Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Expéditions le : Minute n° 26/00255

Grosse :

JUGEMENT DU : 28 Août 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01769 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F63D

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2010 [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS - 46

DÉFENDEURS

Madame [E] [T] [Adresse 2] [Localité 2] [Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [T] [Adresse 2] [Localité 2] [Localité 3]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIERS : Mme CHANUT, Greffière lors des débats Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Juin 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame CHANUT, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 28 Août 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 5 décembre 2014, la SCI FONCIERE DI 01/2010 a donné en location à Mme [E] [T] et M. [H] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par courrier du 8 juillet 2024, Mme [E] [T] a donné congé à la SCI FONCIERE DI 01/2010 avec effet au 8 août 2024.

Par courrier non daté, M. [H] [T] a informé la bailleresse qu’il quitterait également l’appartement au plus tard le 8 août 2024.

Les parties ont réalisé un état des lieux de sortie contradictoire le 8 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2010 a fait assigner Mme [E] [T] et M. [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy pour demander : condamner solidairement Mme [E] [T] et M. [H] [T] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2010 la somme de 6377,20 euros au titre de leur dette locative, des réparations locatives et de la provision de 20 % prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dépôt de garantie déduit, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, ordonner la capitalisation des intérêts lorsqu’ils seront dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, condamner in solidum Mme [E] [T] et M. [H] [T] au paiement d’une somme de 1080 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, et ce conformément à l’article 695 du code de procédure civile,juger uniquement en cas de contestation que la décision sera exécutoire à titre provisoire en toutes ses dispositions. L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2026.

A l’audience, la SCI FONCIERE DI 01/2010, représentée par son conseil maintient ses demandes.

Bien qu’assignés en l’étude du commissaire de justice, Mme [E] [T] et M. [H] [T] ne sont ni présents, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le décompte versé au débat, Mme [E] [T] et M. [H] [T] restent redevables de la somme de 5566,19 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer cette somme qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives

Selon l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qu'il appartient au locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l'article 7, d), de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il ressort de l’état des lieux de sortie contradictoire du 8 août 2024, une fuite au niveau du siphon de la cuisine, le fait que le détecteur de fumée ait été retiré du plafond, l’absence de nettoyage du sol du séjour et de la baignoire, du lavabo, de la VMC et du miroir, ainsi que d’un vitrage fendu dans une chambre et de trous de chevilles mal bouchés concernant le mur des toilettes. Des photographies du mur et du vitrage fendu figurent dans l’état des lieux.

Les devis dont il est justifié correspondent aux désordres identifiés, et permettent de fixer le montant des réparations locatives à la somme totale de 1145,54 euros, dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 418,16 euros. En conséquence, Mme [E] [T] et M. [H] [T] seront solidairement condamnés à verser la somme de 727,38 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Quant à la demande formulée au titre de la provision sur charges, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

En l’espèce, il n’est pas dûment justifié de la nécessité de conserver cette provision, de sorte que cette demande sera rejetée.

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La capitalisation des intérêts par année, de droit dès lors qu’elle est demandée, sera ordonnée, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais du procès

Mme [E] [T] et M. [H] [T] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [E] [T] et M. [H] [T] seront condamnés à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2010 la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [T] et M. [H] [T] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2010 la somme de 5566,19 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [T] et M. [H] [T] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2010 la somme de 727,38 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ,

DEBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2010 du surplus de sa demande en paiement,

CONDAMNE in solidum Mme [E] [T] et M. [H] [T] aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum Mme [E] [T] et M. [H] [T] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2010 la somme de 500 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Cyrielle ROCHEL Manon FAIVRE