurier, avec séquestration des biens aux frais et risques du locataire, - condamner M. [M] [H] au paiement d'une indemnité journalière provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer courant, charges en sus, jusqu'à parfaite libération des lieux, - condamner M. [M] [H] au paiement d'une somme de 8857,02 € au titre des arriérés, soit 1730,40 € au titre des loyers et charges et 7126,62 € au titre des indemnités d'occupation à compter du 19 avril 2025, - condamner M. [M] [H] au paiement d'une somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée au préfet de [Localité 1] en date du 31 mars 2026.

***

A l'audience du 3 juillet 2026, le conseil de MME [E] [T] a actualisé sa demande à la somme de 11364 euros sans faire état de conclusions d'actualisation signifiées. Il a maintenu les termes de son assignation.

Régulièrement assigné à étude, M. [M] [H] n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l'article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 13 mars 2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation du 30 mars 2026 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 7 mars 2025 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Aux termes de l'article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l'espèce, il résulte du relevé de compte produit aux débats que M. [M] [H] a, par trois virements de 2 x 607 € et 616,91 € des 6 et 13 mars 2025 d'un montant total de 1830,91 €, réglé l'intégralité de la dette de 1821,59 euros en principal dans les six semaines du commandement. En effet, conformément au texte précité, les virements doivent s'imputer sur les dettes échues comprenant les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. On ne peut donc pas considérer qu'une partie des virements a servi à payer le loyer courant tout en laissant subsister un reliquat de la créance de 1821,59 euros, alors qu'il était de l'intérêt du locataire de s'acquitter intégralement de la somme conditionnant la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail. Il ne convient donc pas de considérer que le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 19 avril 2025.

Il n'a pas été demandé subsidiairement la résiliation judiciaire du bail au titre des impayés de loyers postérieurs au commandement de payer.

M. [M] [H] n'est donc pas occupant sans droit ni titre et la demande d'expulsion sera donc rejetée ainsi que la demande liée relative à l'indemnité d'occupation, puisqu'en l'absence de résiliation de plein droit, le bail à vocation à se maintenir.

III. Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ne sera pas fait droit à la demande actualisant l'arriéré à la somme de 11364 euros, aucune conclusion d'actualisation n'ayant été signifiée au locataire. Dans son assignation, MME [E] [T] demande de condamner M. [M] [H] au paiement d'une somme de 8857,02 € au titre de ses arriérés de loyers et charge et de l'indemnité d'occupation, finalement non exigible, mais ce de façon neutre puisqu'elle correspondait en son montant demandé au montant du loyer.

Il est produit en tout et pour tout au soutien de cette demande un décompte arrêté au 26 août 2025 avec un solde débiteur de 4502,11 €, échéance d'août comprise (pièce 2) et un document LAFORET [Localité 1] PATRIMOINE du 01/01/2025 au 31/07/2025 censé le compléter (pièce 6) mais concernant en réalité et plus largement les comptes de l'agence à l'égard de la propriétaire et par conséquent inexploitable pour le litige. Par ailleurs, la demanderesse inclut dans sa demande principale les frais de commandement, qu'elle réclame également d'inclure dans les dépens.

Il n'existe donc aucun support probatoire pour la dette postérieure au 1er août 2025.

De même, la demanderesse peut difficilement arguer dans ses écritures que le locataire aurait quitté les lieux suite au retour (non justifié) d'une lettre recommandée adressée le 4 août 2025 et dans le même temps réclamer une dette locative de 8857,02 € figurant dans l'assignation délivrée à cette adresse même que le locataire aurait désertée, sans avoir demandé la moindre recherche au commissaire de justice.

Il convient donc de s'en tenir au décompte arrêté au 26 août 2025 sur un solde débiteur de 4502,11 € puisque le tribunal ne peut s'assurer que le locataire n'a pas procédé à des paiements ultérieurs, toute somme réclamée au-delà devant être considérée comme une créance non liquide.

Il convient en conséquence de condamner à titre provisionnel M. [M] [H] au paiement de cette somme de 4502,11 € arrêtée au 26 août 2025, échéance d'août 2025 comprise , avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2025 pour la somme de 1821,59 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus.

IV. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [M] [H] aux entiers dépens, y compris les frais du commandement de payer.

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [M] [H] à payer à MME [E] [T] la somme de 1300 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE MME [E] [T] recevable à agir,

REJETTE la demande de résiliation de plein droit du bail du 6 février 2024, conclu entre les parties relativement à un bien à usage d'habitation nue situé [Adresse 4],

REJETTE les demandes subséquentes,

CONDAMNE à titre provisionnel M. [M] [H] à payer à MME [E] [T] la somme de 4502,11 € arrêtée au 26 août 2025, échéance d'août 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2025 pour la somme de 1821,59 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE M. [M] [H] aux dépens, y compris les frais de commandement de payer,

CONDAMNE M. [M] [H] à payer à MME [E] [T] la somme de 1300 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT