Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Expéditions le : Minute n° 26/00252

Grosse :

JUGEMENT DU : 28 Août 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01995 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7R5

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS

Monsieur [K] [H] [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par Me François- Xavier WIBAULT, avocat au barreau d’ARRAS substitué par Me Grégory SEAUMAIRE, avocat au barreau d’ANNECY - 36

Madame [E] [H] [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me François- Xavier WIBAULT, avocat au barreau d’ARRAS substitué par Me Grégory SEAUMAIRE, avocat au barreau d’ANNECY - 36

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [X] [U] [A] [Adresse 2] [Localité 1]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIERS : Mme CHANUT, Greffière lors des débats Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Juin 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame CHANUT, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 28 Août 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 16 novembre 2023, M. [K] [H] et Mme [E] [H] a donné en location à M. [K] [A] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 453,78 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l'existence d'impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, M. [K] [H] et Mme [E] [H] ont fait assigner M. [K] [A] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 3] pour demander, sur le fondement des articles 1103 et suivants, 1728, 1729 et 1741 du code civil, L.411-1 et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de : - dire et juger M. [K] [H] et Mme [E] [H] recevables et bien fondés en leurs demandes et y faire droit, - constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998 et des articles 1728 et 1741 du code civil, - déclarer M. [K] [A] occupant sans droit ni titre du logement qu'il occupe sis [Adresse 2] à [Localité 2], - ordonner l'expulsion de M. [K] [A], ainsi que celle de toutes les personnes induites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - autoriser les demandeurs à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls du défendeur en vertu des dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamner M. [K] [A] au paiement de la somme de 3 092,61 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte provisoirement arrêté à la date du 28 juillet 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu'à parfait paiement, - ordonner la capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil, - condamner M. [K] [A] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant des loyers et charges subissant les augmentations légales et ce jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner M. [K] [A] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [K] [A] au paiement des entiers frais et dépens engagés dans le cadre de la présente instance en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, outre le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 17 juin 2026.

A l'audience, M. [K] [H] et Mme [E] [H], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 10 308,20 euros au 26 mai 2026.

Bien qu'assigné en l'étude du commissaire de justice, M. [K] [A] n'est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d'un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 avril 2025.

Par ailleurs, ils justifient que l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 octobre 2025 pour une audience fixée au 17 juin 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, leur demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion du locataire

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois, il ne sera pas donc tenu compte du délai de 6 semaines visé au commandement de payer.

Les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 4 avril 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 1 453,78 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 16 juillet 2025 et l'historique des paiements permettent de constater qu'entre le 4 avril 2025 et le 5 juin 2025, la somme visée au commandement de payer n'a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 5 juin 2025 et que M. [K] [A] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l'expulsion du locataire

L'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l'espèce, le décompte produit par les bailleurs permet de constater que M. [K] [A] n'a pas repris le paiement du loyer courant.

Absent à l'audience, il n'apporte de fait aucun élément concernant sa situation.

Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [K] [A] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [K] [A], les bailleurs seront autorisés à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution.

Concernant les indemnités d'occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé aux bailleurs par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [K] [A] sera condamné à leur payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit la somme mensuelle de 718,49 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L'article 4 p) du même texte précise qu'est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. L'article 4 i) dispose pour sa part qu'est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l'arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l'espèce, selon le dernier décompte arrêté au 26 mai 2026, M. [K] [A] est redevable d'une somme totale de 10 308,20 euros.

En conséquence, M. [K] [A] sera condamné à payer à M. [K] [H] et Mme [E] [H] la somme de 10 308,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance de mai.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts par année.

Sur les frais du procès

M. [K] [A] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l'instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [K] [A] sera donc condamné à payer à M. [K] [H] et Mme [E] [H] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de M. [K] [H] et Mme [E] [H],

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 novembre 2023 entre M. [K] [H] et Mme [E] [H] d'une part, et M. [K] [A] d'autre part, concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2], sont réunies à la date du 5 juin 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [K] [A] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [K] [A] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [K] [A] de s'exécuter volontairement, M. [K] [H] et Mme [E] [H] pourront procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d'exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE M. [K] [A] à payer à M. [K] [H] et Mme [E] [H] une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu'à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 718,49 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [K] [A] à payer à M. [K] [H] et Mme [E] [H] la somme de 10 308,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 26 mai 2026, échéance de mai incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année,

CONDAMNE M. [K] [A] aux entiers dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

CONDAMNE M. [K] [A] à payer à M. [K] [H] et Mme [E] [H] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Cyrielle ROCHEL Manon FAIVRE