Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Expéditions le : Minute n° 26/00266

Grosse :

JUGEMENT DU : 28 Août 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00240 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F2LD

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Société GMR [Adresse 1] Société civile immobilière [Localité 1]

représentée par Me Fabienne BUFFET, avocat au barreau d’ANNECY - 50

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [S] [Adresse 2] [Localité 2]

représenté par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY - 21

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-74010-2025-01325 du 17/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIERS : Mme CHANUT, Greffière lors des débats Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Juin 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame CHANUT, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 28 Août 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail du 20 septembre 2003, la SCI GMR a donné à bail à Mme [B] [P], un appartement ainsi qu’un garage situés [Adresse 3] à Annecy, moyennant un loyer de 845 euros par mois, charges comprises.

Suite à plusieurs indexations, le loyer s’élevait en mai 2012 à 857,60 euros, aucune révision du loyer n’a eu lieu depuis 2012.

Mme [B] [P] est décédée le 17 janvier 2024.

Selon contrat de bail du 24 janvier 2024, la SCI GMR a donné en location le logement à M. [T] [S], concubin de Mme [P] moyennant un loyer de 1320 euros par mois, charges comprises.

Contestant l’augmentation de loyer pratiquée, M. [S] s’est acquitté partiellement du loyer tel que fixé par le contrat de bail du 24 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 janvier 2025, la SCI GMR a fait assigner M. [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy aux fins d’obtenir notamment la résiliation judiciaire du bail conclu le 24 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 novembre 2025. Elle a fait l’objet de plusieurs renvois pour échange de conclusions entre les parties jusqu’à l’audience du 17 juin 2026, date à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, la SCI GMR représentée par son conseil demande au tribunal de : Constater que le bail d’habitation conclu entre M. [I] et Mme [P] le 20 septembre 2003 a pris fin le 24 janvier 2024,Dire et juger que les relations contractuelles entre la SCI GMR et M. [T] [S] sont régies par le bail d’habitation du 24 janvier 2024, Condamner M. [T] [S] à payer à la SCI GMR les sommes suivantes : la somme de 6244,06 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, la somme de 482,80 euros au titre des charges de copropriété et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la somme de 1140 euros au titre des loyers, du 1er avril 2026 jusqu’au jugement à intervenir,la provision sur charges de 120 euros par mois à compter du 1er avril 2026 jusqu’au jugement à intervenir,la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner M. [T] [S] aux entiers dépens. Elle ne sollicite plus la résiliation du contrat de bail.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que Mme [P] est décédée le 17 janvier 2024, que le bail dont elle bénéficiait a pris fin le 24 janvier 2024, par la restitution des clés et du dépôt de garantie, qu’un nouveau bail a été signé avec M. [S] à sa demande, qu’il ne s’acquitte pas de la totalité du loyer. Elle ajoute que les charges de copropriété de 180 euros par mois n’ont jamais été réclamées par la SCI GMR, qu’elle acceptait le versement de la somme de 120 euros par mois.

M. [T] [S] représenté par son conseil demande au tribunal de : déclarer nul le bail signé le 24 janvier 2024 entre la SCI GMR et M. [T] [S], débouter la SCI GMR de l’intégralité de ses demandes, condamner la SCI GMR à lui payer la somme de 2298,34 euros versée au titre des provisions pour charges non justifiées ou régularisées depuis le 30 janvier 2022 jusqu’au 31 décembre 2025, condamner la SCI GMR à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Il fait valoir qu’étant concubin de Mme [P], occupant depuis plus d’un an le logement, il devait bénéficier d’un transfert de bail, qu’il a signé le 2nd bail dans l’urgence, dans une période de détresse affective, que son consentement a été vicié et que des manœuvres dolosives ont permis la signature de ce bail. Il soutient qu’il n’y a pas eu de libération des lieux et de remise des clés contrairement à ce qui est soutenu en défense.

La décision a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du bail conclu le 24 janvier 2024

Selon l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d'un contrat : 1° Le consentement des parties ; 2° Leur capacité de contracter ; 3° Un contenu licite et certain.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au concubin notoire ou aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [S] entretenait une relation conjugale avec Mme [P] et il démontre par la production de son avis d’imposition de 2010 qu’il vivait avec Mme [P] a minima depuis cette date.

Ainsi, les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables en l’espèce. Il résulte de ce même article que le transfert se fait automatiquement au décès du concubin titulaire du bail.

La question est donc d’apprécier si les parties ont consenti en pleine connaissance de cause à la signature de ce nouveau bail du 24 janvier 2024.

Aucun élément n’est produit par les parties concernant les circonstances dans lesquelles ce nouveau bail a été conclu, et notamment qui en était à la demande. Il n’est donc pas démontré l’existence de manœuvres dolosives employées par la SCI GMR pour obtenir la signature du contrat.

Toutefois, il convient de relever que ce nouveau bail a été conclu, 7 jours après le décès de Mme [P], à la même date à laquelle le fils de Mme [P], qui n’occupait pas le logement indiquait rendre le logement et avec une augmentation de 475 euros, portant le loyer de 845 euros charges comprises à la somme de 1320 euros, charges comprises également.

La société GMR soutient qu’il aurait été mis fin au précédent bail à la demande de M. [D] [P] fils, héritier de Mme [P]. Or, ce dernier n’avait pas qualité, pour décider de la renonciation de M. [S] aux dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Ce moyen est donc inopérant.

Ainsi, le fait que ce nouveau bail ait été conclu par M. [S], dans un temps très proche du décès de sa compagne, avec une augmentation de loyer substantielle, alors même qu’il pouvait continuer d’occuper le bien et prétendre aux bénéfices des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et n’avait aucun intérêt à conclure ce nouveau bail démontrent qu’il a conclu ce contrat en méconnaissance de son droit et que son consentement était donc vicié.

En outre, le nouveau contrat de bail a été conclu en violation des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 qui sont d’ordre public.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de déclarer nul le contrat de bail conclu le 24 janvier 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyer

Il est établi que M. [S] règle la somme de 1007,61 euros par mois, ayant appliqué une augmentation du loyer de 3,5 %. Le contrat de bail du 24 janvier 2024 étant déclaré nul, le montant du loyer tel qu’il était fixé dans ce contrat n’est pas applicable.

Ainsi, les demandes formées par la SCI GMR en paiement des arriérés de loyer seront rejetées.

Sur la demande en paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

La SCI GMR justifie par la production des avis de taxes foncières 2024 et 2025 du paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères concernant le logement. La SCI GMR sollicite le remboursement de la somme de 380,75 euros, tenant compte du fait que M. [S] n’est redevable de cette taxe qu’à compter de février 2024. Les sommes sollicitées sont dues.

M. [S] sera donc condamné à verser cette somme à la société GMR.

Sur les demandes relatives aux charges

La SCI GMR demande le paiement de sommes correspondant à un arriéré de charges sur la période du 24 janvier 2024 jusqu’au 31 mars 2026.

M. [S] demande au contraire à être remboursé des provisions sur charges versées non justifiées par la bailleresse.

En l’espèce, il est vrai que comme il est relevé en défense, les relevés de charges produits par la bailleresse portent sur un T4 situé [Adresse 4], alors que le bien occupé par M. [S] est un T3 situé [Adresse 3]. Cette différence interroge, d’autant plus qu’il ressort du relevé de propriété produit par la SCI GMR qu’elle est propriétaire de plusieurs biens situés [Adresse 5].

Toutefois, M. [S] tient finalement compte aux termes de ses écritures, de ces relevés de charges et ne remet pas en cause les sommes ainsi justifiées.

Il convient donc de passer outre cette difficulté.

M. [S] demande à être remboursé des provisions sur charges versées pour les années 2022 et 2023. Or, il n’était pas titulaire du bail à cette date, il n’est pas non plus héritier de Mme [P], il n’a donc pas qualité pour agir à ce sujet. Ses demandes à ce titre seront déclarées irrecevables.

Concernant les années 2024 et 2025, il est constant qu’il a versé 120 euros par mois à compter du 24 janvier 2024, soit la somme totale de 2791 euros.

Or, il est justifié au vu des relevés produits et tenant compte du fait que M. [S] est redevable des charges à compter du 17 janvier 2024, date du transfert du bail, de la somme totale de 1834,58 euros, sur la période de janvier 2024 à fin mars 2025.

Il convient de relever qu’aucun justificatif n’est produit par la bailleresse concernant la période d’avril à décembre 2025 sur laquelle porte également la demande de M. [S]. La SCI GMR n’apporte pas non plus d’explications au sujet de cette absence de pièces relatives à cette période.

Il existe donc une différence entre les sommes versées par M. [S] au titre des charges locatives et les sommes justifiées.

Il est donc légitime à solliciter le remboursement de la somme de 956,42 euros.

Les demandes de la SCI GMR aux fins de paiement d’arriérés de charges seront donc rejetées.

Sur les frais du procès

La SCI GMR qui succombe partiellement à ses demandes sera condamnée aux dépens de l’instance.

Condamnée aux dépens, elle devra verser en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1971, la somme de 1500 euros à M. [S].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE NUL le contrat de bail conclu le 24 janvier 2024,

DECLARE IRRECEVABLES les demandes formées par M. [S], en remboursement des provisions sur charges versées pour la période antérieure au 17 janvier 2024,

CONDAMNE M. [T] [S] à verser à la SCI GMR la somme de 380,75 euros,

CONDAMNE la SCI GMR à verser à M. [T] [S] la somme de 956,42 euros,

CONDAMNE la SCI GMR aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la SCI GMR à payer à M. [T] [S] la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Cyrielle ROCHEL Manon FAIVRE