Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 26/00073 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QHIT

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 1]

JUGEMENT DU 24 Août 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [X] [A] [Y] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Marion LACOME D'ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. -SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Marion LACOME D'ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [Z] [E] [W], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [K] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CABRILLAC, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 09 Juin 2026 Affaire mise en deliberé au 24 Août 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 24 Août 2026 par Sabine CABRILLAC, Président assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Sabine NGO

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature électronique du 22 août 2024, à effet au 21 août 2024, M. [X] [R] a donné à bail à M. [S] [G] et Mme [Z] [W] un logement sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 650 €, outre une provision sur charges de 20 €. Le mandataire du bailleur a souscrit, par l’intermédiaire de la société [D], courtier en assurances, un contrat de garantie loyers impayés auprès de la société SEYNA.

Invoquant des impayés de loyers, M. [X] [R] a fait délivrer à Monsieur [S] [G] et Mme [Z] [W], suivant exploit de Commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, un commandement d'avoir à payer une somme de 2321,10 € en principal, visant la clause résolutoire, avec mise en demeure de justifier de l’occupation du logement. Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 12 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, signifié au représentant de l’Etat dans le département le 19/12/2025, M. [X] [R] et la société SEYNA ont fait assigner Monsieur [S] [G] et Mme [Z] [W] devant cette juridiction pour voir: - constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 novembre 2025 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, -condamner M. [S] [G] et Mme [Z] [W] à laisser libre de tous occupants le logement et remettre au bailleur les clés à compter du jugement à intervenir, -ordonner, à défaut de libération des lieux dans le temps imparti, l’expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes se trouvant dans le logement de leur fait, si besoin avec le concours de la force publique, -dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, -condamner solidairement M. [S] [G] et Mme [Z] [W] à payer, au titre des loyers et charges dus au terme de décembre 2025 échu : *à M. [X] [R] la somme de 789,62 € *à la société SEYNA, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 1333,76 €, sommes à parfaire au jour de jugement, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. -condamner solidairement M. [S] [G] et Mme [Z] [W] à payer à M. [X] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés, -condamner solidairement M. [S] [G] et Mme [Z] [W] à payer à la société SEYNA la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer.

A l’audience du 9 juin 2026 où l’affaire a été retenue après deux renvois, les demandeurs concluent au bénéfice de leur acte introductif d’instance, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, sauf en ce qui concerne le montant de la dette actualisée à la somme de 3578,94 €.

Monsieur [S] [G] et Mme [Z] [W] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026.

Postérieurement à la clôture des débats, Mme [Z] [W] a adressé un courrier à la juridiction, réceptionné par le greffe le 7 août 2026.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable en la forme et bien fondée;

La procédure étant orale devant la juridiction, ainsi qu’il est dit à l’article 817 du code de procédure civile, n’est pas recevable l’écrit non contradictoire, adressé à la juridiction postérieurement à la clôture des débats par Mme [W] défenderesse, qui n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience ;

Sur la recevabilité de la demande

M. [X] [R] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation,

Les demandeurs justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs,L’article L.121-12 du code des assurances dispose que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur. Dès lors, la société SEYNA qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de subrogé dans les droits du créancier désintéressé, l’action en paiement des loyers payés pour son compte.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes con

D’autre part l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Il résulte des quittances subrogatives des 08/09/2025 et 18/11/2025, qu’en sa qualité d’assureur GLI, la Société SEYNA a payé au bailleur la somme de 1333,76 € pour le compte de M. [S] [G] et Mme [Z] [W] au titre des loyers impayés des mois de juillet , août et novembre 2025. Selon décompte actualisé en date du 01 juin 2026, après déduction des versements réalisés par les locataires et la CAF, la créance de la société SEYNA s’élève à la somme de 1333,76 € et celle du bailleur à la somme de 2245,18 €. Aucun élément ne permet de contester le décompte et la quittance subrogative produits.

Il convient en conséquence de condamner solidairement [S] [G] et Mme [Z] [W] à payer à la société SEYNA la somme de 1333,76 € ainsi qu’à payer à M. [X] [R] la somme de 2245,18 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des loyers et charges arrêtés au 1 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse;

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 11 septembre 2025, le bailleur a fait commandement aux locataires d'avoir à payer la somme principale de 2321,10 € au titre des loyers impayés, dans un délai de deux mois. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l'article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n'ont pas été réglés dans le délai visé au commandement de payer, et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer; M. [S] [G] et Mme [Z] [W], désormais occupants sans droit ni titre, causent un préjudice au bailleur; Il convient de condamner solidairement M. [S] [G] et Mme [Z] [W] à payer à M. [X] [R] une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux,

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [S] [G] et Mme [Z] [W] qui n’ont pas comparu, n’ont pas repris le paiement du loyer courant, ni n’ont justifié de leurs capacités à apurer la dette locative, de sorte qu’il n’y a pas lieu à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, l’expulsion de M. [S] [G] et Mme [Z] [W] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [S] [G] et Mme [Z] [W], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

M. [S] [G] et Mme [Z] [W] seront condamnés in solidum à payer la somme de 200 euros à la société SEYNA en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 22 août 2024, conclu entre M. [X] [R] d’une part et M. [S] [G] et Mme [Z] [W] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 12 novembre 2025;

DÉCLARE en conséquence M. [S] [G] et Mme [Z] [W] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 12 novembre 2025;

CONDAMNE solidairement M. [S] [G] et Mme [Z] [W] à payer à M. [X] [R] une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux;

CONDAMNE solidairement M. [S] [G] et Mme [Z] [W] à payer à M. [X] [R] la somme de 2245,18 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des loyers et charges arrêtés au 1 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse;

CONDAMNE solidairement M. [S] [G] et Mme [Z] [W] à payer à la Société SEYNA la somme de 1333,76 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DIT qu'à défaut par M. [S] [G] et Mme [Z] [W] d'avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l'Hérault en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [G] et Mme [Z] [W] à payer à la Société SEYNA la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [G] et Mme [Z] [W] aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, La Juge des contentieux de la protection,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.